한 손님이 큰 개발업체가 소유하고 있는 한 샤핑 센터의 상점 공간을 원했다. 이 손님은 캘리포니아에 여자 옷 전문 가게를 가지고 있었다. 6,000스퀘어피트의 공간을 찾았는데 리스팅 가격은 스퀘어피트당 2.65달러였다. 리스 기간은 5년으로 하고, 2달러의 가격을 오퍼했다. 내 손님인 테넌트에게는 주인 즉 랜드로드가 2.40달러에 카운터를 줄 것이며, 우리는 결국 2.30달러 에 계약을 하게 될 것이라고 조언하며, 그 가격에 리스를 얻는 것이 괜찮으냐고 물었다. 만일 이 렌트 가격이 너무 높다고 생각하면 더 이상 시간을 낭비하지 않고 협상을 중지하려는 의사였다. 테넌트는 그 가격이면 비즈니스를 유지하겠다고 동의했다.
우리는 렌트 인상을 연 3%로제한해서 제의했다. 테넌트가 내부 준비 공사를 하는데 주인이 일정 금액을 부담하는데, 그 금액인 TI보조금(allowance)은 스퀘어피트당 15달러를 요구하였다. 내부 공사 등 모든 준비에 필요한 기간이 90일 이라고 명시했다. 즉 이 90일 동안은 테넌트가 이 공간을 차지하더라도 렌트를 내지 않는다. 사용 용도는 의류, 구두 및 액세서리라고 명시하였다. 이렇게 큰 센터에서는 우리 테넌트만이 의류를 팔 수 있는 독점(exclusive) 조항을 주지 않는다. 그래도 우리는 1만 스퀘어피트 미만의 다른 상점이 여자 옷을 팔지 못하는 독점 조항을 요구했다.
이 조항을 요구한 이유는 이 독점을 주지 않더라도 우리가 이 조항을 양보하는 척하면서 다른 조항을 더 요구할 수 있기 때문이다. 주인이 보낸 카운터에는 우리가 이미 예상했던 대로 렌트를 2.40달러에 제의했다. 렌트는 5년 마다 15%를 인상하다고 제안했다. 즉 처음 5년 동안은 렌트 인상이 없는 것이다. 테넌트의 관점에서 볼 때는 매년 3%씩 인상되는 것보다는 다음 5년에 15% 인상되는 것이 더 유리했다. 내부 수리 공사 기간 등으로 90일을 주되 만일 비즈니스를 3개월 전에 시작하면 그 시점부터 리스가 시작되는 것을 요구하였다. 여기에 퍼센티지 렌트를 5%를 제안하였다. 즉 일정 금액 이상의 수익을 벌어들이면 그 수익의 5%를 렌트로 요구하는 것이다. 테넌트는 리스를 할 처음 5년간은 5마일 안에 같은 상점을 열지 못한다는 경쟁 금지(non-compete) 조항을 제시했다. 내부 공사비용은 스퀘어피트당 우리가 요구한 대로 15달러를 주겠다고 했다.
주인으로부터 이 카운터를 받은 후에 ‘레드 잉크 카운터’(red link counter)를 준비했다. 이것은 그들이 보내온 카운터에 우리가 원하지 않는 조항에는 붉은 줄을 긋고 우리의 요구 사항을 줄 밑에 명시하는 방법이다. 이 카운터는 물론 컴퓨터로 작성되어 이메일로 보내진다. 우리는 다시 렌트를 2.20달러에 요구하였고, 상점이 언제 오픈 되든지 무조건 4개월의 프리 렌트를 달라고 하였다. 새로 짓고 있는 이 센터의 내부를 조사해 본 결과 화장실도 준비가 안되어 있어서 내부 수리 공사비 조로 스퀘어피트당 20달러를 요구하였다.
몇 번의 카운터가 더 오고 간 끝에, 내가 처음에 테넌트에게 예측해 주었던 2.30달러로 렌트 동의를 보았다. 내부 공사 기간은 상점 오픈 시기에 상관없이 90일을 받았고, 공사비는 스퀘어피트당 20달러를 받았다. 이 동의 후에 80페이지의 리스 계약서가 보내져왔다. 이 리스 계약서에 대해서는 다음 주에 설명하고자 한다.
(213) 534-3243
www.charlesdunn.com

정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>