척 던은 같은 사무실에서 일하는 재미있는 친구이다.
오렌지카운티에서 LA다운타운 오피스로 옮겨왔을 때 반가이 맞아주며 자신이 즐겨간다는 식당들을 소개했다.
그 중 한 곳은 바로 한식당이었다. 그러면서 그는 김치를 무척 좋아한다는 말도 잊지 않았다.
척은 우리 회사 설립자인 찰스 던의 손자로 아버지를 이어 3대째 같은 일을 하는 셈이다. 그에게 왜 아파트 전문으로 나서게 됐냐고 묻자 “아버지가 원해서”라는 짧은 답변이 돌아왔다.
그는 풋힐 아파트 협회장을 역임했으며 현재도 위원으로 일하고 있으며 캘리포니아 주택 공급 협회(Cal Housing Provider’s Coalition)의 회계도 맡고 있다.
그와 점심을 같이 할 기회가 있어 아파트의 이모저모에 대해 이야기 했다. 척에 따르면 아파트는 지어진 시기에 따라서 각각의 특징이 있다.
1900~1935년에 지어진 아파트는 스튜디오가 많고, 주차 공간이 넉넉지 않다.
이 기간 아파트는 중앙 복도(Central Hall)형으로 호텔처럼 중앙 복도를 통해서 각 유닛에 들어가게 되어있다.
벽돌 또는 스타코 등이 건축 자재로 쓰였다. 1936-1950년 건축된 건물은 1-2 베드룸이 많고, 방갈로식으로 지어졌다. 즉 서로의 유닛이 각각 구분되고 중앙에는 코트야드를 설치했다.
1951-1978년에 지어진 건물은 1-2베드룸을 더 늘리고 주차 공간도 확대했다. 주차 비율은 유닛당 1대. 1978년 이후에 지어진 아파트의 주차 비율은 유닛당 2대로 늘었다.
척은 한인 타운을 중심으로 일을 하는데 특히 한인 타운 아파트시장이 호황을 구가하는 이유에 대해 꾸준한 인구유입을 꼽았다.
현재도 특히 저 소득층을 대상으로 한 유닛이 부족하고, 향후 수요는 더 늘어날 것으로 예상했다. LA시의 경우 아파트 소유주 입장에서 가장 큰 어려움은 렌트 컨트롤이라고 한다. 1978년 이전에 지어진 아파트는 매년 렌트를 3% 이상 올리지 못한다.
이 렌트 컨트롤은 LA, 샌타 모니카, 웨스트 할리웃에 적용되며 글렌데일, 버뱅크, 샌개브리얼 밸리는 적용되지 않는다.
수도와 전기요금이 비싸다는 것도 힘들다고 한다. 하지만 관리를 잘 하고 장기간 거주하던 테넌트가 나가면 마켓 렌트로 받을 수 있어 수익성이 높은 편이다.
현재 아파트 가격은 사상최고치를 기록하고 있지만 워낙 수요가 많아 가격은 더 오를 것으로 전망된다. 하지만 최근 몇 년 간의 가파른 상승세를 기대하기는 힘들 것이라는 게 척의 시각이다.
지금은 처음 투자하는 사람들 보다는 아파트 소유 및 관리 경험이 있는 사람들이 구입하여 관리를 효과적으로 하면 인컴을 올릴 수 있다.
건물을 깨끗하고, 편리하게 개선하면 렌트 또한 이에 걸맞게 인상할 수 있다.
LA시에서 1978년 이후에 건축된 아파트의 경우 렌트 컨트롤을 적용받지 않지만 거래가는 유닛당 10만-15만달러 정도로 비 싸다.
특히 요즘은 캡 비율이 낮아 은행에서는 최저 30%에서 45%의 다운페이를 요구한다.
적잖은 다운페이 때문에 이자율이 높아지더라도 차압률은 크지 않을 것으로 본다. 하지만 다운 페이가 작은 4유닛 이하 건물들은 이자율이 오르면 차압이 늘어날 것으로 그는 예상했다.


정학정
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