곽동현
주택 융자에 중요한 요소 중 하나인 움직이는 크레딧 점수에 대해서 한번 알아보겠습니다.크레딧 점수는 일명 ‘FICO SCORE’(파이코 스코어)라고도 부르며 1950년경 Fair, Isaac and Corporation에서 개발한 개인 신용 평가 기법을 토대로 하여 현재 여러 평가 회사가 있고, 대표
적으로 Equifax, Trans Union 그리고 Experian가 있습니다.
이 회사들은 자동차 융자 회사, 모기지 또는 학자금 융자 렌더나 각종 카드 회사, 백화점등 다양한 기관으로 부터 소비자의 거래 내역을 장기적으로 보고 받은 후 개인 신용을 점수로 나타내고 이 세 회사의 점수 중 가장 높은 점수와 가장 낮은 점수를 제외한 중간 점수가 모기지 융
자시 크레딧 점수로 사용됩니다.
크레딧 점수는 400~850점 정도로 분포가 되며 점수대 별로 보면,
750점 이상이면 최고 점수 (Excellent)
720~750점 사이면 아주 양호함 (Very Good)
700~720점 사이면 양호함 (Good)
680~700점 사이면 보통 (Standard)
650~680점 사이면 약간 약함 (Acceptable)
620~650점 사이면 약함 (Uncertain)
620점 이하면 일반 렌더에서 융자가 쉽지 않음(Risky)로 나눌 수 있습니다.
상기 크레딧 점수는 크게 5개의 카테고리로 통해서 산출되는데 각 카테고리별로 %를 나누어 보면, 전체를 100%로 하고, 35%-페이먼트 기록/30%-현재 갖고 있는 빚의 총액/15%-크레딧 기간/10%-최근 Open한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수/10%-크레딧 라인의 종류로 나누어집니다.
1. 35% 페이먼트 기록
페이먼트 기록은 전체 크레딧 점수에 가장 큰 부분을 차지하는 것으로 자동차 할부금, 모기지 융자 페이먼트 또한 각종 카드 등의 납부 기록을 말합니다. 그리고 공공기록(Public Records)인 파산(Bankruptcy), 콜렉션(Collection), 법원판결(Judgments), 소송(Suits),담보권설정(Liens) 등이 여기에 속합니다. 특히 모기지 융자의 페이먼트 연체 기록은 크레딧 점수에 치명적이며 그 다음이 자동차 할부금, 각종 카드회사, 백화점 카드 순입니다.
2. 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액
말 그대로 지금 현제 빚지고 있는 각종 대출 총액이나 자동차 할부금, 크레딧 카드 빚 등의 총액을 말한다. 물론 빚진 금액이 적을수록 좋습니다. 모기지 융자나 자동차 할부금 등은 일시불로 갚기가 힘든 종류이며 또 이런 라인은 한두개 정도를 연체하지 않고 꾸준히 갚아 가면 크레딧 점수를 쌓는데 많은 도움이 됩니다.
하지만 크레딧 카드는 좀 다릅니다. 지금 빚지고 있는 밸런스를 전부 갚을 경우 크레딧이 크게 좋아 지는 반면 연체를 않더라도 크레딧 카드빚이 한도액의 70%가 넘으면 크레딧 점수가 낮아집니다. 즉 전부 갚기 힘들면 최소한 한도액의 50% 이하로 항상 유지시켜야 됩니다.3. 15%-크레딧 기간크레딧 기간이 길면 길수록 유리합니다. 일반적으로 모기지 융자시 최소한 크레딧 기간은 12달 이상인 것을 요구합니다.
크레딧 리포트에는 언제 크레딧을 열었고 최근 언제 그 크레딧 라인이 사용되었는지 기록이 나옵니다. 심지어 크레딧 카드 분실 기록 까지 알 수가 있습니다.
4. 10%-최근 Open한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수
먼저 크레딧을 새로 열었다면 약간의 크레딧 점수가 낮아 집다. 또한 크레딧 조회는 조회하는 회사마다 차이는 있지만 한번 조회에 2~5점 정도 점수가 깎인다고 보시면 됩니다. 그리고 크레딧 리포트 상에는 크레딧을 언제, 몇 번 조회했는지 기록도 고스란히 나옵니다.
5. 10%-크레딧 라인의 종류
모기지 융자를 얻기 위해선 최소한 4~5개 정도의 크레딧 라인이 필요합니다. 그리고 종류도 자동차 할부금, 크레딧 카드, 주유카드, 휴대 전화 등 다양하게 조합 되어 있으면 좋습니다. 가령 크레딧 라인이 2개로 크레딧 점수가 700점과 라인이 5개 정도의 700점은 큰 차이가 있습니다.
설령 크레딧 라인 2개로 점수가 700점이 나왔다 하더라도 융자 받기는 쉽지 않습니다.
크레딧을 잘 쌓는 방법과 바른 이해
▲일년에 2~3번은 꼭 크레딧을 점검해 본다. 혹시 자기도 모르는 연체나 타인의 크레딧이 들어와 있을 수도 있다. 잘못된 크레딧 기록은 편지로 수정 요청을 할 수 있고 대략 2개월 정도 소요된다.
무슨 일이 있어도 납기일 내에 페이먼트를 한다. 크레딧 카드 할부일 경우 밸런스를 한도액의 50% 이하로 항상 유지한다. 가능한 부채 총액을 줄이려고 노력한다.
야속하지만 가급적 보증(Co-Sign)은 피한다.
인터넷을 통해 신용 조회는 약이 될 수도 독이 될 수도 있다. 특히 공짜로 신용조회는 항상 조심 한다. 인터넷으로 조회한 점수가 모기지 융자 용도로 사용되지 않을 수도 있다.꼭 필요한 크레딧 카드만 발급하고 크레딧 라인4~5 개 정도는 정기적으로 사용을 한다. 이사를 가거나 주소를 옮길 시 고지서가 제대로 잘 전달되는지 확실히 한다. 각종 티켓이나 휴대폰, 메디컬 청구서 등의 경미한 고지서를 무시하지 않는다.
융자시 렌더에게 한번 조회한 크레딧 기록은 그 렌더에 한해 90~120일 동안 사용할 수 있다.융자시 너무 잦은 신용 조회는 삼가 한다. 융자시 갑작스런 크레딧 라인 Open과 Closed는 피한다.콜렉션 기록은 Pay-Off하면 5년, 그렇지 않으면 7년 정도 남는다.
미국에서 처음 크레딧을 쌓기 시작하는 분들은 크레딧 카드 발급이 힘들면 발급이 쉬운 백화점 카드나 주유카드 등으로 크레딧을 쌓거나, 시중 은행에 예치금을 넣으면 예치된 액수만큼 크레딧 카드를 사용할 수 있는 크레딧 카드( Secure Credit Card)를 활용한다.
마지막으로 모기지 융자에 있어서 크레딧이 꼭 절대적인 것만은 아닙니다. 크레딧이 좋지 않은데 주택을 구입하셔야 된다면 낮은 크레딧 점수도 받아주는 서브 프라임 렌더들이 있습니다. 이자율이 기존보다 2~4% 높고 클로징 비용 또한 만만치 않습니다. 그래서 짧게는 6개월 길게는
2년 정도 크레딧을 쌓은 뒤에 재융자를 고려해야 합니다.
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