주택 판매 양도소득세 면세 혜택은?

<문> 약 2년 전에 오렌지카운티에 위치한 직장에 근무하면서 근처에 처음으로 집을 장만했습니다.
그런데 개인 사정상 약 2시간 정도 떨어진 곳에 새 직장을 구하고 곧 이사를 해야 할 형편입니다.
듣기로는 거주한 집에서 2년만 살면 판매할 때 면세 혜택이 주어진다고 하던데요. 자세히 알고 싶습니다.

부부 합산 50만달러까지 면세

<답> 현행 세법에 의하면 거주하던 집을 팔아서 생긴 이익금 중 부부인 경우에는 최대 50만달러까지, 독신인 경우 25만달러까지 면세 혜택이 주어집니다. 단, 몇 가지 충족시켜야 할 요구 사항들이 있습니다.
요구 조건 충족해야 면세 혜택

첫째, 소유권 테스트(ownership test)입니다. 판매 날짜로부터 소급해서 지난 5년 기간 중 최소한 2년 이상 그 집의 실소유주여야 합니다.
예를 들어 귀하가 2006년 6월30일에 집을 판매했다고 가정합시다. 그 날로부터 5년을 소급한 2001년 7월1일부터 2006년 6월30일까지 기간 중 최소한 2년 이상의 소유권을 갖고 있었다면 소유권 테스트를 충족시킨 것입니다.
예외적인 경우는 주거주지의 판매가 2004년 10월23일 이후에 이루어지고 또한 그 주거주지를 동종교환(Like-Kind Exchange)의 조건으로 구입하였다면 최소한 5년 이상을 소유했어야만 면세 혜택의 대상이 될 수 있습니다.
둘째 요구 조건은 사용 테스트(use test)입니다.
위에서 적은 소유권 테스트 그 집을 본인의 실제 거주지로 최소 2년 이상 사용해야 합니다. 만일 렌트를 준 기간이 있다면 그 기간은 2년에 포함할 수 없습니다.
그리고 셋째, 판매 날짜로부터 2년을 소급한 기간에 다른 거주용 집을 팔아 생긴 이익금에 대한 면세 혜택을 받은 적이 없어야 합니다.
귀하의 경우라면 2004년 7월1일부터 2006년 6월30일 사이 기간이 될 것입니다.
위에 언급한 테스트 중 기혼자인 경우 ▲소유권 테스트는 부부 중 한 사람만 충족시켜도 되지만 ▲사용 테스트는 부부 두 사람 모두가 충족시켜야만 되는 조건입니다.
귀하의 질문 내용으로 보아선 이 세 가지 조건을 모두 갖췄다고 생각합니다. 그러므로 귀하가 기혼자라면 최대 50만달러까지, 독신이라면 최대 25만달러까지 판매 이익금을 면세 혜택받을 수 있습니다.

판매 이익에는 각종 비용 공제

물론 판매 이익금 계산에는 브로커에게 지불하는 커미션이나 에스크로 비용 등 제반 경비를 뺄 수 있습니다. 집을 사고 나서 들어간 개조, 증축 등 비용(major improvements) 역시 이익금에서 제할 수 있습니다.
만일 소유권 테스트나 사용 테스트가 요구하는 2년을 다 채우지 못한 경우라면, 예를 들어 렌트를 준 경우, 모자라는 기간을 다시 주인이 들어가서 살고 2년 요구 조건을 다 채우고 나서 파는 것이 좋을 것입니다.

면세 조건 해당 이유 다양해

그리고 2년 요구 조건을 다 채우지 못하는 경우라도, 귀하처럼 직장 이전이라든지, 건강 혹은 집을 구입할 당시 예기치 못했던 돌발 사건(예를 들어, 집의 강제 전환-Involuntary Conversion, 자연 혹은 전쟁이나 테러 등 인위적인 재해로 인한 주거주지의 파손, 부부 중 한 사람의 사망, 이혼이나 별거, 직장이나 직업의 변화로 인해 기본 생계비 조달이 어려운 경우, 혹은 예기치 못한 쌍둥이 출산 등)이 이유라면 예외 적용 대상이 될 수 있습니다. 상세한 내용은 귀하의 회계사나 변호사에게 자문을 구하시기를 권합니다. (213)700- 5591