이일섭 CPA (Choi Dow Ian Hong & Lee, CPAs)

매매업자와 투자의 차이

<문> 최근 집을 여러 번 사고팔았습니다. 사고파는데 든 비용을 제하고 약 10만달러의 수익을 올렸습니다. 그런데 지난 주식 시장 붕괴 시 손해난 10만 달러가량의 자본 손실이 지금까지도 있습니다. 올해 세금 보고 시에 이번 이익을 과거의 자본 손실과 상쇄할 수 있는지요?
<답> 대단히 좋은 구상입니다. 하지만 중요한 조건은 귀하께서 투자자(investor)로서 집을 매매했는가 아니면 매매업자(dealer)로서 매매를 했는 가 입니다. 만약 매매업자의 경우라면 일반 소득으로 간주되어 과거의 자본 손실과 상쇄를 할 수 없습니다. 그런데 매매업자와 투자자를 나누는 기준은 확실한 경우가 아니고서는 대단히 주관적입니다.
예를 들면 어떤 이유에서 집을 구입했는가, 얼마나 오래 보유하였는가, 얼마나 자주 사고팔았는가, 무슨 이유에서 팔았는가 등등 입니다. 만약 귀하께서 투자의 목적 혹은 임대 수익을 목적으로 구입했고, 적어도 1년 이상 보유했고 다른 투자를 위해서 팔았다면 투자자로 간주되어 자본 소득으로 인정받을 수 있을 것입니다. 보다 자세한 사항은 전문가와 상의하시기 바랍니다.


6유닛 아파트 콘도 전환하려는데

<문> 저는 약 10년 동안 가지고 있던 6유닛 아파트를 콘도로 전환하여 절반 정도는 팔고 나머지는 임대용으로 갖고 있으려고 합니다. 이런 경우 매매이익은 일반 소득으로 분류되어 높은 세율로 세금을 낸다고 들었습니다. 장기 자본 소득으로 간주되어 낮은 세율로 세금을 낼 수는 없는지요?
<답> 귀하의 경우는 몇 가지 조건을 충족하면 콘도로 전환하여 생긴 매매 이익을 일반 소득이 아닌 자본 소득으로 간주할 수 있습니다. 그 조건은 첫째 과거에 매매차익을 추구하는 부동산 매매업자(dealer)로서 간주되지 않았어야 합니다. 둘째 5년 이상 동안 그 건물을 소유하고 있었어야 합니다. 셋째 콘도로 전환하기 위해 추가로 많은 비용(substantial improvements)을 들여 그 건물 가치를 높여주지 않았어야 합니다(Sec. 1237)

‘1031교환’ 건물 구입 못했는데

<문> 저는 작년 10월에갖고 있던 건물을 팔고 1031 Exchange로 다른 건물을 사려고 하는 중 올해 에스크로가 성사되지 않아 대체 건물을 구입하지 못하였습니다. 이런 경우 건물 판 것을 2005년의 세금 보고시 반영해야 하나요?
<답> 귀하의 경우에는 2005년도에 그 건물을 매각했더라도 모든 돈이 1031 Exchange fund에 들어가 있었으므로 돈을 인출할 수 있는 권리가 2005년에는 없고, 에스크로가 성사되지 않은 후에 인출할 수 있는 권리가 생겼으므로 매매차익은 2006년 세금 보고에 반영해야 합니다.
세금 보고 방식은 2005년도에 판매를 보고하고 2006년도에 매각대금을 받은 것으로 합니다(Installment Sale).
단, 납세자의 선택(election)에 의해 매매 차익을 2005년도에 보고할 수도 있습니다.


세법 문의 (213)365-1700