한태호 변호사

<문> 사업체 매입한 사람의 렌트 연체 책임

<문> 운영하던 사업체를 약 2년 전 에스크로를 거쳐 매매를 완료했고 이후 새로운 구입자가 운영중입니다.
그러나 며칠 전 건물주로부터 임대료가 많이 연체되었다며 지불 독촉장과 함께 퇴거 소장을 보내 왔습니다. 제가 알기로는 일단 에스크로를 통하면 모든 책임이 면제되는 것이고, 또한 사업체를 매입한 현 사업주의 책임이라고 여겨지는데 왜 저한테 독촉장과 소장을 보내 왔는지 이해가 되지 않습니다. 소송에 대응하지 않고 그냥 무시해도 되는지요.
<답> 사업체를 매매할 때에는 일반적으로 매입자에게 임대계약도 함께 이전하게 됩니다. 그러나 임대계약의 이전 방법에는 주로 ‘서브리스’(Sublease·轉貸), ‘어사인먼트’(Assignment·讓渡) 또는 ‘노베이션’(Novation·更改)등 세 가지 형태로 양도하게 되는데 임대계약을 어떤 형태로 이전했느냐에 따라 매도인의 책임 한계에 커다란 영향을 미치게 됩니다.
첫째, 서브리스 즉 전대는 양도인이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 건물의 일정부분이나 임대기간의 일부분을 제삼자에게 다시 임대해 주는 형태입니다. 이 경우는 제삼자로부터 렌트를 받아서 건물주에게 지불하게 되며 본인이 렌트에 대해 직접적으로 책임을 지게 됩니다.
둘째 사업체 매매시 가장 많이 나타나는 경우로서 어사인먼트, 즉 양도를 들 수 있습니다. 양도란 건물주가 서면상 명시적으로 임대계약 당사자의 책임을 면제해 주지 않는 한 연대보증과 같은 보증인으로서의 책임을 계속적으로 지게 되는 것을 의미합니다.
다시 말해서 귀하로부터 사업체를 구입한 새로운 사업주가 사정상 또는 일부러 렌트를 지불하지 않을 경우 건물주는 전사업주인 귀하에게 렌트를 청구할 수 있게 되는 것입니다.
많은 사람들이 사업체 매매시 에스크로를 통해서 사업체를 양도할 경우 임대계약에 관해 책임이 면제된 것이라고 생각하고 있으나 전혀 그렇지 않은 것임을 주의해야 합니다.
이를 방지하기 위해서는 임대계약 양도시 건물주가 양도인의 책임을 전부 면제해 주거나 양수인과 전혀 새로운 임대계약을 체결해야 하는데 이를 노베이션, 즉 경개(更改)라고 합니다.
귀하의 경우 두번째 양도에 해당하므로 만일 매입자가 임대료를 지불하지 못할 경우에는 연대 책임이 있으므로 적절한 대처가 요망됩니다.


<문> 주거지 1년 이상 임대, 서면계약 필수

<문> 얼마 전 1년 동안 거주하는 조건으로 서면으로 임대계약을 작성하고 입주했습니다. 그러나 건물 관리인은 차일피일 미루며 건물주가 서명한 서면계약서를 보내주지 않고 있습니다. 저는 이 건물에 오래 살고 싶은데 1년 후에 자동으로 또 다시 1년 동안 임대기간이 연장되는 것인지 궁금합니다. 또한 건물주가 서면 계약서를 주지 않았다는 이유로 1년 기간이 아닌 월 단위 계약(month to month) 조건이라고 주장하며 렌트를 인상하거나 30일 이내 아파트를 비워줄 것을 요구할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 1년 이상의 모든 임대계약은 반드시 서면으로 작성돼야 유효합니다. 일반적으로 서면계약이 존재하지 않는다면 그 기간은 월 단위(month to month) 임대기간으로 간주될 수 있다 하겠습니다. 따라서 건물주는 귀하에게 재임대를 해주어야 할 의무도 없으며 통상적인 퇴거통지서를 보낸 후 귀하가 퇴거하지 않을 경우 소송을 통해 강제 퇴거시킬 수도 있습니다. 따라서 서면으로 작성된 임대계약에 1년 후에 다시 동일한 조건으로 연장할 수 있다는 임대계약 연장 조항이 있고, 이를 적법한 절차에 따라 행사하지 않는다면 자동으로 임대기간이 연장될 수는 없다고 하겠습니다. 그러나 해당 지역에 따라 일정한 다세대 주택 및 아파트는 렌트 규제법(Rent Control Act)의 적용을 받게 되는 경우가 있는데. 렌트의 인상 또는 입주자의 퇴거 요구 등에 제한을 받게 됩니다. 만일 이 법의 적용을 받는 건물이라면 렌트 인상에 제한을 받게 되며 건물주가 입주자를 퇴거시키기 위해서는 해당 지역 주택국(Housing Department)에 필요한 신청서를 접수하고 요구되는 절차를 거쳐야 하며 입주자의 연령과 가족 수에 따라 이주 보조비도 지불해야 합니다. LA 지역의 경우 통상적으로 성인 한 가구 당 4,200달러가 지급되며, 병약자, 노인, 아이들이 있을 경우 가구당 8,000달러까지 지급해야 합니다.


<문> UCC-1 저당 사업체 판결 없이 강매

<문> 소규모의 사업체를 운영하다가 약 1년 전 에스크로를 통하여 처분했습니다. 매입자의 요청에 따라 판매 대금의 약 절반 정도를 오너 캐리(owner carry) 즉 셀러 융자 형식으로 UCC-1이라는 사업체 저당권을 설정했습니다. 그 후 사업체 매수인은 매월 분할 상환금도 내지 않고 연락마저 피하고 있습니다. 지불 약속 계약서와 UCC-1 저당 설정 동의서에 따라 법원의 판결 없이 제가 사업체를 차압 경매할 수 있는 것인지 궁금합니다.
<답> 현행 부동산법과 통합 상거래법에 따르면 특별한 경우 융자 기관은 법원의 판결 없이 융자 계약서와 저당권 설정 동의서에 의거해서 강매할 수 있다고 규정하고 있으며 법원 판례도 이를 유효하다고 인정하고 있습니다. 마치 부동산에서 차압 세일(foreclosure sale)은 법원의 판결을 받아서 경매를 하는 것이고 Deed of Trust Sale에서는 법원의 판결이 필요 없이 계약서와 저당권 설정에 따라 강매가 가능한 것처럼 동산에 설정된 UCC-1 저당권도 법원의 판결 없이 진행시킬 수 있다 하겠습니다. 현재 매도인이 운영하고 있는 사업체의 자산 가치가 별로 많지 않다면 사업체를 차압한다 하더라도 실제 변제 받을 수 있는 금액이 충분하지 않으므로, 법원의 판결을 통해 기타 다른 재산에 차압절차를 거치는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.

(213)639-2900