고진성 파인리지 모기지

연방주택조사국(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)이 발표한 지난 2/4분기 중 주택가격관련 보고서에 따르면 주택가격은 지난 2/4분기 중에도 계속 상승하고 있으나 가격 상승률은 크게 떨어진 것으로 나타나고 있습니다. 즉 지난 2/4분기 중 주택가격 상승률은 1.17%로써 이를 연수치로 계산할 경우 4.68%의 가격상승이 이루진 것으로 나타나고 있습니다. 이는 ¼분기에 비하여 가격 상승률이 1%이상 하락한 것으로써 지난 1999년 이래 가장 낮은 상승률을 나타내고 있습니다.

작년 2/4분기 중 가격 상승률은 10.06%였으나 올해 2/4분기에는 4.68%를 유지하고 있다는 것이 의미하는 것은 무엇일까요? 이는 전국적으로 볼 때 주택가격의 상승률은 크게 하락하였지만 주택가격 자체는 하락하지 않았다는 것을 의미합니다. 결국 현재의 주택시장이 예년과 다르다는 사실을 확인하여 줄 뿐입니다. 그러나 해당 주택가격관련 인덱스가 실제로 벌어지고 있는 주택시장의 상황을 반영하고 있는지는 매우 의문시됩니다. 주택시장이 현재 돌아가고 있는 상황은 주택을 팔려고 하는 사람들은 여전히 높은 가격에 팔려고 하고 있으며 이에 따라 주택을 구매하는 사람들은 상대적으로 높은 가격을 주고라도 주택구매를 결정한 사람들이 대부분일 수 있습니다. 바로 이러한 이유 때문에 주택매매는 감소하는 반면 시장에 매물로 나온 주택의 수는 급증하고 있다고 판단됩니다.

이처럼 주택시장이 전국적으로 어떻게 전개되고 있느냐가 뉴욕이나 뉴저지와 같은 지역시장의 상황이 어떻게 돌아가고 있느냐를 반영해 주고 있지 않습니다. 현재 뉴욕과 뉴저지에서 생겨나고 있는 현상은 비교적 높은 가격에도 불구하고 주택을 구매할 의사가 있는 사람들을 중심으로 주택매매가 발생하고 있는 반면 대부분의 구매자들의 경우 현재의 시점에서 구매에 나서기를 주저하고 있는 상태라고 보는 것이 타당할 것입니다.
이는 그동안 주택가격이 과대하게 상승하였기 때문에 조만간 주택가격이 하락할 것이고 만일 그럴 가능성이 있을 경우 그때까지 기다리는 것이 현명한 방법으로 생각되기 때문입니다.

그러나 주택가격이 내려갈 때까지 관망세를 유지하는 것이 쉽지 않은 이유는 타이밍(Timing), 즉 어느 시점이 주택가격이 최하로 떨어졌느냐를 판단하기가 어렵다는 것입니다. 따라서 다음과 같은 사항들이 반드시 고려되어져야 할 것입니다.

첫째, 현재 해당 주택시장이 어디로 향하고 있는지를 잘 파악하여야 합니다.
둘째, 거주기간이 고려되어야 합니다. 얼마나 오랫동안 거주할 것이냐에 따라 달라질 수 있습니다. 만일 5년 이상 거주할 것이라면 웬만하면 그냥 주택을 매입하는 것이 나을 것입니다. 시간이 경과되면서 가격문제가 해결되고 장기적인 측면에서 불 때 주택가격은 항상 오르게 마련입니다. 특히 세금공제 혜택 등을 고려한다면 임대보다는 주택구매가 나을 것입니다. 그러나 거주기간이 짧을 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다. 주택을 사고파는 데에 따른 비용을 감안할 경우 2-3년 정도 거주 후 주택을 팔려고 하는 경우 주택가격이 내려가지 않더라도 손해를 볼 수 있습니다.

세 번째 고려해야 할 사항은 모기지이자율이 향후 어떻게 변하게 될 것이냐 입니다. 현재 모기지이자율은 과거에 비하여 상대적으로 여전히 낮은 상태에 있습니다. 이에 따라 모기지이자율이 향후에도 계속 낮은 수준을 유지할 것이라고 생각하게 됩니다. 그러나 모기지이자율이 앞으
로도 계속 낮을 것으로 기대하는 근거는 무엇일까요? 연방정부의 재정적자가 더욱 커질 것이라는 기대, 현재 인플레이션이 매우 높다는 점, 무역적자로 인하여 달러가치가 절하될 가능성 등의 이유 때문일까요?

문제는 이자율에 미치는 여러 가지의 변수들을 고려해 볼 때 향후 이자율은 지금보다 높아질 것이라는 사실입니다. 만일 모기지이자율이 종전의 수준(7.5%-8.5%)까지 오를 경우 설령 주택가격이 하락할지라도 모기지이자율의 상승에 따른 상환부담으로 인하여 가격하락에 따른 혜택은 전혀 누릴 수 없게 됩니다.

어쩌면 이번 가을에 주택장만을 위하여 매우 유리한 국면으로 전개될 수 있습니다. 이는 우선적으로 선택의 폭이 넓어졌기 때문입니다. 시장에 매물로 나온 주택들이 날로 늘어나고 있음에 따라 마음에 드는 주택을 선택할 수 있는 기회가 크게 늘어났습니다.

이와 더불어 가격협상의 폭이 넓어졌습니다. 이제 더 이상 셀러의 마켓이 아닙니다. 바야흐로 바이어의 마켓이 되었기 때문에 가격협상에 유리한 기회가 주어졌습니다. 이러한 기회가 주어진다는 것은 어쩌면 구매자의 입장에서는 당연한 것입니다. 예전에는 조금 비싸게 구매했더라도 주택가격의 상승에 따라 보완될 수 있으나 이제는 그렇게 만회할 수 있는 기회 또는 안전망이 더 이상 제공되지 않기 때문입니다.또한 모기지이자율은 여전히 낮은 수준입니다. 예를 들어 30년 고정모기지의 이자율의 경우 현재 6.125%-6.25%수준으로써 지난 4월 이래 가장 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

장기적인 측면에서 주택은 매우 안정된 투자대상입니다. 1968년 이래 주택가격은 거의 매년 상승하여 왔습니다. 적절하게 안정된 시장상황 하에서 주택가격은 일반적으로 물가상승률보다 1.5%이상 상승합니다. 이는 주택소유와 관련하여 생겨나는 세금공제의 혜택이 감안되지 않은 수치입니다. 기회는 항상 전환국면에서 발생합니다. 목적이 분명한 상태에서 시장상황을 면밀하게 파악하여 주택매입에 나설 경우 좋은 결과를 기대할 수 있을 것입니다.