<한국 부동산 소식 > 금리인상발표후 부동산시장의 영향력은? ①
한주희 <부동산 컨설턴트>
예로부터 한국의 부동산에 대한 일반인들의 인식은 부동산을 통한 자연생산적인 재산상의 이익만을 생각하거나, 자고, 먹는 주거의 목적으로, 신분상승 또는 유지하기 위한 정치적 목적의 부동산보유, 등이 거의 전부였으리라. 하지만 자본주의가 일상에 파고들고, 경쟁체재의 자본이익을 추구하는 현재의 상황에서는 “부동산” 이란 것은 자본을 생성시켜서 안정적 부의 축적을 하고자 하는 완성품이자, 소액자본을 투자하여, 안정된 자본력을 형성시키는 중간 자본재로서의 역할을 강요받는 시대인 것입니다.
그러다보니 부동산 자체로서의 경제적가차를 따지는 것은 그야말로 의미가 없고, 상대적인 경제실익면에서의 가치가 중요하여, 현재시점에서의 부동산 보유가 다른 자본을 보유하는 것 보다, 좋은가? 안 좋은가? 라는 것에 대한 판단을 요구받는 시대이고, 따라서 부동산보유 유무의
필요성에 대한 잣대로서 부동산을 둘러싼 자금시장의 변화에 대하여, 민감하게 반응할 수밖에 없는 금융 산업의 움직임에 촉각을 세우는 상황입니다.
다시 말하자면 금융 산업의 유통되는 자금의 금리가 어떻게 변동됨에 따라, 부동산시장에 미치는 영향은 거의 절대적 이라고 보며, 이것은 부동산을 둘러싼 실물경제의 후퇴냐? 상승이냐? 를 가늠하는 중요 지표인 것입니다. 그래서 금리의 기준인 콜금리(은행 간 거래되는 돈에 대한 금리를 말합니다. 즉, 금융기관이 일시적으로 자금이 부족하면 다른 은행에서 돈을 빌려오는데 이때 적용되는 금리입니다)의 변경됨에 따른 부동산시장의 반응속도는 거의 동시라고 말씀 드릴 수 있으며, 이는 미국에서는
FRB의 연방은행 기준 금리 정책과 동일하게 보면 될 것입니다.
요즘 한국은 중앙은행인 한국은행에서 콜금리 정책을 현재시점보다 조정할 수 있다는 분위기로 바뀌고 있으며, 실제 10월11일에 수년 동안 지속 되어 왔던 저금리정책의 종지부를 찍는 금리인상을 단행 하였고 이에 따른 부동산시장의 변화가능성을 필자는 주목하여, 여러분들 과 의견
을 나누고자 합니다.
한국은 2002년 5월에 4.25%의 금리를 2004년 11월까지 4번에 걸쳐, 0.25%씩 1%를 낮추어 명실상부한 초 저금리 시장에 진입 하였었고, 이는 각종의 사회현상의 급격한 변화를 보이게 되었는바, 풍부한 금융자금을 기반으로, 가계대출(개인 대출)이 급속히 증가하여, 2005년 9월말 현
재, 금융권의 가계 대출 규모는 약 300조원에 이르고, 이중 부동산 담보대출액은 총 가계대출금의 60%를 넘는 185조에 이르게 되었고, 이런 상태에서 저금리 정책으로, 효과를 보고자 했던 경기회복은 없었고, 단기의 부동자금의 확대와, 부동산시장으로 의 자본집중으로 인한, 부동산
시장의 과열화 와 부동산가격의 급등만 이 나타나는 등의 부작용만 있어와 가계부채의 누적현상과 부동산시장의 과열화를 진정시킨다는 명분아래, 어느 정도의 금리인상을 하기로 했었고, 또한 미국의 국가경제 사정상 유지되어 왔던 저금리기조도, 2005년 11월 현재까지 16회에 걸쳐,
4%의 금리를 인상 하였던 것도 이번의 금리인상의 중요 요인일 것입니다.
미국의 “모건 스탠리”는 한국의 적정 금리수준은 4.0%~4.5%로 판단하여 시행할 것 을 권고한 바 있고, 앞으로 수개월안 에 한국은행이 콜금리 목표치를 상향 시킬 것으로 예상한 바 있습니다.
콜금리 인상이 부동산시장에는 어떠한 영향을 주고 있는가는 모든 금리의 기준이 되는 콜금리가 인상되어지면 주택담보대출의 기준인 양도성 예금증서(CD) 도 연동하여 금리가 인상될 것이며, 이것은 부동산을 담보로 한 대출상품의 금리로 이어지는 것이어서, 부동산을 통한
자본축적활동에 심대한 부정적 원인으로 작용하는 것입니다.
이렇게, 부동산대출금의 이자부담이 늘고, 대출금에 대한 상환압력이 가중되면, 부동산은 시장에 동시에 매물로 나타나게 되고, 부동산 가격은 하락하며, 부동산을 통한 경제활동은 위축국면으로 전망하게 되는 긴장된 국면전환인 것입니다.
실제로 이번의 콜금리 인상으로 국가발행의 채권금리가 오르고, 회사채권금리도 올랐으며, 시중은행의 일반 예금금리와 대출금리가 동반 인상되는 현상을 나타내고 있습니다. 여기다가, 정부의 초강력 대책인 8.31부동산 종합 대책 발표이후의 정책 간섭으로 인한 부동산시장의 위축현
상은 금리인상 시기와 맞물리면서, 부동산시장의 위축현상은 심해질 것으로 보고 있습니다.
콜금리인상의 일반 소비자에게 나타나는 시기는 대략 2개월 후라고 보면, 8월에 주택을 구입한 사람은 10월부터 금리 인상에 따른 부담을 실제로 느끼게 될 것이고, 특히 가장 큰 타격을 받는 사람은 “묻지마”식의 부동산 투자자들 일 것입니다. 또한, 대출금을 적극 활용하여, 다주
택을 보유한 사람은 정부의 다주택자에 대한 견제정책과 세무당국의 세금인상정책, 그리고, 금리인상으로 사면초가로 몰리게 됨은 분명할 것이고, 이렇게 부담을 느낀 보유자들 의 시장으로 내다파는 현상이 편중되어 나타난다면, 가뜩이나 어려운 현재의 부동산시장의 타격은 실로 감
당하기 어려운 상태로 진행되지는 않을까 하는 우려가 있는 것도 사실입니다.
부동산 투자자의 입장에서 의 대응전략으로는 정부의 국민주택자금을 활용한 ‘생애 최초 주택 구입자금’을 활용한 주택구입과, 금융사의 ‘고정금리 모기지론’ 등 서민주거 마련 단기 금융상품을 활용할 것을 권유하며, 현재 많은 분들이 이용하고 있는 변동 금리 채택 대출상품을 서둘러, 고정금리의 대출상품으로 전환할 것을 주문하며, 투자되어 보유하고 있는 대출금이 포함된 부동산은 서둘러 매각을 할 것도 아울러 주문하는 것입니다.
consulod@paran.com -- Tel: 82-2-554-6040
