‘2006 부동산 전망’ 전문가 좌담

2006-01-05 (목)

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‘조정기=기회’지만 단기적 투기는 위험

지난해에도 부동산 시장은 여전히 강세를 유지했다. 따라서 한인들의 최대 관심사도 부동산이었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 그러나 대다수의 전문가들이 2005년을 8년 이상 이어온 남가주 부동산 시장의 피크로 보고 있는 가운데 올해는 부동산 시장이 본격적인 재조정 국면에 들어설 것으로 보고 있다. 거품론 논쟁도 한층 가열될 전망으로 올해 남가주, 나아가 가주 부동산 시장은 한인은 물론 미전국에서 예의 주시하고 있다. 남가주 한인부동산협회 이해봉 신임회장을 비롯, 주택과 상용 부동산 분야의 한인 에이전트 5명으로부터 지난해 부동산 시장을 결산하고 올해 시장의 현황과 전망을 들어봤다.

주택부문은 지속 상승세 예상
이자율 변동이 주요 변수될 듯
3년이상 거주 계획땐 매입 무방

이자 상승이 관건… 대체로 “쾌청”

-올해 부동산 시장이 성장세를 유지하겠지만 지난해 수준에는 미치지 못한다는 지적이 많다.
▲이해봉: 주택부분은 올해도 높은 성장세를 유지할 것으로 보인다. 아직 12월 통계가 나오지 않았으나 지난해 11개월 동안 가주내 주택가격은 47만1,980달러에서 54만8,400달러로 16.2%가 상승했다. 가주 주택 소유주들은 매달 평균 1만달러의 에퀴티를 앉아서 벌었다. 남가주에서 50∼50만달러의 콘도나 타운하우스, 단독주택은 수요에 비해 공급이 딸려 올해도 두 자릿수의 가격 상승이 예상된다.
▲정민영: 지속적인 인구 유입, 특히 이민자와 타주 이주자, 베이비붐 세대들의 주택 구입으로 가주에서 주택부족 현상은 계속될 것이다. 최근 발간된 보고서에 따르면 앞으로 2015년까지 매년 150만명의 외국 이민자가 미국으로 올 것이며 이민자들은 10년 정도 지나면 주택을 구입한다. 남가주에서 한인 거주 지역의 경우 대체로 학군이 좋고 안전한 지역으로 주택 경기가 식을 줄 모른다. 아직도 신규주택 분양의 경우 수십 대 일의 경쟁률을 보이고 있다.

-셀러나 바이어 모두 주택을 팔아야 하나 구입해야 하나 망설이고 있다. 올해 주택을 구입해야 하나.
▲사무엘 오: 주택이 필요하고 재정적 능력이 있다면 사야 한다. 많은 한인들이 ‘지금 사면 막차’라고 생각을 하고 있는데 이같은 지적은 항상 있어 왔다. 1년 전에 집을 샀다면 지금 얼마나 집값이 올랐을지 모르겠다고 후회하는 한인들이 많다.
▲이해봉: 이 곳에서 3년 이상 거주할 계획이면 집을 사라고 권하고 싶다. 용기 있는 남자가 미인을 얻는다는 말처럼 용기 있는 사람이 집도 사고 부동산 투자도 하면서 돈을 번다. 전국부동산협회에 따르면 지난 73년 이후 미국에서 집값이 내려간 적은 없다. 이자율이 서서히 상승세에 있지만 아직도 낮은 수준이며 50년 모기지 등 다양한 융자 상품이 등장하고 있고 정부가 퍼스트타임 홈바이어들을 위한 각종 융자와 재정 지원 프로그램들을 내놓고 있어 올해가 첫 주택 구입자에게는 좋은 시기이다.

-이자율이 관건이라는 지적인데.
▲스티브 윤: 올해는 지난해보다도 이자율이 부동산 구입에 주요 요인으로 작용할 것이다. 그러나 이자율의 급격한 상승은 없을 것이며 6.5%대까지 상승을 한다고 해도 역사적으로 볼 때 상당히 낮은 수준이다. 변동 모기지로 집을 구입할 경우 매년 페이먼트 인상 부분을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

-올해 전체적인 거시 경제는 어떤가.
▲이해봉: 올해도 양호한 지역 경제에 힘입어 강세를 유지할 것이다. 이같은 전망은 정부와 경제 전문가의 일치된 의견이다. 지난해 미서부 지역은 1.6%의 고용증가와 1.4%의 인구증가를 보였으며 샌디에고와 오렌지카운티는 하이텍 산업, LA카운티는 관광과 제조업, 영화 산업 등이 경제성장을 이끌 것이다. 지역적으로는 인랜드 엠파이어 지역이 가장 높은 인구와 경제 성장세를 보일 것이다.

-올해 상업용 부동산 시장 전망은.
▲정민영: 상업용 부동산의 경우 캘리포니아주를 비롯한 서부지역 공실률은 4.3%로 전국의 6.5%에 비해 가장 낮다. 오렌지카운티는 2%, 샌디에고는 2.6%에 불과하다. 이같은 낮은 공실률은 임대료 상승으로 이어져 전국 최고 수준의 임대료 상승을 보이고 있다. 서부지역 중간 임대료는 20.37달러, 매매가격은 LA지역의 경우 스퀘어피트당 252달러에 달한다. 공실률은 내년에는 3.5%로 낮아지고 임대료도 22.40달러로 2.5%의 상승이 예상된다. 랜드로드 입장에서는 분명 좋은 시기이다.

-지난해에는 LA 다운타운의 엄청난 규모의 재개발이 단연 화두였다.
▲로빈 이: 봉제나 제조업에 종사하는 한인은 물론 일반 투자자까지 공장과 창고 부동산 시장에 몰리고 있어 올해도 시장 전망은 밝다.
첫째 이유는 전국에서 가장 큰 9억6,900만스퀘어피트의 시장임에도 공실률이 최저 수준인 0.8∼1.8% 수준인데 이는 현실적으로 빈 공간이 없다는 것을 의미한다. 이런 현상은 렌트비 상승으로 이어지고 있는데 평균 렌트는 스퀘어피트당 57센트로 전년대비 4센트가 상승했다. 또 LA 다운타운 지역은 거주용 공간 수요 경쟁으로 신규 매물이 전년대비 25%가 감소하면서 이는 가격 상승으로 이어질 것이다.
추가로 대형기간 투자자들까지 공장, 창고 부동산 시장에 뛰어들면서 결론적으로 LA공장, 창고 시장의 2006년도 투자가치는 높다고 본다. 다운타운 지역의 포화상태에 다다르면서 커머스 지역이 새로운 공장, 창고 투자 지역으로 급부상하고 있다. 새로운 투자 유망 지역은 샌개브리엘 밸리가 단연 으뜸이다.

-한인들의 아파트나 사업체 부동산 전망은 어떤지.
▲스티브 윤: 올해는 한인들의 사업체 업종의 다변화가 가장 큰 요인이라고 본다. 식당과 마켓, 리커 등 전통적인 업종에 대한 한인 선호도는 바뀌지 않겠지만 모텔과 애완견 샵, 책방 등의 신규 업종 투자가 증가할 것이다. 특히 모텔의 경우 아파트 유닛당 가격의 60%에 불과해 지난해 많은 거래가 이뤄졌으며 올해도 이같은 현상을 지속될 것이다. 특히 한국에서의 외환 자유화와 E-2비자 활성화 등 한국 경제와 상당히 밀접한 관계에 있는 남가주 경제는 한국에서의 자금 이동으로 사업체 매매가 더욱 활기를 띨 것이다.
▲사무엘 오: 아파트 투자의 경우 한인타운을 포함한 LA지역은 7∼8%의 렌트비 상승을 보일 것이다. 낮은 켑 레이트와 높은 매매가격으로 다소 침체기에 있는 아파트 시장을 유지하는 것이 렌트비 상승이다.

-이자율 상승과 가격 고평가 현상으로 올해는 부동산 바이어 입장에서는 예년에 비해 위험부담이 높다는 지적이 공감대를 형성하고 있다. 올해 부동산 바이어들에게 권하고 싶은 말은.
▲정민영: 부동산은 아무리 비싸게 사도 남는다는 생각은 위험하다. 특히 투자용이나 상업용 부동산의 경우 캐시 플로에 신경을 써야 한다. 융자 페이먼트를 제하고 남는 캐시 온 캐시(Cash on Cash)를 면밀하게 계산을 해야 한다.
▲스티브 윤: 가격이 오르면서 부동산 투기의 위험성도 높아졌다. 투자용 부동산의 경우 4, 5년의 장기적인 안목으로 봐야 한다. 인컴이 경비와 모기지를 커버하지 못하거나 수익률이 대체 투자에 비해 어떤지 계산을 해보는 것이 안전하다.
▲로빈 이: 상용 부동산의 경우 절대다수가 변동 모기지이기 때문에 위험 부담이 높다. 이자율 상승으로 인한 페이먼트 부담과 함께 이자율이 1% 오르면 캐시 플로는 두배 이상 압박을 받을 수 있다.
▲이해봉: 미국에서 가장 많이 돈을 벌 수 있는 수단은 부동산이며 역사적으로 대부분의 부자들은 부동산에서 돈을 벌었다. 부동산 시장이 조정기에 있고 다소 위험 부담이 있지만 이럴 때일수록 기회도 있다. 단기간의 이익을 노린 투기는 위험하지만 몇년 앞을 내다보는 장기간 투자자는 돈을 번다고 확신한다. 아직은 미국에서 부동산을 소유하는데 따른 많은 세제혜택과 함께 정신적 행복과 성취감을 감안할 때 올해도 한인들이 올바른 부동산 투자를 할 수 있도록 한인 부동산 에이전트들은 더욱 노력을 할 것이다.

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