많은 사람들이 이제 주택을 매입하기에는 너무 늦었지 않았느냐는 이야기를 합니다. 주택시장이 이미 정점이 지나 하향국면에 접어들었다는 사실은 거의 기정사실화되고 있기 때문입니다. 주택시장의 붐은 지난 5년 동안 지속되어지다 작년 7월에 피크를 이루었으나 이후 이른바 조정국면에 접어들었습니다. 주택경기가 어느 정도 떨어질 것인가는 주택시장에 순기능적인 변수, 즉 고용성장이라던가 낮은 실업률 그리고 완만한 물가상승 등의 변수들이 모기지 금리의 상승이나 주택감당 능력의 하락 그리고 임금수준의 정체등과 같은 부정적 변수들의 영향력을 완화시켜줄 수 있느냐에 달려 있을 것입니다.
대부분의 주택전문가들은 주택시장이 급격하게 침체되기 보다는 안착(Soft Landing)될 것이란 전망이 지배적이나 일부지역에 있어 가격하락의 현상이 발생할 수 있다는 점을 고려할 때 다음과 같은 사항을 감안하여 주택을 매입하실 경우 설령 주택시장이 다소 느슨해질지라도 충분히 스스로를 보호할 수 있을 것입니다.
1. 해당지역의 주택시장 동향에 집중하십시오.
주택가격은 지역에 따라 많은 차이가 납니다. 따라서 현재 사시고자 하는 주택이 소재한 지역의 주택시장 상황을 제대로 파악하는 것이 가장 중요합니다. 이를 위하여 지역신문의 부동산란을 주의 깊게 읽어 보시고 또한 자신이 물색 중인 주택과 유사한 집들이 많이 있는지, 이러한 집들이 잘 팔리고 있는지 아니면 매매가 줄어들고 있는 지등에 대하여 알아보시기 바랍니다. 이를 위하여 무엇보다도 경험이 있는 성실한 리얼터의 도움을 받는 것이 필요합니다.
2. 주택시장의 상황에 관련, 핵심적인 사항을 확인하십시오.
주택시장의 상황에 대하여 핵심적인 사항, 즉 주택매물의 현황이라던가 어떠한 종류의 주택들이 잘 팔리고 있는 지 주택매매 기간은 어느 정도인지 등에 대하여 경험이 풍부하고 지역주택시장의 동향을 잘 파악하고 있는 리얼터에게 문의하시기 바랍니다.
주택물량: 현재 동네에 매물로 나온 주택이 얼마나 되는지를 알아보십시오. 이를 주택사이즈, 살고 있는 집과 유사한 주택들이 15%-20%이상일 경우 좋은 가격이 집을 구매할 수 있을 가능성이 높게 됩니다.
주택가격: 자신이 구매할 집과 유사한 주택들이 얼마에 팔리고 있는지를 비교하여 주택을 얼마에 구입할 수 있는지를 알 수 있습니다. 조만간 주택을 구입하실 계획이라면 리얼터를 통하여 매월 이에 관련하여 새로운 정보를 얻을 수 있을 것입니다.
매각소요기간: 매물로 나온 주택들이 잘 팔리는지 아니면 매각에 많은 시간이 소요되는지의 여부에 대하여 리얼터에게 알아보시면 됩니다.
3. 모기지 융자는 감당할 수 있는 수준이어야 합니다.
자신이 제대로 감당할 수 없는 가격수준의 주택을 구매할 경우 신중하셔야 합니다. 최근 조사에 따르면 2004년 주택을 매입한 사람들 중 75%이상이 매입가격의 80%이상 주택융자를 받았다고 합니다. 또한 3명중 1명이 변동금리나 이자만 내도되는 Interest-Only 모기지를 얻었다고 합니다. 2005년에는 놀랍게도 48.2%가 다운페이 없이 주택을 장만하였다고 합니다.
주택을 매입하기 위하여 과다한 융자를 얻는다는 것은 주택가격이 하락할 경우 매우 위험할 수 있습니다. 이자율은 올라가는 반면 주택가격은 휘청거리는 상황에 닥치게 되면 모기지 상환부담은 급상승하게 되어 모기지 상환에 있어 많은 어려움을 겪게 될 수 있습니다. 따라서 다운페이없이 주택을 장만한다거나 Interest-Only 모기지나 크레딧카드처럼 최소금액만 상환하는 페이옵션 모기지를 선택하는 것은 커다란 위험이 뒤따른다는 사실을 염두에 두어야 할 것입니다.
4. 주택구매을 통해 단기간내에 수익을 올릴 것이라 기대하지는 마십시오.주택을 단기간 내에 되팔아 이익을 얻으려는 생각으로 구매하는 것은 위험합니다. 시장상황이 나빠질 경우 다시 팔지도 못하는 상황에 빠질 수 있기 때문입니다. 또한 만일 다시 팔지 못할 경우 임대를 주면 될 것으로 생각하기 쉬우나 만일 임대용 투자주택을 매입할 경우 임대수입으로 모기지 상환액, 부동산세, 보험료 등의 지출이 제대로 감당하여야 합니다. 만일 임대수입으로 감당할 수 없을 경우 매월 감당할 수 없는 추가지출에 시달리게 될 것입니다.따라서 부동산가격의 상승은 시간이 지나면서 발생하는 것이지 단기간내에 이루어지는 것이 아니라는 것을 유념하십시오. 앞으로 조만간 분명히 가격이 오를 것이라는 확신으로 부동산을 사는 것은 투자전략이 될 수 없습니다.
주택부동산의 핵심은 시기(Timing), 위치(Location) 그리고 융자(Financing)입니다. 특히 기회는 시장의 불균형성(Market Irregularities)에서 발생한다는 점을 감안할 때 주택부동산의 핵심사항을 잘 적절하게 고려하여 주택 장만에 나선다면 내집 마련의 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.
