테리 정<워싱턴뮤추얼 엣지워터 점>

최근 연방준비제도이사회(FRB)의 계속되는 단기금리 인상으로 인해 대기업을 포함한 투자가들이 촉각을 곤두세우고 있는 가운데 금리변화에 대한 상식과 정보가 부족한 한인사회가 혼돈을 빚고 있다.특히 지난 2001년 이후 1%라는 사상 최저의 금리를 이용해 집을 장만했거나 홈에퀴티 론 또는
옵션암 모기지(Option ARM: 은행최저이자율모기지) 등의 융자를 받았던 한인들의 경우 ‘단기금리 인상이 나에게 악영향을 미치지는 않을까’ 라고 걱정하는 사람들이 많을 줄로 안다.

먼저 홈에퀴티 론의 경우 지난 2004년 6월까지만해도 4%의 이자율로 대출을 받을 수 있었지만 그 후로 지난 2005년 9월 20일까지 금리가 11차례 인상하면서 현재에는 2.75%나 상승해 6.75%를 기록하고 있다.때문에 현재 변동이자율을 가지고 있는 사람의 경우 두배에 가까운 이자를 내야 하기 때문에 가계의 부담으로 작용하고 있는 것이다.

FRB는 올 연말까지 단기금리를 7%까지 올릴 것이며 내년에도 계속해서 올릴 예정이다. 따라서 현재 변동이자율을 소유하고 있는 집소유주는 지금이 고정이자율로 바꾸는 적절한 시기다.다음으로 옵션암 모기지를 소유하고 있는 사람들 중에는 본인의 이자율이 1%나 1.25%라고 생각하는 사람들이 많다. 이는 은행간에 사용하는 콜금리가 현재 3.75%라는 점을 감안하면 고객대출기준인 우대금리가 1%라는 것은 어불성설에 불과하다. 옵션암 모기지를 가지고 있는 사람의 실제 이자율은 은행마진과 단기채권이자를 합치면 적어도 5.3%가 된다.

가령 $300K의 대출을 1.25%의 이자로 계산했을 경우 $999의 이자만 내는 것이 아니라 실제로 5.3%의 이자로 계산돼 $1,325의 이자를 내고 있는 것이다.여기서 발생하는 $326의 보이지 않는 차액은 고스란히 원금으로 쌓이게 되는 것이므로 지금이라도 전문가와의 상담을 권한다.

마지막으로 단기금리 인상으로 현재 집을 소유하고 있거나 앞으로 집을 구매하려는 사람들은 혹시나 ‘집값이 폭락하지않을까’ 라고 걱정하는 사람들이 많을 것이다. 하지만 당분간은 집값의 폭락은 없을것이라는 게 필자의 견해다.

최근 FRB가 단기금리를 인상시키는 가장 큰 이유는 과수요에 의해 집값에 많은 거품이 있다고 판단했기 때문이다. 단기금리의 인상은 장기금리의 인상을 유도하게되고 더불어 모기지 금리도 상승하게되어 집 구매자의 수요를 억제하기 위해서다.하지만 미국경제 및 유럽경제의 불황과 테러집단의 공격으로 인한 불안감에 세계자본이 미국의 채권시장으로 몰리고 있어 단기금리가 아무리 상승하더라도 현재 채권값은 떨어지지 않고 있으며, 장기금리 및 모기지 금리는 예상과 달리 상승하지 않고 있다.

또한 집값 폭락에 대한 우려로 많은 연구자료들이 쏟아져 나오고 있는데 이중 주의깊게 살펴볼만 한 것은 역사상 미국에서 두번(80년도 후반, 90년도 중반 캘리포니아)의 집값 폭락 사태가 있었지만 폭락의 이유가 집값의 거품도 아니고 단기이자의 상승도 아닌 실업률의 증가였다는 것이다.현재는 경제가 살아나면서 실직율이 감소하고 있고 앞으로 집값의 상승률은 인플레이션 증가율과 비슷하게 동반 상승할 것으로 예상되어 집값의 폭락은 없을 것으로 본다.