2006년 3월 2일부터 국내인의 해외 부동산 투자에 있어서 2년 거주(해당국가)조건을 충족할 수 있거나 충족한 경우에 관하여는 자금 규모와(종전에는 USD 100만 달러 이내)상관없이 국내자금을 반출할 수 있도록 하였고, 기업 활동으로 인하여 발생된 현지자금을 국내에 들여오지 않고 현지 기업 자산 수익활동을 계속할 수 있도록 대폭, 매우 전향적인 자세로 정부가 정책을 크게 완화하였음을 말씀드린바 있습니다.
과거 정부는 어느 정책을 규제만 하다가 완화했을 경우 그전에 규제정책을 피하여(불법적인 행위)이루어졌던 일들은 새롭게 규제를 철폐하게 되면 소급하여, 눈감아줬던 예가 많았습니다. 하지만 이번의 외환거래규제 완화 정책을 발표하면서 시행에 곧바로 들어간 지금은 과거의 정부의 탄력적인 자세를 보이질 않고 있습니다.
다시 말하자면 2005년 6월말까지는 해외 부동산 투자액은 30만 달러(USD)이내에서 부동산을 살 수 있었고(전 가족이 해외에 나가거나 특수한 사정을 입증해야만 했었습니다). 그 이후는 50만 달러, 또다시 120만 달러 등의 점차적이고도 아주 빠른 속도로 해외 부동산 투자범위를 높여줬으나 당시 해외부동산을 구입한 사람들 중에는 그 당시의 정부법률을 교묘히 피해가면서 LA, NY, 워싱턴DC 등 미국의 대도시권역, 토론토, 밴쿠버 등 캐나다의 대표적 도시에 부동산을 사들였던 것을 여러분들도 잘 알고 계실 것입니다.
이렇게 당시법률을 위반하면서 갖고나간 외화는 대부분 부동산(골프장, 상업용부동산, 콘도 등의 주택)을 구입하였고, 미국과 캐나다의 저금리 경제현상과 맞물린 부동산 가격 상승기를 맞아 탁월한 투자였음을 여실히 증명 할 정도였습니다. 미국과 캐나다의 부동산 열기는 한국의 부동산 투자열풍과는 비교도 될 수 없을 정도로 아주 높은 수익을 올린 지역도 많았었으니까요.이러다보니, 위장 현지 회사설립, 환치기 영업상을 통한 자금반출, 유학생 가정을 통한 우회 송금기법 등 방법을 가릴 것도 없을 정도로 한국에서 해외로 자금은 급속히 빠져 나가게 되었고, 정부는 정부대로 늘어만 가는 외환 보유액으로 인한 경제운용의 차질과 이렇게 대책 없이 불법과 탈법을 저지르면서도 해외로 나가는 자금에 대하여, 행정력이 미치질 못하였던 현실적인 상황을 인식하여, 외환거래에 대한 구체적이고도, 실천 가능한 계획을 수립하게 되었고, 그 결과 최근의 외환관리정책을 발표하게 이르게 된 것입니다.
하지만 최근 들려오는 소식으론 이렇게 규제를 풀었다 하더라도 과거 법률을 위반하면서 나간 자금에 대하여는 살벌할 정도로 자금 반출한 사람을 추적하고 있으며, 약 8,000여명의 불법 외환 반출자들을 찾아내기에 이르게 된 것입니다.
이들에 대하여, 세무당국인 국세청은 밀도 있는 보강조사를 하고 있으며, 이들이 빼내어서 투자한 부동산 투자자금에 대한 세금탈루에 대한 강도 높은 조사를 하고 있는 것이 알려지면서, 정말 이번에는 국세청이 과거 법률 위반자에 대하여는 추상같은 태도를 보일 것 같은 조바심이 드는 것입니다.
정부는 이번의 사례로 보듯이 풀어준 것은 과감하고도 신속히 풀겠지만 그이전의 범법행위에 대하여는 철저히 조사 처벌 하겠다는 의지를 보임으로서, 금번 완화된 외환 거래규제에 관한 것도 풀어 주었지만 현제도 안에서 모든 투자행위를 해야 할 것이라는(이번의 규정을 위반할 경우는 철저히 책임을 묻겠다는 것) 준엄한 경고의 의미도 있다고 봐야 할 것입니다.
한가지, 요즘 필자가 알고 있는 사례를 들어 보이면서 세무당국의 의지를 소개하려 합니다.
미국 시민권자인 그 분이 2000년도 초 구입한 강남의 부동산을 처분하면서, 계약금을 받고, 중도금을 받고, 다음엔 잔금을 받는 것이 한국의 부동산 거래순서입니다. 이 과정에서 해외 거주하는 사람은 잔금을 받기 전에 이 부동산을 소유하면서 발생된 재산세 등의 세금과, 이 부동산을
팔게 될 경우 필히 신고하게 되어있는 부동산 양도 소득에 관련된 세무신고를 세무서에 하고, 신고 후 발생되는 양도소득세를 잔금을 매수자에게 받기 전에 세무서에 납부하여야만 이 본인이 판 부동산 매각대금을 정부의 허가를 받아(부동산 매각 자금 확인서를 세무서장이 발행하여줌) 매각 자금 전체(계약금, 중도금, 잔금전체에서 세금을 뺀 돈)를 본인이 원하는 곳으로 안전하게 갖고 나갈 수 있었습니다
그러나 지금은 그렇지 못합니다. 원칙은 세금을 납부한 자금외의 자금은 다 갖고 나갈 수 있는 것은 사실이지만 계약금과 중도금을 받았다는 증거가 있는 예금통장, 잔금을 받았다는 예금통장을 세무서에 제출 하여야 만 예금통장에 기록된 부동산 매각 자금 범위 내 에서의 자금을 갖고 나갈 수 있게 된 것입니다. 다시 말하자면, 10억짜리 부동산을 팔았고, 양도소득세가 2억 원이라면, 8억 원은 세무서장의 확인을 거쳐 갖고 나갈 수 있었지만, 우리 현실에서는 계약금 1억 원을 받고, 중도금 4억 원을 받았을 때 총 5억 원이 본인에게 들어온 상태에서 일부자금을 국내가족이나 또 다른 국내 투자 상품에 투자를 3억 원을 하고 잔금받기 전 2억 원을 납부하고 잔금 5억 원을 받아서 세무서에서 부동산 매각 자금서 발행을 요청하면, 과거에는 10억 원 또는 세금액을 제외한 8억 원을 갖고 나갈 수 있게끔 매각 자금 확인서를 만들어 주었지만 지금은 국내에 남겨진 3억 원과 세금 2억 원을 제외한 5억 원만을 갖고나갈 수 있게 했다는 것을 알고 계셔야 할 것입니다.
여러분 주위에는 과거에 10억짜리 한국부동산을 팔고 매각 자금 확인서를 10억짜리 만들었고, 당시 갖고 나간 돈이 3억이었으며, 언제든지 7억 원을 갖고 나갈 수 있는 여유를 지닌 분이 있으리라 보는데 이제는 이런 자금계획은 안된다는 것입니다. 한국의 국세청은 정부의 외환거래규정을 완화한 만큼 이규정에 맞게 정확히 법을 집행 하겠다는 의지가 높다는 것을 인식 하여야 할 것입니다.
-- REAL ESTATE Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN ) consulod@paran.com Tel: 82-2-554-6040 , Cell : 82-16-303-5949.
