신현근 Archer Capital 부행장
고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgage)는 10, 15, 30년 등 전 융자기간 동안 이자율이 변하지 않는 점에서 주기적으로 이자율이 조정되는 변동 이자율 모기지와 다릅니다. 고정 이자율 모기지를 얻고자 융자 주선 기관이나 융자 기관(여기에서는 이를 합하여 융자 기관이라 부름)
과 접촉하는 모기지 신청인은 다음 사항들을 점검하는 것이 필요합니다.
1. 구비 서류에 따른 프로그램의 종류
융자 기관에 따라 신청인이 제출할 수 있는 구비 서류의 수준에 따라 서류 완비 프로그램, 수입 자료 미제출/자산 자료 제출 프로그램, 수입 자료 미제출/자산 자료 미제출 프로그램, 수입/자산 미 언급 프로그램 등 다양한 종류의 프로그램을 가지고 있습니다. 융자 기관마다 모든 종
류의 프로그램을 가지고 있는 것이 아니며 가지고 있는 프로그램의 종류나 다양성에서 많은 차이가 있습니다. 그러므로 융자 기관이 제시하는 프로그램이 어떤 종류이며, 신청인이 여기에 필요한 구비 서류를 제출할 수 있는지 먼저 검토하여야 합니다. 구비 서류의 수준에 따라 이자율,
융자 비율 등에서 현저하게 다른 융자 조건이 적용되므로 이러한 구별이 확실히 이루어지지 않은 상태에서 여러 융자 기관의 이자율 등을 비교하는 것은 무의미합니다.
2. 융자 기간
보통 30년 또는 15년 동안 원리금을 상환하는 것이 보통이지만 융자 기관에 따라 10, 20, 40년 등의 상환 기간을 허용하는 경우도 있습니다. 15년 고정 이자율 모기지의 이자율이 30년 고정 이자율 모기지의 이자율보다 약 0.25-0.5% 정도 낮습니다.
3. 다운페이먼트
프로그램에 따라 보통 10-25%의 다운페이먼트를 요구합니다. 그러므로 신청인은 융자 기관이 제시하는 프로그램이 요구하는 다운페이먼트를 부담할 수 있는지 또는 이를 금융 기관 거래 내역서 등으로 입증할 수 있는지 등을 고려하여야 합니다. 다운 페이먼트를 전혀 요구하지 않거
나 3% 또는 5% 만을 요구하는 프로그램도 있으나 이 경우에는 이자율, 모기지 보험료 등이 어떻게 달라지는지 유의하여야 합니다.
4. 융자 가능 금액
프로그램에 따라 융자 가능 금액이 다르므로 신청인은 본인이 필요한 자금이 이 범위 안에 있는지 확인할 필요가 있습니다.
5. 이자율
융자 기관이 신청인의 요청에 따라 예상 이자율을 제시하는 경우가 많으나, 이러한 견적은 특정 프로그램의 이자율이 거의 매일 변하는 점을 감안할 때 참고 자료일 뿐임을 알아야 합니다. 이자율 고정화 절차를 밟으면 이자율을 확정할 수 있으나 지나치게 빠른 이자율 고정화에는 약
간 높은 이자율 등의 형태로 이에 대한 비용을 지불해야 하므로 여기에만 의존할 수 없습니다. 또한 이자율이 클로징 시점에서 내려가는 경우에는 보호받지 못하는 위험이 있음을 감안하여야 합니다.
6. 추정 월불입금
위에서 열거한 여러 조건을 감안한 후에 신청인이 부담하게 될 월불입금을 계산하거나 융자 기관의 전문가에게 문의하는 것이 필요합니다. 이 월불입금을 현실적으로 본인이 무리 없이 부담할 수 있는지를 판단하여야 합니다.
7. 결제 자금
클로징 때 소요되는 결제 자금(Settlement Charges, Settlement Costs)을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 이 자금은 클로징 비용(Closing Costs)과 선납금 또는 유보금(Prepaid Items/Reserves) 으로 나누어지며 이에 대한 명세는 융자 기관이 신청인에게 모기지 신청 후 3일 이내에 제공하도록 되어 있는 결제 자금 견적서(Good Faith Estimate of Settlement Costs)에 자세히 나타납니다. 그러나 여기에 나타나는 비용을 포함한 여러 항목의 결제 자금 금액은 추정치일 뿐이며 이를 발행한 융자 기관이 이 범위 안에서 결제가 이루어질 것임을 보증하는 것이 아님을 알아야 합니다. 최종적인 결제 자금은 클로징 직전에 작성되는 결제 명세서 (HUD-1 Settlement Statement) 에 의하여 확정됩니다.
8. 선납 위약금
모기지 대출 잔액의 전부 또는 일부를 당초의 상환 계획보다 빨리 지불하는 경우에 융자 기관이 대출자에게 부과하는 벌금을 선납 위약금이라 부르며, 이러한 위약금이 부과되는 모기지를 선납 위약금 모기지라고 부릅니다. 신청인은 융자 기관이 제시하는 프로그램이 선납 위약금을
요구하는지, 그렇다면 어떤 경우에 얼마의 위약금을 내야하는지를 미리 따져보아야 합니다./347-432-9939/516-576-3232
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