싼값에 산 차압매물
‘복덩어리’가 아니라
‘골칫덩어리’될수도

차압주택이 쏟아지고 있다. 전국 부동산협회(National Association of Realtors)는 변동이자와 서브프라임 모기지 사태로 앞으로 2년 안에 전국적으로 200만개의 차압주택이 시장에 나올 것이라고 전망하고 있다. 전문 웹사이트들은 앞을 다퉈 차압주택에 관한 방대한 정보를 제공하고 있으며 이에 대한 정보도 이젠 일반인도 입수하기가 한층 쉬워져 차압주택 투자는 최근 인기가 높아가고 있다. 차압매물들은 “보기 드문 투자기회”이지만 잘못 구입하면 골칫덩어리가 될 수 있다. 대부분의 차압매물은 많은 보수가 필요하다. 전 주인의 관리 부족으로 페인트는 벗겨지고 지붕은 낡아가고 앞 잔디는 누렇게 말라가는 경우가 허다. 마켓보다 낮은 가격으로 매물을 구입한 차액이 주택 보수에 다 들어가 버릴 수 있다. USA투데이가 전하는 차압주택 매입의 주의점 ‘ABC’를 알아본다.


<경매는 차압주택을 가장 보편적으로 구입하는 방법이다. 보통 차압주택에서 경매가 실시된다>

일반인에도 좋은 투자기회지만
낡은 집이면 보수비용 더 들고
거주자 안나가 퇴거소송 하기도

A. 차압(Foreclosure)이란?
은행에 납부해야 할 모기지 페이먼트가 연체되어 은행에서 집을 가져간 것을 일컫는다. 모기지 페이먼트가 3개월 이상 밀리면 집 융자를 해준 모기지 은행에서는 경고장(notice of default)을 주택 소유주에게 우송하게 된다. 이 NOD를 받고도 계속 모기지 페이먼트가 연체되면 은행은 차압절차를 거쳐 해당 주택의 명의를 은행으로 바꾸게 된다. 이런 과정에서 지역 부동산 변호사나 혹은 타이틀 보험사가 개입하게 된다.
은행으로서는 시장가격보다 낮게 받더라도 혹은 밀린 모기지만 건지는 선에서 매물을 처분해 버리고 싶어 한다. 쌈짓돈을 모아둔 바이어라면 이런 은행의 속내를 이용, 같은 동네 이웃집보다 훨씬 저렴한 값에 집을 매입할 수 있다.

B. 경매
차압주택을 가장 보편적으로 구입하는 방법이다. 보통 차압주택이나 법원 계단에서 경매가 실시된다. 경매는 가장 빠른 방법으로 차압매물을 구입할 수 있다는 장점이 있지만 매물을 철저하게 검증하지 못하고 현장에서 현금이나 캐시어스 수표를 지불하고 매물을 구입해야 한다는 단점도 있다. 경매로 신속하게 집을 구입했는데 드물지만 현 거주자가 집에서 나가지 않는 경우도 있다. 이럴 때는 골치 아픈 퇴거소송을 시작해야 한다.

C. REO(Real Estate Owned)
원하는 주택이 경매에 입찰은 됐지만 은행이나 모기지 회사가 입찰 가격이 너무 낮아 매매를 고려하고 있는 상태를 REO라고 한다. 이럴 경우 구입자는 좀 더 안전한 주택을 구입할 수 있다. 은행이 판매를 고려하고 있을 때 입찰자는 주택의 상태를 점검하고 타이틀 보험에 대한 서류도 점검할 수 있다. 점검 후 마음이 들지 않으면 주택 구입을 포기할 수 있지만 점검에 들어간 비용은 입찰자가 부담해야 한다.

D. 프리-차압(Pre-foreclosure)
말 그대로 차압에 들어가기 전에 매물을 구입하는 방법이다. 차압 절차를 밟기 전에 모기지 은행은 해당 지역 법원에 모기지가 연체되고 있다는 사실을 통고하는 절차를 거쳐야 한다. 아직 공식적으로 차압되지는 않았지만 차압될 가능성이 있는 매물을 공시하는 것이다. 차압과정에 있는 주택들을 찾아내어 해당 주택 소유주에게 연락, 매입 의사가 있음을 알리면 시가보다 저렴한 가격에 매입이 가능하다. 주택 소유주는 살던 집이 은행에 차압되면 7년간 크레딧에 손상이 가지만 밀린 모기지라도 받고 팔아서 은행에 밀린 빚을 갚으면 크레딧을 건질 수 있기 때문이다. 또 집이 더 이상 손상가기 전에 빨리 팔면 한 푼이라도 더 받을 수 있는 기회도 있다. 경매보다 위험수준이 낮고 REO에 비해 비용절감 효과가 있다. 차압위기에 놓인 집들은 인터넷(Homeforeclosures.com, HomeForeclosure.com and RealtyTrac.com)을 통해 쉽게 알아볼 수 있다.


<대부분의 차압매물은 많은 보수가 필요하다. 전 주인의 관리 부족으로 지붕과 벽 등을 새로 보수해야 하는 경우가 허다하다>

<백두현 기자>