남가주 부동산 열기에 편승, 투자용으로 부동산을 구입하는 한인들이 최근 몇 년간 부쩍 늘었다. 이들 제2, 제3의 투자용 주택의 경우 임대를 통해 모기지와 재산세 등 관련 비용을 충당할 수 있으며 많은 투자자들은 ‘짭짤한’ 임대 수입도 기대하고 있는 것도 사실이다.
그러나 주택 임대의 경우 예상보다 많은 비용이 나가기 때문에 많은 투자자들이 이익은커녕 손해를 보는 경우도 많은 것으로 나타나 꼼꼼한 손익계산이 요구된다. 특히 일부 투자자들의 경우 경비를 제외한 순수 임대수입을 너무 과대평가, 자신의 재정능력을 초과하는 고가의 주택을 구입했다가 낭패를 당할 수 있다. 대다수의 랜드로드들의 경우 임대주택 소유에 따른 경비는 예상했던 것보다 높으면 높았지 낮은 경우는 극히 드물다. 재산 증식을 위해 구입한 주택이 재정파탄으로 이어지지 않도록 세밀한 주의가 요구된다. 다음은 전문가들이 조언하는 임대주택 소유시 예상되는 경비 내역이다.


보험·재산세·유지-보수비 등
수익 절반이 경비로 빠져나가
구입가 높을수록 비용‘눈덩이’

△공실률과 관련 경비
통상적으로 공실률과 이에 따른 경비로 렌트비의 6∼10%를 책정해야 한다. 많은 랜드로드들의 경우 이 경비를 3∼5% 정도만 책정하고 있다. 그러나 랜드로드들이 잊지 말아야 할 것은 어떤 경우는 렌트를 받기 위해 돈을 지출해야 하는 경우도 염두에 둬야 한다. 특히 세입자가 렌트를 내지 못할 경우 퇴거하기까지에는 많은 시간과 경비가 소요된다. 퇴거 허락을 받기 위한 법원 절차도 밟아야 하고 변호사 비용도 만만치 않다.
△보험
새 랜드로드들이 보험비용을 산정할 때 흔히 저지르는 실수는 셀러가 지불하고 있는 보험료를 그대로 계산하는 것이다. 셀러의 보험비용은 셀러의 구입가에 따라 산정된 경우가 흔하기 때문에 상승된 가격에 구입한 바이어의 보험비용은 더 높이 책정해야 한다. 렌트의 6% 정도 지출한다고 계산하면 된다.
△재산세
재산세 역시 바이어들은 셀러가 내고 있는 재산세를 계속 낼 수 있다고 생각한다. 그러나 주택 매매시 구입가에 따라 재산세의 기준이 되는 시세가 상향조정되기 때문에 재산세도 증가한다는 것을 염두에 둬야 한다. 특히 캘리포니아주의 경우 주택 가격이 급상승되면서 재산세 상승이 랜드로드의 가장 큰 부담이 되고 있는 실정이다. 구입 후 재산세가 어느 정도 상승될 것인지를 계산해 봐야 한다. 평균적으로 렌트비의 11% 정도를 재산세 비용으로 계산하면 된다.
△유지비와 보수비
주택 유지비도 만만치 않다. 특히 세입자가 바뀔 경우 카펫 청소비나 페인트 등의 경비로 수백달러를 지출하는 것은 보통이다. 평균적으로 렌트비의 11%는 주택 유지비와 보수비로 지출된다고 보면 된다.
△매니지먼트 경비
자신들이 직접 주택을 임대하는 경우 매니지먼트 비용을 계산하지 않는다. 그러나 투자자가 주택 임대에 투자하는 것 중의 하나가 시간이며 시간은 돈이다. 부동산 에이전트나 임대 관리회사에게 테넌트를 구하는 것 등을 맡길 경우에 소요되는 경비도 계산해야 한다.
△기타 경비
일반 유지비와 보수비 외에도 예상치 못한 경비를 염두에 둬야 한다. 에어컨이나 워터히터를 교체해야 할 경우, 지붕이 샐 경우 등이 이에 해당된다. 임대주택 시세의 1% 또는 렌트비의 8% 정도를 책정하는 것이 안전하다.
예를 들어 한달 렌트비 1,500달러, 연 렌트비 1만8,000달러를 받고 있다면 이중 최고 50%인 9,000달러는 임대에 따른 경비에 소요된다고 가정을 해야 한다. 비즈니스 구입 때에도 구입가가 높을수록 수지타산이 힘든 것처럼 주택도 구입가가 높을수록 모기지, 유지비와 각종 세금도 높아진다는 것을 염두에 둬야 한다.

<조환동 객원기자>