고진성 파인리지 모기지

최근 들어 미국경제와 주택시장에 관련된 중심화두(話頭)는 물가상승, 즉 인플레이션입니다. 지난 9월 걸프지역을 강타한 허리케인으로 인하여 정유 및 천연가스의 생산시설이 제대로 가동될 수 없게 되자 에너지가격이 급등하게 되었고 이에 따라 도매 및 소매물가가 치솟는 결과를 초래하였습니다.지난 10월14일 발표된 9월중 소비지물가(CPI)는 한 달 사이 무려 1.2%나 오른 것으로 나타났는데 이로써 지난 12개월 동안 소비자물가는 4.7%가 상승하여 1991년 이래 가장 높은 증가율을 나타냈습니다. 이러한 물가상승의 주범(主犯)은 에너지가격으로써 한 달 사이 개솔린 가격은 무
려 17.9%, 천연가스의 경우 12.1%, 주택난방용오일가격은 12.7%가 상승하였습니다. 또한 10월 18일 발표된 도매물가(PPI)의 경우에도 에너지가격의 상승에 따른 인플레이션의 여파가 예상보다 더 심각한 것으로 나타났습니다. 9월중 생산자 가격지수는 당초 1.2%정도 상승할 것으로 예상하였으나 실제로는 1.9%가 상승하여 지난 15년 동안 가장 높은 증가치를 나타내었습니다.

인플레이션이 미치는 직접적인 영향은 비용의 증가입니다. 에너지가격의 상승에 따라 소비자들이 감당하여야 하는 비용(Costs)은 지난 1년간 4.7%가 상승하였다고 합니다. 이렇듯 소비자의 비용부담이 4.7%가 상승하게 되면 돈의 가치가 그만큼 떨어지게 될 뿐 아니라 자산의 가치 역시 그만큼 잠식되는 결과를 초래하게 됩니다. 예를들어 1-2% 금리의 저축계좌에 예금을 하였을 경우나 아니면 3-4% 금리의 정기예금을 가지고 있을 경우 정도의 차이가 있을 뿐 손해가 발생할 수밖에 없습니다. 또한 비용이 소득보다 빠르게 증가하게 되면 적어도 현재의 수준으로 생활하기 위해서 소득을 늘려야 하는데 쉽게 소득을 늘릴 수 없는 입장이기 때문에 생활이 그만큼 어려워질 수밖에 없습니다. 또한 인플레이션에 따라 예상되는 것은 이자율 인상이며 이는 채무부담이 더욱 가중되는 결과를 가져오게 됩니다.

연방은행(Federal Reserve)은 인플레이션의 조짐이 현실로 드러나게 됨에 따라 이번 11월 1일 및 12월 회동시 각각 단기금리를 또다시 인상할 것으로 전망됩니다. 이에 따라 연방금리에 연동하여 움직이는 프라임(Prime) 금리의 경우 작년 6월에는 4%에 불과하였으나 단기금리의 인상에 따라7.25%로 오르게 될 것이며 이에 따라 홈에퀴티 관련 대출이나 신용카드를 사용하는 분들의 경우 상환부담은 작년 6월에 비하여 무려 65%이상 늘어나게 될 것입니다. 그동안 단기금리의 인상에도 불구하고 낮은 수준을 유지하였던 모기지이자율 역시 요즘 들어 심상치 않은 조짐을 보이고 있습니다. 30년 고정모기지의 이자율의 경우 이미 6%를 넘어선 상태이며 앞으로 당분간은 6%미만의 모기지이자율은 기대하기 어려울 것으로 전망됩니다. 이는 고정금리 모기지(Fixed Rate Mortgage)와 같은 장기(長期)금리는 인플레이션에 가장 민감하게 반응함에 따라 에너지가격의 상승으로 인해 인플레이션이 가중되어지자 이에 영향을 받을 수밖에 없고 또한 단기금리의 지속적인 상승은 장기금리와의 격차(Yield Curve)를 더욱 줄어들도록 하여 모기지금리의 인상을 압박하고 있기 때문입니다.

고정금리 모기지의 이자율은 현재 나타나고 있는 인플레이션의 조짐을 채권시장에서 어떻게 받아들일 것인지에 따라 향후 그 상승폭이 결정되어질 것이라 판단됩니다. 즉 인플레이션을 유발시키는 주요요인으로 작용하고 있는 에너지가격이 실제적으로 어떠한 영향을 미칠 것이냐에 대한 시장의 판단입니다. 에너지가격의 급등에 따라 전반적인 소비가 위축되는 상황에서 기업의 경우 높은 에너지비용을 판매가격에 전가시키지 못하고 스스로가 감당해야 할 경우 생산성 및 수익력 저하로 나타나 결국 불경기에 대한 우려가 증대될 수 있습니다. 만일 이러한 상황이 발생한다면 물가상승은 조정국면을 맞이하게 될 것이며 이에 따라 모기지이자율의 상승은 억제될 수 있을 것입니다.

그러나 연방은행은 미국경제의 유연성(Flexibility)과 안정성(Stability)을 들어 에너지가격의 급등에도 불구하고 이를 적절히 잘 감당할 수 있다는 입장으로 이러한 불경기의 조짐을 일축하고 있습니다. 이는 경제성장과 인플레이션의 억제라는 두마리의 토끼를 한꺼번에 잡을 수 없다면 경기침체의 가능성에도 불구하고 인플레이션을 잡기 위하여 단기금리를 계속 인상시키겠다는 의지의 표명이기도 합니다. 이렇게 단기금리의 인상이 확실시되는 상황에서는 홈에퀴티를 얻은 분은 물론이며 변동모기지를 얻은 분들 역시 각별한 주의가 요망됩니다. 즉 5년 변동모기지를 얻은 경우 5년이란 기간동안만 고정이자율이 적용되며 이후에는 변동금리가 적용되는데 이때 적용되는 기준금리(Index)는 단기금리라는 사실을 유념하여야 합니다. 예를 들어 40만 달러를 5.25%로 5년 변동모기지를 얻었을 경우 월상환액은 2,208 달러지만 현재 변동금리가 적용될 경우 이자율은 6.75%로 늘어
나 월상환액은 2,594 달러 증가되어 상환부담은 종전보다 17%가 늘어나게 됩니다.

문제는 변동금리의 이자율이 현재는 6.75%수준이지만 향후 단기금리의 인상에 따라 더욱 급등할 가능성이 높다는 데 있습니다. 특히 신용카드처럼 미니멈상환을 허용하는 페이옵션(Option ARM) 모기지의 경우 이자율은 매
월 변동하기 때문에 상승폭이 매우 크며 또한 미니멈상환에 따른 이자상환 부족분이 원금으로 전가되는 네겜현상이 발생하기 때문에 단순히 적은 금액만을 상환하게 위해 이러한 모기지를 선택하였을 경우 매우 어려운 상황에 직면할 가능성이 높습니다.이러한 사태를 방지키 위해 취할 수 있는 방안은 모기지 튠업(Tune-up)입니다. 변동모기지나 페이옵션 모기지를 얻은 분들의 경우 해당 융자관련 서류(Mortgage Note)를 한번쯤 꺼내어 과연 현재의 이자율은 언제까지 적용되는 것인지 또한 변동이자율이 적용될 경우 최악의 경우 월상환액은 얼마나 늘어날 것인지를 검토하시고 이에 따른 리스크에 따라 고정모기지로의 전환을 검토하시기 바랍니다.

또한 현재 주택장만을 위하여 모기지를 얻고자 계획하시는 분의 경우 단순히 월상환 금액에만 집착하지 마시고 궁극적으로 자신이 감당하여야 할 이자율과 이에 따른 상환부담에 대하여 신중하게 고려하시어 모기지 상품을 결정하셔야 합니다.이처럼 인플레이션(물가상승)은 여러가지 측면에서 우리에게 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 향후 자신의 재정상황에 어떠한 결과가 발생할 것인지에 대하여 보다 적극적인 관심과 대책이 요구되는 시점입니다.