“현재의 주택시장이 둔화하게 된 최대의 문제점이자 걸림돌은 무엇인가?”
이 같은 물음에 누구나 쉽게 단정할 수 있는 것이 ‘금리인상 파장’이라는 것이다.
하지만 현재로선 모기지 금리가 여전히 낮은 수준인 6.2~6.5%를 유지하고 있는 상황에서도 장기간의 둔화가 계속 이어지고 있기 때문에 금리수준이 주택경기를 둔화시키는데 절대적인 영향을 미쳤다고는 결코 말할 수 없다고 보아야 한다.
그렇다면 지금으로선 미 주택시장의 근본적인 경기 흐름을 뒤바꿀 만한 국내외 경제의 뚜렷한 문제점은 ‘고유가 문제’ 외에는 딱히 없다고 여겨지는데 사실 주택경기가 둔화하게 된 주원인을 밝혀보자면 고유가 문제에서 시작되어 체인처럼 엮어지고 있는 문제임을 알 수가 있게 된다.
그것은 바로 지난 7년 남짓 짧은 기간 내 고유가의 행진과 함께 속성으로 급상승한 주택가격 자체가 주택경기 둔화의 시발점이라고 보는데, 이는 상한점에 도달한 높은 주택가격대에 대한 바이어들의 심리적 배타감과 심리 위축으로 이어져 현재의 주택시장을 침체단계로 끌고 갔다고 보는 것이다.
다시 말해 주택의 높은 가격대로 인해 첫째 파생된 것이 급상승된 주택가격의 변화에 걸맞은 개인의 인컴 수준이 따라주질 못해 주택구입 능력지수가 현저히 떨어진 것이고, 그 다음으로는 짧은 기간에 주택가격이 2~3배로 상승함에 따라 새로이 주택을 구입하게 될 때 역시 2~3배로 뛰어 오르는 주택보유 재산세(Property Tax)가 큰 부담으로 작용되어 새롭게 주택을 구입하거나 이전하기가 쉽지 않다는 복합적인 문제가 크게 대두된 것이다.
결과적으로 유가의 급상승에 따른 건축 원자재 값의 상승은 곧바로 주택가격의 급상승을 가져왔고, 또 주택구입 능력을 넘어서는 페이먼트의 부담과 함께 재산세액의 자동 상승 등이 꼬리에 꼬리를 물면서 이들 페이먼트를 소화해 낼 개인 소득의 자신감 결여가 주택구입 심리를 크게 위축시키고 말았다.
더구나 고유가로 인한 일반 경제의 둔화가 소비심리를 위축시키면서 주택시장의 둔화로까지 이어졌다고도 보는 것인데, 그런 만큼 일반인들이 생각하는 것처럼 점차 높아지고 있는 이자율의 상승이 주택시장을 침체시키는 직접적인 원인은 결코 아니라는 것이다.
물론 앞으로 1~2년 후 7~8%를 넘나들 때는 변동 모기지 이자율의 페이먼트 당사자들이 그 때부터 타격을 받기 시작하여 파생될 파장의 가능성은 충분히 높다. 그러나 이 역시도 그 때에 임박해서나 발생할 문제이지 지금부터 주택경기를 좌우시킬 만한 원인은 아니라는 점이다.
아무튼 앞으로 1~2년은 더 둔화되고 침체되는 상황으로 진행될 수도 있겠으나, 그렇다고 주택가격이 폭락하는 경우는 안 올 것 같다. 왜냐하면 현재로선 차압주택의 증가 문제도 그다지 심각한 수준은 아니며, 지금 수준은 호황기의 주택시장에서나 또는 일반 경기가 좋은 상황 속에서도 얼마든지 일어날 수 있는 정도를 유지하고 있기 때문이다.
그러나 앞으로 다가올 주택시장에 대한 정확한 동향 파악을 위해서는 주택 차압률의 문제가 가장 먼저 다가오기 때문에 차압률의 수치를 주목하는 일은 무엇보다 중요해 지고 있다.

케니 김

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