고진성<파인리지 모기지>

주택융자와 관련하여 많은 분들이 가능하다면 최대한 다운페이를 적게 하려고 합니다. 주택가격이 치솟은 상황에서 재정적인 여력이 뒷받침되지 못하여 적정한 금액의 다운페이를 마련할 수 없는 경우 다운페이를 적게 하고 주택매입을 하려는 것은 어쩌면 당연한 것인지도 모릅니다. 그런데 문제는 이렇게 다운페이를 적게 하게 되면 상대적으로 많은 금액의 모기지 융자를 얻어야 하는 데 과연 이를 제대로 감당할 수 있느냐 입니다.
아무리 많은 금액을 융자받아도 이를 적절하게 갚을 수만 있다면 아무런 문제가 없겠으나 만일 그렇지 못할 경우 ‘무리수’를 두게 됩니다. 즉 월 모기지 상환부담을 최소화시키기 위하여 이자만 내도되는 Interest-Only나 신용카드처럼 최소금액만 상환해도 되는 신종 모기지를 선택하는 것입니다. 실제적으로 최근 몇 년 동안 주택시장의 열기 속에서 많은 분들이 앞서 설명한 이유로 인하여 일정기간동안 상환을 유예시켜주는 신종모기지를 선택한 바 있습니다.

이렇게 해서 주택을 장만하였다고 해서 모든 문제가 해결되는 것일까요? 다시 말해, 주택을 무리하게 마련하기 위하여 변동금리 모기지를 얻은 경우 이자율이 새롭게 조정되어지게 되는 시점이 되면 어떠한 상황이 발생될 수 있을까요?현재 총 $2 trillion 의 총 모기지 융자 중 1/3에 해당하는 모기지대출이 2006년과 2007년 사이에 이자율이 재조정될 것으로 보입니다. 대부분의 경우에는 이자율이 재조정되기 전에 재융자
(Refinance)를 통하여 새로운 모기지로 얻어 이자율의 재조정(Reset)에 따른 문제(이자율의 상승)를 해결할 것으로 보입니다.

그러나 최근 연구조사에 따르면 변동 모기지를 얻은 사람들 8명중의 1명은 재융자를 할 수 없는 형편에 처하게 되어 급격하게 늘어난 상환부담을 감당할 수 없게 되고 이에 따라 주택을 팔아야 하거나 아니면 주택차압(Foreclosure)을 당하는 사태가 발생할 것이라 전망되고 있습니다.
이러한 경우에 해당하는 경우는 주로 2.5% 또는 그 미만의 초기이자율(Teaser Rate)의 변동금리 모기지를 얻은 경우가 될 것입니다. 최근 연구조사에 따르면 2004년-2005년에 걸쳐 변동금리 모기지는 총 $1.9 trillion이 취급되어 총모기지융자의 약 40%를 차지하고 있으며 이중 초기이자율이 2.5% 또는 그미만인 변동모기지의 경우 총 $431 Billion이 취급되었다고 합니다. 이렇게 낮은 초기이자율을 적용하고 있는 모기지상품은 주로 페이옵션 모기지인데 이러한 모기지의 경우 월 상환 금액이 이자액에도 미치지 못하며 이에 따라 원금은 당초에 빌렸던 모기지 융자액보다 15%-20%까지 늘어날 수 있습니다.

이러한 종류의 변동모기지를 얻은 사람들 중 약 51%정도가 주택의 내재자산(Equity)이 15%미만인 것으로 나타나고 있는 데 최근 연구조사에 따르면 주택의 내재자산이 15%미만인 상태에서 2.5% 또는 그 이하의 초기이자율(Teaser Rate)을 제시하는 페이옵션과 같은 변동금리 모기지을 가지고 있는 경우 약 90%이상이 월모기지상환을 하지 못하게 될 것이며 이에 따라 약 $198 billion가량의 주택차압(Foreclosure)이 발생할 것으로 전망되고 있습니다.

앞으로 소비는 전반적으로 둔화될 것으로 예상되나 고용시장은 매우 양호한 수준으로 대부분의 경우 모기지 연체라는 심각한 상황에 봉착하지는 않을 것으로 전망되지만 일부 주택을 무리하게 장만하여 여러 가지 재정적인 압박을 받고 있는 사람들의 경우 심각한 문제가 될 것으로 보입니다. 즉 이자율은 최근 계속 상승하고 있어 이자율이 재조정될 경우 상승폭이 높을 것이며 이에 따라 재융자를 할 경우에도 주택비용의 부담이 급등할 것입니다. 이와 더불어 주택시장의 열기 또한 현저하게 수그러들어 주택매각도 만만치 않을 것이며 주택의 내재자산(Home Equity) 역시 증가할 것으로 기대되지는 못하는 실정입니다.

모기지가 연체되고 주택이 차압당하게 되는 상황은 주택융자를 얻는 과정에서 과연 자신의 상환여력(Housing Affordability)에 대하여 적절한 평가가 이루어지지 않은 채 자신이 원하는 주택을 무리하게 매입하려고 할 때 발생됩니다. 그동안 전문성이 결여된 부도덕한 모기지 브로커들의 유혹, 예를 들어 렌트비로도 집을 장만할 수 있다거나 지금 다소 무리하더라도 집값이 상승하면 모든 것이 잘 되어질 것이라거나 아니면 우선 낮은 금액으로 버티다가 나중에 재융자를 하면 문제가 해결된다는 식의 감언이설에 빠지게 된 경우들이 주변에 많이 발생되고 있습니다.이러한 방식으로 통상적으로 취급되는 30년 고정모기지나 변동모기지를 통해서는 미흡한 상환능력으로 말미암아 주택융자를 얻을 수 없는 사람들이나 이러한 신종모게지에 내포된 여러 가지의 리스크에 대하여 제대로 이해를 하지 못하는 사람들에게도 무리하게 제공되어져 결국 진퇴양난의 상황에 빠지게 되는 것입니다.

아직도 월모기지의 상환부담을 최소화시켜준다는 이유로 Interest-Only나 페이옵션 모기지를 권유하는 모기지 브로커를 여전히 신뢰하고 계십니까? 주택융자를 얻을 경우 반드시 공신력 있는 전문 모기지 뱅커를 통하여 충분한 상담을 통하여 주택융자를 결정하여야 합니다. 또한 만일 현재 가지고 있는 모기지가 변동금리 모기지라면 늦기 전에 전문 모기지 뱅커와의 상담을 통하여 현재 가지고 있는 모기지의 상태에 대하여 정확한 진단을 받으시기 바랍니다.