신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
민간 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI)은 보통 주택 가치의 80% 이상을 대출한 융자 기관이 그 모기지가 채무불이행 상태에 빠져 담보 주택을 처분하여 대출금을 회수해야할처지에 빠지는 경우에 민간 보험 회사가 융자 기관에게 이로 인한 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 보험입니다. 이러한 보험은 정부 기관인 연방주택국이나 재향군인국 등 정부 기관이 정책적인 목적에서 제공하는 보험이나 보증과는 구별됩니다.
여기에서는 이러한 보험의 혜택, 보험의 주선, 보험료의 산정 기준과 지불 방법 및 보험의 취소에 대하여 차례대로 알아봅니다.
1.보험의 혜택
처음 집을 구입하는 차입인이 전통적으로 융자 기관이 요구하던 20%의 다운 페이먼트를 마련하기 까지 기다리지 않고 내 집 마련의 꿈을 앞당길 수 있게 하며, 이미 집을 가진 차입인이 더 크고 비싼 집으로 이사할 수 있게 합니다. 또한 차입인이 가진 돈 모두를 주택 구입에 사용
하지 않고 투자, 채무 변제, 주택 개수, 비상시 대비 등의 목적으로 현금을 유보할 수 있도록 합니다.
민간 모기지 보험은 주택 구입 때 뿐만 아니라 재융자 때에도 이용됩니다. 이러한 혜택에도 불구하고 차입인이 부담하게 되는 상당한 금액의 보험료를 절약하기 위하여 같은 부동산에 대하여 하나의 모기지를 설정하는 대신에 이를 둘로 나누어 주택 가치의 80% 를 넘지 않는 금액을
대출 금액으로 한 1차 모기지와 2차 모기지를 동시에 설정하는 피기백 융자가 많이 이용되고 있으므로 차입인은 어떤 방법이 본인에게 보다 좋은 방안인지를 검토할 필요가 있읍니다.
2. 보험의 주선
융자 기관이 보험을 주선하기 때문에 직접 차입인이 보험회사와 거래할 수 없습니다. 그러나 차입인은 융자를 신청할 때에 모기지 보험과 관련하여 차입인에게 어떤 선택권이 있는지 알아보아 그 범위 안에서 자신의 의사를 반영시킬 수는 있습니다. 보험회사는 융자기관의 대출 심사와 별개로 보험 신청을 받아들일 것이지 여부를 스스로의 심사 기준에 따라 결정합니다. 보험료는 직간접적으로 차입인이 부담하지만 보험의 수혜자는 융자기관이 됩니다.
3. 보험료 산정 기준
보험료의 산정에는 모기지의 종류, 융자 금액, 융자 비율, 부보율, 보험료 지불 방법, 보험료 환급 가능성 유무, 주택 소유의 목적, 차입인의 신용도 등이 영향을 미칩니다. 보험 회사에 따라 보험료에 차이가 있을 수 있으나, 그 차이는 많지 않습니다.
4. 보험료 지불 방법
여러 가지 지불 방법이 있으나 보통 첫번째 해의 보험료를 클로징 때 지불하고 모기지 월불입금의 일부로 두 번 째 해 부터의 연 갱신 보험료를 분할 납부하는 연별 지불 방식이 보통입니다. 1년분의 보험료를 클로징 때 한꺼번에 지불하는 것이 부담스러운 차입인은 클로징 때 1개월분의 보험료만을 부담하고 매월 보험료를 모기지 월불입금의 일부로 납부하는 월별 지불 방식 을 택할 수도 있으나 보험료가 연별 지불 방식보다 약간 높습니다.
이와 달리 일회로 전액의 보험료를 납부하는 일괄 납부 방식이 있으며 이 경우에는 보험료를 대출금의 일부로 포함시키는 것이 보통이므로 클로징 때 자금 부담이 없습니다.
5. 융자 기관의 정책에 따른 보험의 취소
많은 융자 기관이 차입인이 좋은 신용 기록을 최소한 2년 정도 유지하고 주택의 가치가 최소한 당초의 가치를 유지하며 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산이 주택 가치의 20% 에 달한 경우에 민간 모기지 보험을 취소할 수 있도록 허용합니다. 그러므로 이러한 상황에 도달한 차입인은 융자기관에 문의하여 그 기관의 보험 취소에 관한 정책을 알아보고 필요한 경우에는 융자기관이 인정하는 감정인이 작성한 감정서를 제출해야 합니다.
6. 주택 소유자 보호법에 따른 보험의 취소
주택 소유자 보호법(Homeowners Protection Act of 1998, HPA)은 1999년 7월 29일 이후에 설정된 대부분의 주거용 1 가구 주택에 대한 모기지에 대하여 모기지 잔액이 당초 주택 가치의 80% 이하로 떨어지는 시점에서 본인의 신청이 있으면 이를 취소하도록 규정하고 있으며, 본인의 신청이 없어도 모기지 잔액이 당초 주택 가치의 78% 이하로 떨어지면 자동적으로 종료시키도록 하고 있습니다. 민간 모기지 보험을 이용한 차입인이 이 법이 규정하는 요건을 잘 안다면 경우에 따라 큰 도움을 받을 수 있을 것입니다. 이 법은 융자 기관에게 클로징 때와 클로징 이후에는 매년 이 법이 규정하는 차입인의 권리를 공시하도록 요구하고 있습니다.
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