최근에 개최했던 투자 세미나 첫 시간에는 여러 투자 종류의 장점과 단점을 열거하며 부동산 투자의 일반적인 개요에 대해서 이야기한다. 그 다음 세미나가 캡 비율을 창출하는 방법, 수익을 계산하는 방법이고 그 다음 단계가 개별의 매물을 비교해 보며 분석하는 것이다. 이 세미나 마지막에 꼭 요구하는 것이 미래 부동산 시장의 전망 분석이다. 이 부분이 세미나 중 가장 어려운 부분이나 부동산의 원칙을 이해하면 어느 정도 미래를 추측할 수 있다. 지난 몇 주간에 걸쳐서 시작한 부동산 투자 세미나 102의 마지막 편으로 틱(TIC)과 부동산 미래 시장 전망에 대해서 이야기 해 보겠다.
여러 투자가들이 같이 투자하여 대형 건물을 구입하는 것을 테넌트 인 컴맨(Tenant In Common) 또는 틱(TIC) 이라고 한다. 틱은 미국 전역에 널려있는 대형 샤핑센터, 아파트, 오피스, 공업용 건물에 투자를 하는 것이다. 틱은 보통 2,000~3,000만달러선의 건물등이고 캐시 플로가 가장 큰 투자의 이유이다. 일반 투자자가 적게는 몇 만달러를 투자하여 다운 타운에 최신식 건물을 소유할 수 있는 유일한 기회이다. 모든 관리와 회계는 전문회사에서 하기 때문에 투자 이후에 신경을 쓸 것이 거의 없다. 에스크로도 짧고, 구입하고 매각할 때 1031 교환이 이루어지기 때문에 양도 소득세를 연기할 수 있다.
단점으로는 한번 투자하면 5년에서 7년은 투자한 금액을 빼내기가 용의 하지 않다. 틱은 장기간 투자를 목표로 한 사람들에게 적합하다. 건물에 관리에 전혀 간섭할 의무가 없듯이 관리나 건물 매각에 대해서 많은 간섭권이 주어지지 않는다. 하지만 투자가들의 다수가 동의하면 계획했던 것 보다 더 빨리 매각할 수 있고, 관리회사도 대체할 수 있는 권리가 있다.
틱은 최근 몇 년간 활성화된 투자 형태로 대중에게 알려져 있지 않다. 한 한인 부부가 로스앤젤레스 카운티에 있는 샤핑센터를 매각하고 다른 샤핑센터를 구입하려고 하려다가 못 찾아서 미 중북부에 있는 큰 대학교 근처의 아파트 단지의 틱에 투자를 했다. 투자 이윤율은 6.5%이고 구입한지 몇 달이 지난 현재 그들이 받는 수익금이 조금씩 늘어가고 있다고 만족해했다.
미래 시장을 전망하는 경제, 부동산 전문가들이 여러 의견을 피력하고 있으며, 부동산이 풍선처럼 되어서 터지냐 안 터지냐 하는 것에 큰 관심이 집중되어 있다. 미래를 추측하는 것은 누구나 할 수 있지만 정확히 예견하는 것은 쉽지 않은 일이다.
한가지 명심해야 하는 것은 부동산은 사이클을 탄다는 것이다. 지금 부동산 시장이 호황이라고 해서 앞으로 계속해서 호황이 되리라고 추측할 수 없다. 많은 사람들이 부동산 주기를 10년이라고 보고 있다. 캘리포니아 부동산의 호황기 시작을 97년대로 본다면 이제 우리는 주기의 끝 부분에 있다고 보는 견해도 있다. 부동산 시장은 이자율과 밀접한 연관이 있다. 지금으로서는 이자율이 계속해서 올라갈 것으로 보고 있다. 이자율이 올라가면 가격이 하락되고 가격이 하락되면 캡 비율이 올라간다. 결국 캐시 플로가 높아진다는 결론이다. 이자 상승으로 그동안 바이어의 시장이 셀러의 시장으로 바뀔 수 있다. 일부의 사람들은 자신의 부동산을 처분하고 양도 소득세를 내고 현금을 가지고 그 때를 기다리고 있다. 현재의 양도 소득세는 사상 최저이기 때문에 이것을 이용하는 사람들이 있다. 어떤 결정을 하든지 부동산 원칙에 충실하며 전문가의 조언을 받아가며 신중하게 투자할 때이다.

정학정
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