주상복합 건물의 가격을 동의하고 에스크로를 열었다. 상공용 건물은 대부분 미 산업용 건물 협회에서 나오는 AIR 계약서를 많이 사용하는데, 이 건물은 아파트가 포함되어 있어서 캘리포니아 부동산협회에서 나오는 CAR 계약서를 사용하였다.
CAR 계약서에 따르면 매매계약에 동의하고 17일이 지나면 리스팅 에이전트가 컨틴전시(contingency) 폐기를 요청하고 건물을 구입할 의향이 있는 바이어는 폐기에 동의한다. 위의 경우 아직 은행의 확답이 없는 상태에서 바이어가 융자와 감정을 포함한 모든 컨틴전시를 폐기하기로 동의하였다. 에스크로가 끝날 즈음에 바이어가 감정가격이 예상보다 적게 나왔다며 가격 인하를 다시 요청해 왔다. 컨틴전시가 모두 폐기된 상태에서 셀러는 바이어의 요청을 들어줄 의무가 없었다. 셀러는 이 바이어에게 이미 건물수리 등의 조건으로 많은 금액을 크레딧으로 줌으로써 매매가격을 인하해 준 상태였다. 바이어는 계약을 파기하면 몇 만달러의 디파짓을 잃게 되는 상황이었다.
지난 주에 이어 컨틴전시에 있어서 에이전트의 역할을 나누어본다. 위의 예에서 바이어의 에이전트는 컨틴전시를 폐기하기 전에 기대한 감정가격이 나온다는 보장을 바이어가 은행으로부터 받아내도록 독촉하였어야 한다. 단지 융자 브로커의 말만 듣고 컨틴전시를 폐기한다는 것은 너무 큰 모험이다. 단 하나의 컨틴전시 조건이라도 불명확하다면 바이어의 에이전트는 어떻게든 컨틴전시를 살려둔다. 리스팅 에이전트의 입장에서 보면 계약에 정해진 일정한 시일이 지나면 컨틴전시를 폐기하도록 압력을 가한다.
위에 언급한 경우 바이어가 컨틴전시를 폐기하지 않으면 계약을 파기하고 풀 프라이스의 백업 오퍼로 가기로 만반의 준비가 되어 있었다. 컨틴전시를 살려둔다는 것은 그 만큼 셀러에게 불리하기 때문이다. 리스팅 에이전트는 컨틴전시 폐기 전에 계약이 파기될 경우를 생각해서 만반의 준비를 갖추어둔다.
컨틴전시 폐기 동의서를 받아야 되는 CAR 계약서와는 달리 AIR 계약서는 일정한 기간이 지나면 바이어가 연기를 하거나, 이의를 제의하지 않는 한 컨틴전시가 자동적으로 폐기된다. 하지만 경험 있는 리스팅 에이전트라면 에스크로에 추가서류를 만들어서 폐기를 셀러와 바이어에게 통보하고, 통보를 받았다는 서명을 받아둔다. 이렇게 하면 나중에 모르고 지나갔다는 의의가 나올 수 없다. 에스크로 서류에는 어떤 컨틴전시가 언제 폐기된다는 정확한 날짜가 명시되어 있지 않으면, 에스크로에 연락하여 정확한 날짜를 알려주는 추가서류를 모든 관련자에게 보내도록 하는 것도 리스팅 에이전트의 역할이다.
바이어의 에이전트는 모든 컨틴전시 폐기 날짜를 확실히 기억하고 폐기일 며칠 전에 바이어에게 통고하여 컨틴전시를 폐기할 것인지, 연기할 것인지, 아니면 계약을 파기할 것인지를 상의한다. 구두로 하면 바이어나 에이전트가 잊어버리기 쉽기 때문에 중요한 사항은 꼭 이메일, 팩스, 편지로 연락하여 문서를 남기는 것이 중요하다. 바이어의 에이전트가 판단하기에 컨틴전시를 폐기하는 것이 큰 위험을 안고 있는데 바이어가 폐기하기를 강력히 원하면 에이전트는 자신의 반대 견해를 담은 문서를 만들어서 바이어가 충분히 에이전트의 입장을 이해한다는 확증을 받는 것이 바람직하다. 컨틴전시에 대한 업무가 에이전트의 가장 중요한 역할 중에 하나이다.

정학정
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