주택 경기 침체 “언제까지 갈까?”

2006-10-12 (목)

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주택시장의 침체의 골이 얼마나 깊을지 관심이 집중되고 있다. 내년 여름이면 침체가 끝난다는 낙관론에 반해 주택시장 하락이 수년간 계속될 것이라는 비관론도 만만치 않다.

짧아야 2007년 여름까지, 길면 수년간 슬럼프
가격 하락은 이제 시작, 내년 전국 평균 5% 뒷걸음
위험한 융자 오너들 투매시 급락 가능성 배제 못해

뜨겁던 열기는 사라지고 주택 시장의 찬바람이 완연하다. 집이 팔리지 않고 매물이 쌓이더니 드디어 가격마저 버티지 못하고 떨어지고 있다. 지금 셀러나 바이어, 그리고 홈 오너들 모두의 관심사는 하나에 집중되고 있다. 집값은 과연 얼마만큼, 그리고 얼마나 빠른 속도로 떨어질 것인가. 전문가들이 대체로 동의하는 전망은 다음과 같다. 주택시장의 슬럼프는 2007년 여름까지는 지속되며, 가격 하락 속도는 얼마나 많은 사람들이 공황상태에 떨어져 집을 시장에 던져버리느냐에 달려 있다.

8월중 단독주택 전국 중간평균 가격은 1년 전에 비해 13년만에 처음으로 떨어졌다. 전국부동산협회 자료에 의하면 평균 22만5,000달러로 일년 전의 22만9,000달러에서 후퇴했다. 1.7% 하락. 전국 평균 가격이 떨어지는 경우는 주택시장 침체기에서도 거의 발생하지 않는 드문 케이스에 속한다.
주택시장 회복 시기에 대한 전망은 엇갈린다.
낙관적인 전망으로 일관하는 전국부동산협회는 내년에는 다시 안정이 도래할 것으로 주장한다.
그러나 상당수의 경제전문가들은 더 짙은 먹구름이 드리울 것으로 내다본다.
지난 수년간 주택 가격이 너무 과하게 올랐고 바이어들이 집을 매입하기 위해 무리하게 끌어다 쓴 위험한 융자가 너무 많다는 것이 그 주된 이유다.
메릴린치는 2007년 중 주택가격이 전국 평균 5%는 떨어질 것으로 내다봤고 골드만 삭스를 비롯한 뉴욕 일부 투자은행들은 하락폭을 3%로 잡았다.
무디스의 Economy.com의 분석가 마크 잰다이는 주택시장이 약해졌으며 앞으로도 한참 더 미끄러질 것으로 예상한다. 그는 주택시장 침체가 내년 여름까지 진행될 것이며 내년 가격 하락폭은 5%로 예상되는데 이는 대공황 이후 처음 겪는 일이 될 것이라고 주장한다.
전국 부동산협회의 분석가 데이빗 리치는 “이미 예상했던 가격 조정일 뿐”이라고 주장한다. 그는 내년 초부터는 다시 긍정적인 가격 상승으로 돌아설 것으로 전망한다.
8월중 판매량은 연율 630만채로 최근 수개월 동안 줄어들던 판매량이 안정을 되찾고 있다는 점에서 상당히 고무적인 것으로 평가됐다.
비관론자들은 회복에는 더 긴 시간이 소요될 것으로 본다. 메릴린치 데이빗 로젠버그는 “잔뜩 부풀어 오른 투기적 거품이 꺼지려면 수년간은 소요될 것이다. 5%의 가격하락은 지난 5년 동안 상승한 폭에 비하면 10분의1에 불과하기 때문에 안정을 찾는 데는 앞으로 더 긴 기간이 소요될 것”이라고 주장한다.
시카고 노던 트러스트 사의 분석가 아샤 방갈로어도 단기 내 회복은 어렵다고 본다. 그는 추가적인 가격 하락이 있어도 별로 놀랄 일이 아닐 것이라며 “현재 주택시장은 침체기에 들어섰으며 지난 역사에 비춰보면 대체로 안정을 회복하는데는 2~3년이 걸렸다”고 말한다.
그는 주택 공급량을 보면 회복이 더딜 수밖에 없다고 주장한다. 현재 주택 공급량은 7.5개월분. 이처럼 많은 공급이 있었던 적은 1992년 10월이 마지막이었으며 이때는 주택 침체기가 거의 종료되던 시점이었다.
퍼스트 내셔널 시티사의 경제전문가 리처드 디케이저는 판매량 하락은 이제 절반이 진행됐을 뿐이라고 주장한다. 판매량은 1년 전에 비해 12%가 하락했는데 전례를 보면 25%는 떨어져야 한다. 그렇다면 반쯤 진행됐을 뿐이며 판매량 감소는 내년 말쯤 돼야 종료될 것으로 그는 내다본다.
FAO 이코노믹스의 밥 브루스카는 그럼에도 불구하고 하락 속도가 느려지고 있다는 점은 고무적이라고 지적한다. 일례로 8월 중 판매량 하락폭은 전문가들의 예상치보다 적었는데 그는 “전환점이라고 말할 수는 없지만 하락에 변화가 오고 있음은 틀림없다”고 말한다.
그는 하락이 1년은 더 지속될 것이지만 하락의 페이스는 느려질 것으로 전망한다.
또 한 가지 주택시장을 불안하게 만드는 요소는 융자. 위험한 융자 의존도가 한층 높아졌는데 만약 이자율 상승을 견디지 못하고 많은 사람들이 집을 던져버린다면 가격 조정이 예상 밖으로 급격하게 진행될 수 있다.
여러 가지 경제 예고 지표들이 계속 약화되고 있는 점도 주택시장 회복을 어려울 것으로 보는 요인.
주택건설업체 지표 하락, 기존 주택 매물 증가. 모기지 신청 약화 등 여러 가지 지표 하락은 집값 하락이 이제 시작이며 앞으로도 더 계속될 가능성이 높음을 전망케 한다.

<케빈 손 기자>