이사철이 되어서인지 요즘은 젊은 커플로 부터 이런 연락을 자주 받습니다. “지금 65만 달러하는 너무 마음에 드는 콘도를 꼭 사고 싶은데 실은 다운할 돈은 없고 노다운으로 이자만 내는 걸로 하면 월페이먼트가 얼마나 나올까요?”
주택구입에 너무 부담을 주기도 싫지만 그렇다고 65만 달러나 되는 융자를 델리가게에서 베이글 오더 하듯이 할 순 없겠지요. 그럼 이번에는 처음 주택을 구입하는 고객들을 위해 주택구입에 앞서 필요한 준비 사항과 주택 구입의 절차에 대해서 알아보겠습니다.
필자는 주택 구입에서 사전 필요 시간을 최소한 3개월 정도로 봅니다. 마음에 드는 주택이 나타났다면 최소 3개월 전에 현재 고객이 얼마를 벌고 있으며 다운 페이먼트는 얼마가 가능한지 그래서 월 페이먼트를 얼마까지 지불 할 수 있을지를 꼼꼼히 계산해 봅니다. 이 정도가 나오면 가능한 주택 구입 가격이 대충 나옵니다.
여기서 중요한 사항은 꼭 크레딧을 한번 체크해야 합니다. 먼저 크레딧 점수를 확인하고 기록상 고객 것이 아닌 남의 기록이 올라와 있는지, 연체 기록이나 기타 불필요한 기록이 있는지 확인을 합니다. 잘못된 기록의 정정기간은 최소한 2달 정도 소요됩니다.또 먼저 챙겨놔야 될 게 다운 페이먼트인데 요즘은 융자 프로그램이 아주 다양해져서 다운 페이먼트 자금 출처를 보여 주지 않고 융자가 가능한 프로그램도 있지만 경우에 따라서는 은행 증빙 서류를 보여 줘야 할 수도 있습니다. 혹 현금을 갖고 있다면 2,000 달러 이하 소액으로 나눠서 입금 시키고 본국에서 송금을 받으려고 하면 최소 2~3개월 전에 미리 받아 놓길 권합니다.
자 이제 주택을 샤핑 하셔야 되는데요, 대충 주택 가격이 나왔으니 다음으로 고려할 사항들이 구입한 주택에서 얼마나 사실건지, 학군은 어떤지, 지역 환경은 어떤지, 위치는 어떤지 그리고 주택 구조는 어떤지 등이 있겠습니다.참고로 상기 조건에 딱 맞는 주택을 찾기란 사실상 불가능 합니다. 실제 제가 아는 부동산 중개인 이야기 인데 어떤 고객에게 100채가 넘는 주택들을 보여 드렸는데도 별로 마음에 드는 집이 없다고 했다 합니다. 그 중개인 말이 고객이 원하는 지역에 원하는 주택을 직접 만들어 주지 않고서는 그 고객이 원하는 주택은 절대 찾아 줄 수 없다고 하네요.
우선 순위를 놓고 적당히 샤핑하시길 바랍니다. 샤핑은 많이 할수록 눈이 높아진다는 것을 명심 하여야 됩니다.샤핑이 끝나고 주택이 결정이 되면 중개인을 통해 오퍼를 넣게 됩니다. 오퍼를 넣게 되면 Seller 측 중개인은 Seller의 카운터 오퍼를 보내옵니다. 이쯤 되면 조금 바빠집니다. 주택 모기지 융자에 대해서도 좀 더 자세히 준비를 해야 되며 융자 프로그램도 이젠 결정을 하여야 됩니다. 여기서 한 가지 알아둘 사항은 오퍼가 오가면 대부분 Seller측에서는 Buyer의 융자전 심사서(Pre-Qualification Letter)를 요구하는데 Pre-Qualification Letter라 함은 융자 신청 전에 고객의 대충 재정 상태를 바탕으로 얼마까지 은행에서 융자를 해줄 수 있다는 간단한 문서를 말하며 크게 법률적인 효력은 없습니다.
그래서 최근 Seller측에서는 이보다 약간 더 강도가 높은 융자전 승인서(Pre-Approval Letter)를 요구하기도 합니다. 융자전 승인이라 함은 고객이 융자 신청이 들어가기 전 고객의 크레딧과 직업과 수입 등을 좀 더 자세히 고려해서 융자 승인을 해주는 것을 말합니다.
하지만 실질적인 융자 승인은 융자 동의서(‘Loan Commitment’)라고 하고 이것은 계약이 끝나고 융자 신청이 들어가서 모든 서류를 검토한 후 은행의 융자 심사관 (Underwriter)이 융자 승인을 해주는 동의서를 말합니다.
오퍼가 대충 받아들여지면 바이어는 계약전 홈 인스펙터를 고용해서 해당 주택에 상하수, 배수, 지붕, 전기 그리고 구조 등의 기본적인 상태와 나무를 갉아 먹는 개미인 터마이터 유무를 검사하게 됩니다. 이때 심각하게 수리해야할 부분이 나타나거나 터마이터가 발견이 되면 계약서에 넣어 셀러가 수리나 처리(Treatment)해 주도록 할 수 있습니다.
이 지점에서 변호사를 선임하게 되며 선임한 변호사가 고객 분을 대신해서 계약에서부터 클로징까지 필요할 각종 서류들 검토하고 처리를 해드립니다. 뉴욕주는 셀러와 바이어 변호사외에 은행 변호사도 클로징시 참석하도록 되어 있으며 타이틀, 보험, 융자서류 그리고 세금 등 각종 클로징 서류 (Settlement Documents)를 검토합니다. 참고로 은행 변호사비는 바이어 측에서 부담을 합니다.
다음 시간은 계약이 되고 난 후에서 클로징까지를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
C/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com
