고진성<파인리지 모기지>

주택시장은 버블의 정점(頂點)을 지나 이제 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 소위 버블이후(Post-Bubble)의 새로운 시장 환경으로 옮겨가는 상황에서 주택을 장만하려는 사람이나 주택을 팔려는 사람들은 이에 따른 남다른 대책이 요구되고 있습니다.새로운 시장 환경의 첫 번째 징후는 주택가격의 하락입니다. 이러한 현상은 주택열기가 뜨거웠던 지역을 중심으로 발생하고 있습니다. 예를 들어 맨하탄의 경우 지난 3/4분기 중 평균매매가
격은 2/4분기에 비해 13%정도의 가격하락이 발생하였고 주택매물이 시장에 나와 있는 기간이 종전보다 30.4%나 늘어났다고 합니다. 이러한 현상은 뉴저지나 롱아일랜드 등의 지역에서도 동일하게 발생하고 있습니다.

이렇게 시장에 나온 주택매물이 급증하고 또한 주택의 매각기간이 장기화되고 있는 이유는 많은 사람들이 주택가격이 얼마 전처럼 계속 오르고 있다고 생각하여 주택을 너무 비싼 가격에 내놓기 때문에 매매가 제대로 이루어 지지 않고 있습니다. 즉 과다한 리스팅 가격이 주택시장을 다소 냉각시키는 요인으로 작용하고 있다는 것입니다. 이와 더불어 당초에는 1-2년 후에나 주택을 팔려고 생각하던 사람들이 주택가격이 향후 하락가능성이 있을 것을 우려하여 예상보다 빨리 매물로 내놓은 사례가 늘어남에 따라 주택매물이 전반적으로 급증하고 있고 이에 따라 주
택매매기간이 장기화되어짐은 물론 주택가격 역시 하락한 것으로 판단됩니다.

두번째 시장상황의 변화는 모기지 금리의 인상입니다. 주택시장의 향방에 중요한 영향을 미치는 모기지이자율은 지난 4주간 계속 상승하여 마침내 6%라는 ‘마지노’선을 넘어섰습니다. 이번 주 30년 고정모기지의 평균이자율은 현재 6.07%로 지난 3월 30일 6.13%까지 오른 이래 가장 높은 수준을 나타내고 있으며 15년 고정모기지의 경우 지난주보다 0.09% 인상된 5.67%, 5년 변동모기지는 0.1%인상된 5.69%를 나타내고 있습니다.모기지금리의 인상요인은 우선적으로 높은 개솔린 가격으로 인하여 다른 경제영역까지 비용 (Costs)증가를 야기할 것으로 이에 따른 전반적인 물가상승이 예상되고 또한 허리케인으로 인한 재해복구를 위하여 막대한 연방자금의 지출과 더불어 건축자재 등의 가격이 급등하고 있는 등 인플레이션의 조짐이 보다 가시화되고 있기 때문입니다.

이러한 상황에서 연방은행(Federal Reserve)은 단기금리를 오는 11월1일 또다시 인상할 것으로 예상됩니다. 만일 11월 1일 또다시 단기금리가 0.25% 인상된다면 작년 6월 이래 무려 12번에 걸친 금리인상으로1%에 지나지 않았던 연방금리가 4%까지 오르게 됩니다. 연방은행의 단기금리 인상조치는 인플레이션을 억제하려는 목적도 있겠으나 더 나아가 미국경제의 커다란 잠재적인 위협요소로 작용하고 있는 주택시장의 버블문제를 해결하겠다는 의도도 포함되어 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 이러한 지속적인 단기금리 인상으로 말미암아 모기지 금리와 같은 장기금리도 결국 동반상승하게 되어 조만간 6.0% 또는 그 이상의 모기지이자율이 당연한 것으로 받아드리게 될 것으로 전망됩니다.

만일 모기지 금리가 계속 된다면 주택시장에 결정적인 영향을 미치게 될 또 다른 마지노선은 6.5%수준이 아닐까 판단됩니다. 즉 모기지 이자율이 6.5%를 넘어서게 되면 주택시장이 새로운 금리환경에 적응되는 데까지는 어느 정도 충분한 시간이 소요될 것이며 따라서 해당기간동안 주택시장은 상당부분 위축될 가능성이 높을 것으로 전망됩니다.이러한 시장 환경은 시장불균형(Market Irregularity)에 따른 기회를 주택장만에 나선 사람들에
게 제공될 수 있습니다. 즉 향후 수개월동안 주택물량은 증가하고 가격하락을 부추기는 요인들이 종전보다 팽배해지는 상황에서 주택모기지를 적정한 수준의 이자율로 얻을 수 있다면 자신이 원하는 주택을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 주어질 수 있다는 것입니다.

예를 들어 55만 달러의 주택을 현재 20% 다운페이 하여 구매한다면 모기지 금액은 44만 달러가 되며 이에 해당하는 점보이자율 6.25%가 적용된다면 월모기지상환액은 2,709달러16센트가 됩니다. 그러나 해당주택을 향후 3-4개월동안 10%정도 싸게 구입할 수 있다면 매입가격은 49만5,000달러가 되며 이중 약 20%에 해당하는 9만5,000달러를 다운페이하면 모기지금액은 40만달러로 떨어지게 되고 이에 따라 일반이자율인 5.875%를 적용받아 월모기지상환액은2,366달러15센트로 낮아지게 됩니다. 즉 주택매입에 있어 5만5,000달러 싸게 구입할 수 있으며 월주택비용 역시 무려 343달러 정도 절감할 있는 일석이조의 기회가 생길 수 있습니다.

이러한 시나리오가 가능한 이유는 주택가격이 하락하는 상황에서 “컨포밍모기지”의 한도(Limit)가 35만9,650달러에서 40만 달러로 상향조정되고 있기 때문입니다. “컨포밍모기지”란 2차 모기지 시장에서 주택 모기지를 위한 재원(Funding)역할을 하고 있는 Fannie Mae가 정한 융자한도에 해당하는 모기지융자를 말합니다. 이러한 융자한도를 초과하는 모기지는 소위 ‘점보모기지’라고 하여 통상적으로 컨포밍모기지보다 0.25%-0.50%가 비싼 이자율이 적용됩니다. 2006년도 컨포밍모기지의 한도가 40만 달러로 상향조정되어질 것으로 예상되는 상황에서 현재 일부 모기지은행들은 나름대로 컨포밍모기지의 한도를 40만달러 적용하여 실행하고 있으므로
이에 해당하는 금액내에서 모기지를 얻을 경우 그동안 금리상승에 따른 부담을 일정부분 해결할 수 있게 됩니다.

전국적으로 주택가격이 21만8,000달러 수준이란 점을 감안한다면 40만 달러란 금액은 결코 작지 않은 금액이지만 뉴욕 및 뉴저지의 주택가격을 고려한다면 여전히 부족하다는 생각마저 듭니다. 그러나 주택장만에 있어 무엇보다 중요한 것은 얼마나 큰 금액의 모기지를 얻을 수 있느냐가 아니라 “감당할 수 있는 모기지의 금액이 얼마이냐”인데 이는 자신이 감당할 수 있는 주택가격을 결정합니다.

이러한 주택구매능력(Buying Power)는 일반적으로 소득규모, 부채상황, 다운페이의 규모 그리고 신용상태(Credit Score)에 따라 결정되는 데 주택장만에 나서기 전에 신뢰할 수 있는 모기지뱅커와의 상담을 통하여 감당가능한 모기지금액의 규모와 개인적인 여건과 상황에 부합되는 모
기지상품에 관하여 조언을 얻으신 후 이를 바탕으로 주택장만에 나서게 되면 섣부른, 충동적인 의사결정으로 부터 보호받을 수 있습니다.
주택을 장만하시려고 계획하신 분들에게 향후 3-4개월은 새로운 기회가 제공되는 계기로 작용될 수 있습니다. 따라서 “섣부른 매입결정은 금물”이라는 생각으로 충분한 시간을 가지고 여러가지 다양한 지역과 주택을 물색하시기 바랍니다. 이를 통하여 주택시장의 전환기에서 나
타나는 시장 불균형에서 비롯되는 혜택을 누리게 되기를 바랍니다.