신현근 Archer Capital 부행장
15년 고정 이자율 모기지는 차입인이 15년 동안 매달마다 납입 기일안에 월 불입금을 예정대로 지불하면 15년 후에는 차입인이 모기지 부담이 없는 주택을 소유할 수 있도록 하는 고정 이자율 모기지입니다. 여기에서는 15년 고정 이자율 모기지를 30년 고정 이자율 모기지와 비교하여 그 장단점을 살펴봄으로써 차입인이 자기 입장에 적합한 상환 기간을 선택하는데 도움을 드리고자 합니다. 또한 장기 모기지의 차입인이 상환 기간을 단축할 수 있는 다른 방법에 대하여도 알아봅니다.
1. 15년 고정 이자율 모기지의 장점
융자 기관이 전통적인 30년 고정 이자율 모기지보다 빨리 대출금을 회수하므로 융자 기관은 15년 고정 이자율 모기지에 대하여 30년 고정 이자율 모기지에 비하여 약 0.25-0.5% 정도 낮은 이자율을 적용합니다. 이처럼 이자율이 낮아질 뿐만 아니라 상환 기간이 짧아짐으로써 융자 기
간 동안 지불하는 총 이자 금액이 현저히 낮아집니다. 15년 고정 이자율 모기지는 월 불입금을 감당할 수 있는 차입인에게는 주식, 채권, 예금이나 다
른 부동산에 투자하는 대신에 본인의 주택 모기지에 추가 자금을 의무적으로 불입하게 하는 결
과를 가져옵니다. 그러므로 다른 투자 방안에 대한 지식이나 경험이 없는 경우에는 15년 고정
이자율 모기지가 안전한 대체 투자 또는 저축 수단이 될 수 있습니다. 이에 따라 신속하게 불
어나는 홈 에퀴티를 장차 필요한 경우에 재융자나 2차 모기지를 통하여 활용할 수도 있습니
다. 또한 차입인이 앞으로 일할 수 있는 기간이 많지 않은 상황에서 모기지 부담이 없이 은퇴
하고자 할 때에는 짧은 기간의 모기지가 적합할 것입니다.
2. 15년고정 이자율 모기지의 단점
15년 고정 이자율 모기지의 월 불입금이 30년 고정 이자율 모기지의 월 불입금보다 현저히 높
아집니다. 예를 들어 30만 달러를 6%의 이자율로 15년 동안 빌리는 경우에 월 불입금이 2,531
달러37센트가 되지만 6.5%의 이자율로 30년 동안 빌리는 경우에는 1,896달러20센트가 됩니다.
이 경우에 15년 프로그램의 월 불입금이 30년 프로그램의 월 불입금보다 34% 많게 됩니다. 월
불입금이 많기 때문에 차입인의 수입이 30년 모기지 프로그램에서는 융자 기관이 적용하는 기
준비율에 적합한 경우에도 15년 프로그램에서는 적합하지 않은 경우가 많습니다. 그러므로 15
년 고정 이자율 모기지를 선택하고자 하는 차입인은 현재 융자 기관이 요구하는 소득을 얻고
있을 뿐만 아니라 15년의 상환 기간 내내 높아진 월 불입금을 감당할 수 있을 만큼 안정적인
소득을 유지할 수 있어야 합니다.
3. 선납을 통한 상환 기간 단축
보통의 모기지에서는 추가 원금의 지불을 허용하고 있습니다. 그러므로 차입인은 원금 선납에
대한 위약금 이 있는지 여부를 대출 신청시에 확인하여야 합니다. 선납에 대한 위약금이 없다는 것은 모기지 원금의 전부 또는 일부를 언제든지 위약금을 지불하지 않고 납입할 수 있음을 뜻합니다. 많은 융자기관이 납입 쿠폰에 추가 원금 납입이라는 난을 두고 여기에 적힌 금액과 월 불입금을 합한 총 납입 금액을 또한 기재하도록 하여 추가 원금 지불을 원하는 차입인에게 편의를 제공하고 있습니다. 선납 위약금이 없는 경우에는 15년 프로그램으로 대출 승인을 받을 수 없는 차입인이 30년 프로그램으로 승인받은 후에 같은 이자율의 15년 프로그램의 월 불입금을 낸다면 15년 만에 대출금 전액을 상환하게 됩니다. 또한 차입인은 자기의 재무 상황에 따라 자유스럽게 정기적이나, 부정기적으로 추가 원금을 납입함으로서 당초의 상환 기간을 단축할 수 있습니다.
4. 격주 모기지를 통한 기간 단축
상환 기간의 단축과 관련하여 모기지를 얻고 나면 보통 그 모기지를 제공한 금융기관과 연계된 지급 서비스 회사나 독자적으로 운영되는 지급 서비스 회사가 획기적으로 상환 기간을 단축하고 많은 이자를 절약할 수 있다는 안내서와 함께 격주 모기지로의 전환하기 위한 신청서를 보내오는 경우가 많습니다. 보통 이러한 지급 서비스 회사는 많은 이자의 절약, 30년 모기지의 경우에 보통 8년의 상환 기간 단축, 홈 에퀴티의 빠른 성장, 자동 지급에 따른 편의성 등의 혜택을 주장합니다.
그러나 보통의 모기지 차입인은1년 동안 12개월분의 월 불입금을 납입하지만, 격주 모기지의 차입인은 보통 연 26회 매번 월 불입금의 절반을 격주로 납부함으로써 실질적으로는1년 동안 13개월분의 월 불입금을 납부하게 됩니다. 그러므로 상환 기간 단축 등의 혜택은 현금의 시간
가치에 따른 당연한 결과일 뿐 지급 서비스 회사가 창출하는 부가 가치로 보기 어렵습니다. 그러나 지급 서비스 회사는 보통 이러한 서비스의 대가로 등록비나 용역비등의 명목으로 상당한 수수료를 부과하므로 주의하여야 합니다. /347-432-9939/516-576-3232
