주택 구입전 살펴야할 사항

대부분의 사람들에게 집은 일생 중 가장 큰 투자인 동시에 평생을 안고 가야 할 가장 큰 부채다. 집 구입 여부를 결정하기 전 내려야 할 결정은 여러 가지다. 구입을 하는 것이 좋은가 아니면 렌트를 하는 것이 현명한가. 융자를 받을 때 포인트는 높지만 낮은 이자율을 선택하는 것이 좋은가 아니면 이자율은 높지만 포인트가 없는 것을 고르는 것이 유리한가(포인트는 융자회사가 먼저 부과하는 수수료로 1포인트는 융자금액의 1%에 해당한다. 즉 10만달러를 융자할 때 2포인트는 2,000달러가 되는 것이다). 이것은 집을 장만하기 전의 문제들이다. 일단 집을 마련해도 살면서 판단하고 결정해야 할 문제들은 여러 가지가 있다. 재융자는 과연 필요한 것인가. 모기지 융자 기간을 단축하기 위해 매달 페이먼트를 조금씩 더 내는 것은 어떤가. 아직도 주택 구입 여부를 놓고 저울질하고 있는 사람들이 고려해야 할 사항들을 정리해 본다.



재정 상황·이사 계획 등 고려해 구입-렌트 결정
고정-변동 이자·15년-30년 등 선택사항 많아

▲주택 구입은 지금이 적기인가
모든 사람들이 주식을 포기하고 부동산을 투자 대상으로 선택하고 있다. 지역에 따라서는 집값이 천정부지로 뛰어오르고 있다.
최근 들어 주택 이자율이 상승하고는 있지만 과거에 비하면 여전히 낮은 편이다. 월 페이먼트가 1,200달러라고 가정하자. 8.25%의 이자율일 경우 16만달러의 모기지를 감당할 수 있지만 5.75%일 때는 20만5,000달러의 모기지를 낼 수 있다.
▲이자율이 계속 오르면 어떻게 될까
집을 새로 장만하려던 사람들은 페이먼트가 늘어나 집을 살 수 없게 된다. 또한 적은 액수의 다운페이먼트를 하고 변동 이자율을 선택했던 사람들은 페이먼트의 상승으로 집을 잃을 가능성이 커지게 된다. 장기적으로 보면 집값은 뛴다. 그러나 만약 현재의 재정 상태가 모기지 페이먼트 때문에 심각하게 압박을 받는다거나 집을 2~3년 내에 팔아야 된다면 구입하는 것보다 렌트가 현명할 것이다.
최소한 남가주 지역에서 지난 몇 년간 집값이 너무 올랐다고, 또는 집값이 내려가기를 기다리는 사람들의 절대 다수는 후회를 하고 있다. 또 앞으로 부동산 경기가 하락해도 100만달러 이상의 고가 주택은 영향을 받지만 40∼60만달러대의 퍼스트 타임 홈바이어가 찾는 서민용 주택 경기는 끄떡없을 것이란 전망이 대세를 이루고 있다.
▲재융자는 언제 하는 것이 좋은가
재융자를 결정할 때 가장 먼저 고려해야 할 사항은 돈을 얼마나 많이, 그리고 얼마나 오래 절약할 수 있을지를 판단하는 것이다. 2년 내에 이사갈 계획을 세우고 있으면서 2,500달러의 재융자 비용을 들여 1년에 1,000달러씩을 절약하는 것은 어리석은 일이다. 하지만 재융자를 한지 오래됐고 앞으로도 최소한 수년 동안 이사할 계획이 없다면 재융자를 하는 것이 현명하다. 샤핑을 폭넓게 하고 재융자를 최종적으로 결정하기 전에 모든 클로징 비용을 확실하게 알고 있어야 한다. 이자율 하락에 따라 페이먼트가 낮춰져도 과대한 클로징 비용을 만회해야 한다면 본전 장사다.
▲고정 이자율이냐 변동 이자율이냐
모기지 이자율이 낮을 경우에는 고정 이자율이 유리하다. 고정 이자율은 함정이 없어 샤핑하기가 수월하고 지출 액수가 일정해 재정 계획을 새우기에도 편하다.
이자율이 전체적으로 상승해도 고정 이자율은 당초 정해 놓은 페이먼트만 내면 되기 때문에 걱정할 필요가 없다. 만약 이자율이 떨어지면 모기지를 갚고 보다 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있다. 변동중 이자만 내기 때문에 페이먼트가 낮은 상품의 경우 이자율이 원상태로 복귀할 때 감당을 할 수 있는지, 원금이 오히려 증가하는 것은 괜찮은지 등을 심각하게 고려해야한다.
▲융자기간은 15년이 좋은가 30년이 좋은가
30년짜리는 이자율이 높기 때문에 월페이먼트가 조금 높더라도 15년짜리를 선택하는 것이 유리할 수 있다. 이자를 훨씬 적게 내고 모기지 없는 집을 두 배나 빨리 소유하게 된다.
이사할 계획이 있을 때는 더욱 그렇다. 5년 후에 이사할 텐데 30년짜리의 높은 이자를 지불할 이유가 어디 있는가.
하지만 30년짜리도 장점이 있다. 우선 보다 비싼 집을 장만할 수 있다. 또한 경기가 호전돼 집값이 오를 경우 비싼 집은 상승폭도 그만큼 크다.
▲기존 모기지를 페이다운 하는 것은 어떤가
최선의 투자 방법은 아니지만 그렇다고 어리석은 것도 아니다. 아직 20년이 남아 있는 6% 모기지를 갖고 있다고 가정하자. 세금 환불이나 직장에서 받은 보너스로 모기지를 미리 낼 수 있다. 이 경우 월페이먼트와는 별도의 수표에 ‘mortgage prepayment’라고 명기해서 보낸다. 이것은 위험 부담이 없는 6%짜리 20년 본드를 매입하는 것과 마찬가지다. 왜냐하면 6%를 20년 동안 내지 않는 것은 20년 동안 6%를 버는 것과 같기 때문이다. 모기지 이자분은 세금 공제를 받는데 본드도 같은 효과를 갖고 있다.
모기지를 페이다운하는 것은 매우 안전한 것이다. 커미션이나 다른 수수료가 필요 없기 때문이다. 그러나 6%의 모기지를 내기 위해 이자율 18%의 크레딧 카드를 이용하는 우를 범해서는 안 된다.


<조환동 객원기자>