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곽동현의 융자 이야기/ 모기지 포인트

2007-07-21 (토)

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’노 포인트로 6.5%로 해주세요!!’ 모기지 융자 영업을 하다보면 고객들이 가장 이해를 하지 못하는 부분이 포인트 부분입니다. 무조건 노 포인트로 융자를 얻어야 손해를 보지 않는다고 생각하시는 분이 아주 많으시며 또는 포인트를 잘 못 이해하시고 포인트 비용을 무리 하게 내시고 싼 이자만 고집 하시는 고객도 간혹 계십니다. 이번 시간은 이자율과 포인트와의 상관관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

30 year Fixed Conforming
Rate Points
6.875% -.0.850
6.750% -0.750
6.625% -0.250
6.500% 0.000
6.375% 0.250
6.250% 0.350
6.125% 1.103
6.000% 1.562(상기 이자율표는 설명을 하기 위해 인위적으로 만든 것임)모든 은행 (Lender)에서 이자율 표를 보면 이자율 옆에 포인트가 꼭 붙어 있습니다. 1포인트라고 함은 융자 금액의 1%를 말합니다. $300,000 융자에 0.5포인트라고 하면 $300,000 x 0.5% = $1,500 입니다. 이 포인트는 클로징 시 딱 한번 내는 것이고 추후 세금 공제 혜택을 받으실 수
있습니다.

그럼 포인트의 크게 두가지 역할에 대해서 설명해 드리겠습니다.
1. 이자율을 낮추는 역할을 합니다.A라는 고객이 30만 달러를 30년 고정으로 융자를 하는데 상기 표에서 6.5%에 0.000 Points(노포인트)로 융자를 받았다고 합시다. 그러면 이 고객의 월 페이먼트는 $1,896.20입니다. 그리고 B라는 고객이 상기표의 6.375% 에 0.25Points융자를 했다고 하면 클로징 시 융자 Discount Fee로 $750을 내고 월페이먼트를 $1,871.60을 내게 됩니다.

여기서 두 고객의 월페이먼트 차액은 $24.60이고 일 년 차액은 $295.20 약 2년 6개월 정도면 클로징시 낸 $750이 넘어서고 그 뒤론 포인트를 내고 융자한 B고객이 한 달에 $24.60씩 절약하게 됩니다. 이렇게 30년간 페이를 했다고 하면 B고객은 $8,106 정도를 절약하게 됩니다.
그리고 만약 상기 이자율 기준으로 6.250%에 0.35 Points로 융자를 했다고 하면 클로징시 Discount Fee로 $1,050을 지불하고 월 페이먼트를 $1,847.15이고 A고객 보다 월페이먼트를 약 월 $50 가량 적게 내게 됩니다. 이 경우 30년 동안 페이먼트를 한다고 보면 A고객에 비해 $16,700정도를 절약 하게 됩니다.

계산이 빠른 분들은 대충 눈치를 채셨을 겁니다. 이렇게 포인트를 내고 싼 이자로 융자를 할 경우 장기 융자 고객에게는 유리 합니다. 그런데 얼마 전 어느 고객이 5/1 ARM(5년 동안만 이자율이 고정융자)을 하고 5년 안에 이사를 갈 예정이라며 2포인트 이상이나 주고 싼 이자를 고집 하시는 분이 계셨습니다. 이런 고객을 포인트 비용으로 더 다운 페이먼트를 하시는 게 훨씬 경제적입니다.

참고로 대부분 이자율은 0.125%씩 증감이 있습니다. 즉 6.5%보다 한 단계 높은 이자율은 6.625% 이고 6.5%보다 한 단계 낮은 이자율은 6.375% 입니다. 이처럼 이자는 규칙적으로 증감이 있지만 포인트는 그렇지 않으며 이자율 0.125%에 0.5포인트 정도차이가 있다고 하는데 프로그램이 따라서 혹은 그날그날 이자율 표에 따라서 0.125% 이자에 1포인트 이상 차이 나게 포인트가 붙은 경우도 있고 어떤 때는 0.125%이자 차이에 고작 0.125 포인트만 차이 나게 붙어 있는 곳도 있습니다.이 포인트는 날마다 바뀝니다. 포인트를 잘 이해하시면 약간 포인트를 내시고 좋은 이자율을 받는 것도 그리 나쁘지 않을 겁니다.

2. 각종 조건에 따라 포인트 추가(Add On)가 있습니다.
앞서 말씀드린 이자율 표에서 크레딧이 680점인 고객이 크레딧이 730점 이상인 고객과 똑같은 이자율로 적용 받을까요? 절대 그런 일은 없겠지요. 크레딧이 어느 정도 이하이면 포인트가 0.25~0.5 포인트 정도가 추가 됩니다. 반면 크레딧이 좋은 경우 -0.25 나 -0.125 포인트 정도 포인트 크레딧을 받게 되지요 예를 들어 어떤 고객의 크레딧 점수가 680점 이어서 0.25포인트가 추가 된다고 가정하면 상기 이자율표를 적용시키면 이분은 6.5% 0.00 포인트에 추가되는 0.25포인트를 내고 융자를 얻거나 아니면 6.625%에 -0.25포이트가 (-)로 붙어 있으니 추가 되는 0.25포인트와 상계처리 되어 6.625%에 노 포인트로 융자를 얻을 수가 있습니다. 즉 이 고객은 크레딧 점수로 인해 포인트 비용을 얼마를 내시거나 아니면 약간 높은 이자로 융자를 받게 된다는 겁니다.

반면 한 고객의 크레딧이 730점 이상의 크레딧 수로 크레딧 포인트를 - 0.25, 6.5%의 이자율로 융자를 얻었다고 가정하면(이 (-)포인트는 각 프로그램 마다 다름) 6.375%에 노 포인트로 융자를 얻을 수가 있습니다, 즉 원래 이자율표의 6.375%에 붙어 있는 0.25포인트와 크레딧 점수가 좋아서 받은 -0.25 크레딧 포인트가 상쇠처리가 되는 거지요.이외에도 포인트가 어떻게 추가가 되는지 알아보면 ·높은 LTV(Loan To Value) 즉 다운페이먼트가 적고 구입가 대비 융자금액이 클 경우
· 크레딧 점수에 따라서 (크레딧 점수에 차등을 두어 포인트가 추가 됩니다)

· 신청 고객이 Full Document이 아니고 Stated Income 이나 No Ratio등으로 소득 증빙이나 은행 잔고를 보여 주지 않고 융자를 얻을 경우도 포인트가 추가 됩니다.
· 융자금액이 점보 즉 $650,000 이상일 경우 또는 $1,000,000 이상일 경우
· 이자만내는 프로그램으로 융자를 할 경우
· 2~4 패밀리일 경우 (2 패밀리 보다 3~4 패밀리가 포인트가 더 많이 추가 됨.)
· 콘도 융자일 경우 (콘도가 4층 미만 보다 4층 이상일 경우 더 많이 추가 됨)
· 주택이 주상 복합 건물일 경우
· 주택이 Primary가 아니고 2nd House로 투자 목적일 경우 (투자목적일 경우는 포인트가 꽤 많이 추가 됩니다)
· 2nd 융자가 있을 경우 (융자를 1차 2차로 나눌 경우 대부분 1차 모기지 융자에 약간의 포인트가 추가 됩니다)

이처럼 모기지 이자율은 누구네 엄마가 두 달 전에 얼마로 했으니 같은 이자율로 맞춰달라고 부탁해서 맞출 수가 있는 게 아닐 뿐더러 같은 날에 융자를 했다고 하더라도 고객의 조건과 융자 프로그램 종류에 따라 그 이자율이 차이가 날 수 있습니다.

싼 이자로 융자를 하는 것도 중요하지만 고객의 다운 페이먼트 정도나 월 페이먼트 등 경제적 능력과 융자하는 주택의 주거 계획 즉 몇 년 정도 살다가 이사를 갈지 등을 정확히 고려해서 고객 한분 한분께 딱 맞는 프로그램을 찾아 드리는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

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