치솟는 이자율 부담, 어떻게 벗어날까(2)

현재의 부동산 가격이 상승세에서 멈춰선 반면에 연방 금리를 비롯한 모기지 이자율은 계속 치솟고 있어 변동 모기지론을 갖고 있는 많은 홈 오너들의 페이먼트 부담이 더욱 가중되고 있는 실정이다.
먼저 고통이 되고 있는 현재의 순수 변동 모기지론에 대해 장단점을 알아보자면 변동론은 이자율이 상승하는 대로 계속 월 페이먼트도 오르는 프로그램으로서 페이먼트 방식이 보통 4가지 종류로 나눠진다. 즉 미니멈 액수만 납부하는 방식, 이자 부분만 납부하는 방식, 그리고 변동 이자율로 적용하면서 30년 고정론에 해당하는 월 페이먼트를 납부하거나 15년 고정론에 해당하는 월 페이먼트를 납부하는 3~4가지의 방식들 중에서 매월 한 가지 방식을 선택해 페이먼트를 납부하도록 되어 있다.
첫째 방식은 미니멈 페이먼트로서 재정 형편이 좋지 않을 때 아주 적은 금액만 납부하는 방식이다. 하지만 갚아야 할 원금 전체액은 급속히 불어나게 되는 위험수를 떠 안게 된다. 불어나는 차액의 범위는 대략 두 번째 납부 방식의 월 페이먼트와의 차액 만큼으로서 당장 페이먼트에 쫓길 때는 어쩔 수 없으나 아주 급할 때만 이 방식을 사용하는 것이 좋겠다. 마치 크레딧 카드를 쓰고 미니멈 페이먼트를 하는 것과 똑같기 때문이다.
두 번 째 방식은 이자 부분만 납부하는 방식으로서 첫 번째 납부 방식의 금액보다 대략 2배 정도가 되며 원금액은 변함없이 유지된다. 이 납부 방식은 지난주에 밝힌 ‘Interest only 프로그램의 5~7년 고정과 그 기간 이후에는 자동으로 변동론으로 바뀌는 프로그램’의 페이먼트와 흡사하나 여기서의 프로그램은 순수 변동이기에 치솟는 이자율의 부담에 곧장 노출되고 만다.
셋째와 넷째 방식은 30년 또는 15년 고정론에 해당하는 페이먼트 방식과 같은 ‘이자+원금’을 합친 방식으로서 월 페이먼트는 높으나 원금이 줄어드는 장점이 있다. 하지만 이자율이 오르는 대로 월 페이먼트도 계속 늘어나므로 이 프로그램의 능력이 된다면 아예 고정론으로 재융자 하는 것이 바람직하다.
한편 현재 보유하고 있는 돈은 있지만 그 돈을 언제 갑자기 비즈니스나 자녀들의 학비로 사용해야 할지 모른다면 또는 남은 변동론 융자금액이 15만~20만달러 정도인 상태에서 홈에퀴티가 상당히 쌓여있다면 계속 오르는 이자율에 대처하기 위하여 우선 그 돈으로 융자금액을 ‘페이 오프’ 하는데 사용하고 ‘홈에퀴티 라인 오브 크레딧’을 만들어 필요한 자금만큼만 그때그때 빼서 쓰는 방법이 훨씬 유리해 진다.
그리고 현재 치솟는 변동 이자율로부터 벗어나기 위해 월 페이먼트가 낮으면서도 5~7년간 고정이 되는 ‘Interest only’의 프로그램으로 재융자를 하고 싶어도 크레딧 점수가 나빠 걱정이 되는 분들은 점수보다는 크레딧 기록의 내용에 따라서도 가능성이 충분히 있으므로 포기하지 말 것이다. 그러나 재융자 비용만 날리면서 또다시 무리한 융자 방식을 선택하는 우는 범하지 말아야 하겠으며, 융자의 종류는 각 사람이 처한 재정 상태와 인컴 및 크레딧 점수와 내용들과 주택의 소유할 기간에 따라서도 달라지는 것이므로 경험 많고 믿을 만한 융자 브로커나 모기지 은행에 문의하여 도움을 받아야 할 것이다. (909)641-8949, www.EZfindHome.com,
kennykim8949@hotmail.com

케니 김