단기 이자율이 상승하면서 에퀴티 라인 부채와 기존 1차 모기지를 한데 묶어서 장기 고정 모기로 재융자 받는 경우가 최근 크게 늘고 있다.

집값이 한참 오르는 동안 많은 주택 소유주들은 홈 에퀴티를 담보로 많은 돈을 꺼내 썼다. 주택 가치 상승에 따라 에퀴티가 엄청 늘어난 덕분에 집도 고급스럽게 업그레이드시키고 큰 차도 사고, 옷이나 외식에도 후하게 지출했다. 그러나 지금 그 대가를 치르고 있다. 2004년 6월 이후 연방준비제도가 11차례나 이자율을 올리면서 그동안 쌓였던 부채가 상당한 무게로 가계를 압박하고 있는 것이다. 이자율 인상으로 인플레는 제어됐을지 모르지만 변동 에퀴티 라인을 돼지저금통 처럼 사용했던 사람들에게는 아주 어려운 시기가 되고 있다.





변동 단기 이자율 속등 하면서
늘어난 에퀴티 라인 빚 ‘큰 부담’
장기 이자율은 낮아 통합 재융자 호기

변동 홈 에퀴티 론의 기준이 되는 우대금리가 4.25%에서 6.75%로 올랐는데 최근 4년간 가장 높은 수준이다. 연말안에 또 한차례 오를 전망이다
이런 사정 때문에 에퀴티 라인에 쌓인 빚을 아직도 이자율이 낮은 편인 고정 모기지에 털어넣어서 재융자 받는 ‘해법’이 최근 큰 인기를 타고 있다.
LA의 한 회사 매니저인 선데이 로드리게즈. 그는 단기 이자율이 안정적으로 낮았던 지난 2003년 라데라 하이츠의 듀플렉스를 담보로 변동 4.25%의 홈 에퀴티 라인을 받았는데 그동안 이를 이용해 새 차도 2대 사고, 부엌 리노베이션, 패밀리 비즈니스 투자, 큰 딸 법대 학비로 썼다. 홈 에퀴티 라인의 빚이 금새 15만5,000달러로 불어났다.
매달 페이먼트를 해도 이자만 지불하고 원금은 전혀 줄어들지 않는 융자였지만 집 가치가 지금처럼 두자리 숫자로 올라 주기만 하면 머지 않아 에퀴티 라인 빚에서 해방될 수 있을 것으로 기대했다. 그러나 단기 이자율이 속등하면서 그의 상황은 악화됐다.
8월 현재 그의 에퀴티 라인 이자율은 6.5%로 월 페이먼트가 거의 900달러가 됐다. 1년전에는 약 600달러였다. 고정인 1차 융자 페이먼트 2,200달러를 합치면 주택관련 페이먼트가 3,100달러로 늘었다.
그는 결단이 필요한 시점에 왔다고 판단했다. 연방정부가 이자율을 다시 내려줄지 모른다는 기대는 버리고 1차융자와 에퀴티 라인을 모두 묶어서 5.75% 30년 고정으로 55만 달러를 재융자 받았다. 통합 재융자를 통해 월페이먼트가 500달러 줄어들었을 뿐 아니라 예상되는 이자율 상승에 따른 페이먼트 걱정에서 벗어날 수 있었다.
“갚을 길이 없던 15만5,000달러 빚을 갚아버렸고, 재융자를 통해 원금도 매달 줄어들어 은퇴 즈음이면 전체 모기지에서 해방될 수 있을 것”이라고 그는 좋아했다.
단기 이자율은 속등하고 있지만 장기 이자율은 강한 공채 시장과 연방정부의 인플레 억제 정책에 힘입어 역사상 보기 드물게 낮은 수준을 계속 유지하고 있다.
단기 이자율이 상승하는데 반해 장기는 움직이지 않는 이례적인 현상이 계속되고 있는데, 그렇다면 로드리게즈처럼 에퀴티 빚이 많이 쌓여 있는 주택소유주들에게는 지금이야말로 다시없는 좋은 기회라고 전문가들은 지적한다. 실제로 최근 많은 주택 소유주들이 에퀴티 라인을 묶어서 새로운 고정 모기지 융자로 전환하고 있다는 것이 업계의 전언이다.
팔로스 버디스의 한 융자회사 사장은 단기 이자율이 6%를 친 지난 1월 이후 통합 재융자를 문의하는 전화가 폭주하고 있다고 전했다. 단기 이자율은 계속 상승하고 고정은 기막히게 낮은 수준이기 때문에 많은 주택 소유주들이 통합 고정 모기지 재융자를 통해 이자율을 묶음으로써 안정을 꾀하고 있다는 것이다.
■ 각자 사정 따라 판단해야
하지만 에퀴티 라인 부채를 묶어서 새로운 장기 고정 모기지로 전환하는 것이 유리한지 판단하는 것이 반드시 쉬운 일은 아니다. 집을 옮길 생각이 없는 경우라면 장기 고정 재융자에 명백한 잇점이 있다. 에퀴티라인의 높은 변동 이자율보다 더 낮은 고정이자율로 인해 월페이먼트가 줄어들 뿐 아니라 원금도 상환된다.
그러나 3-4년 내에 이사할 경우라면 실익이 없다. 재융자 비용이 재융자를 통해 얻는 이익을 상쇄한다.
기존 1차 모기지 이자율이 아주 낮다면 에퀴티 라인에서는 이익을 보지만 모기지 전체로 보면 손해이기 때문에 재융자는 현명하지 않다. 일례로 30년 고정 모기지를 4.75%에 융자받은 사람도 있는데 이런 경우라면 에퀴티 라인 이자율이 엄청나게 높지 않는한 굳이 통합 재융자를 할 필요가 없을 것이다.
좀 복잡한 경우도 있다. 140만 달러 짜리 집을 갖고 있는 LA지역의 제이슨 리츠. 그는 에퀴티 라인 부채 10만 달러와 3년 고정 3.37%의 70만 달러 1차 모기지와 묶어서 30년 고정 5.75%로 재융자를 받았다. 아주 저렴한 3.37%의 이자율은 놓쳤지만 3년 만기가 되는 2007년이면 이자율은 지금보다 더 올라 있을 것이기 때문에 단행한 조치였다.
“30년 고정모기지 이자율이 5.75%라면 일생에 한번 올 수 있는 기막힌 기회”라고 그는 본다.
그러나 통합 재융자가 문제를 근본적으로 해결해주는 것은 아니다. 이자가 오른 에퀴티 론을 털어서 낮은 고정으로 묶는 이런 재융자가 산술적으로는 분명히 유리하지만 과연 현명한 처사인지는 재고해볼 필요가 있다. 에퀴티를 털어 넣어 재융자를 받은 사람은 대다수가 다시 에퀴티 융자를 받아 다시 빚을 늘려나가는 것이 현실이기 때문이다.


2001년 10만 달러 다운하고
50만 달러에 주택 매입

■주택 현재 가치- 80만 달러
현 모기지 밸런스- 37만7,993달러
융자조건- 5.875% 30년 고정
월페이먼트(이자 및 원금)- $2,366
■현 에퀴티 라인 부채- 15만달러
조건-10년 변동. 현재 8%
월페이먼트(이자만)- $1,000
<월페이먼트 합계 $3,366>

■새 재융자 53만3,000달러
(5,000달러 재융자 각종 경비 포함)
조건-6% 30년 고정
월페이먼트 $3,196 (이자 및 원금)
<절감액수 월170달러>