최근의 부동산 경기 침체에 따라 신문지상의 부동산 광고면을 보면 많은 부동산 에이전트의 광고에 부동산 차압(foreclosure) 전문, 부동산 short sale(short pay off), 은행 물건(REO=Real Estate Own) 전문 등의 광고 문구들을 쉽게 접하게 된다. 위의 3가지 단어들이 그리 낯설지 않고 귀에 꽤 익숙하고 비슷한 단어들인 것 같은데 정확한 뜻이 무엇인지 알아볼 필요가 있다.
부동산 차압은 부동산 소유주가 3개월 동안 집 페이먼트를 내지 못하면 융자은행은 NOD(Notice of Default)를 등기에 올려 차압절차를 시작하고 NOD를 등기에 올린 날짜부터 21일 이후에 trustee sale, 즉 경매(auction) 날짜를 잡아서 notice of sale을 해당 카운티에 기록하고 융자은행은 공공장소에서 부동산을 처분하게 된다.
부동산 경매 때 부동산 구입은 일반 바이어나 투자자들이 사고자 하는 가격을 서로간의 경쟁을 통해 낙찰시켜 낙찰된 금액 전체를 준비해온 현금(cashier’s check)으로 구입하여야 한다. 이 경매과정은 은행 융자를 통해서는 경매 부동산을 구입할 수 없다. 반드시 현금으로 구입하여야 한다.
경매할 부동산을 갖고 있는 융자은행은 경매를 통해서 부동산을 처분하지 못하면 융자은행은 자체 REO 부서에서 융자은행에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 부동산을 시장에 내놓게 된다.
이 경우는 바이어는 융자은행에서 융자를 받아 부동산을 구입할 수 있다. Probate sale, bankruptcy sale 등도 융자를 통해서 부동산 구입을 할 수 있다.
Short sale 또는 short pay off는 현재 같이 부동산 경기의 전체적인 침체로 부동산 가격이 내려가고 있는 상황에서 주택 소유주가 주택을 팔려고 할 때 현재 갖고 있는 주택 융자금액이 현재 부동산 시장에서 팔릴 수 있는 가격보다 많은 경우에 주택 차압 직전에 부동산을 처분하고 더 중요한 것은 주택 소유주의 크레딧을 어느 정도 보호하고 주택을 거래하면서 융자은행의 융자금액을 탕감하려고 융자은행과 협상을 통해 진행하는 과정이다. 이 협상 과정은 어느 부동산 에이전트나 다 진행할 수는 있다. 그러나 협상 과정이나 결과는 부동산 에이전트의 경험 여부와 융자은행의 결정에 있다. 현재 주택 페이먼트를 제대로 내고 있는 주택 소유주들은 적용이 되지 않는다. Short sale 또는 short pay off 과정은 생각보다 융자은행의 까다로운 서류심사와 오랜 시간이 걸리기에 바이어나 주택 소유주에게 많은 인내심이 필요하다.
하루가 다르게 부동산 가격이 하늘 높은 줄 모르게 올라 부동산 매물이 많지 않고 open house 사인도 길가에 보기 힘든 시절이 바로 얼마 전 같은데 지금은 하루가 다르게 부동산 매물은 늘고 주말이면 open house 사인이 많이 보이고 부동산 가격도 내리면서 조정기간을 거치는 부동산 시장을 형성하고 있다. 그렇지만 다음 단계의 부동산 시장은 투자와 투기가 있는 우리가 겪어본 활발한 부동산 시장일 것이다.
(818)399-4439

알렉스 김
팀프로 부동산 대표