노권호 <주택융자 컨설턴트>
집을 사고자 하는 분들 중에 다운 페이 할 금액이 없어 “NO DOWN 100%” 융자를 문의하는 분 들이 있다.오랜 기간 집을 가질 수 없었던 사람에게 “100% 융자 가능” 소식은 귀가 번쩍 열리는 소리가 아닐 수 없다.여러 사람 모일 때 마다 집 이야기를 하면 집 없는 설움이 가슴 속에서 올라오기도 하기 때문일 것이다.
노다운 페이 융자를 받는데 있어 자격이 된다해도 원하는 집을 못 사게 되는 경우가 많은데, 그것은 셀러가 “NO DOWN 100%” 에 협조를 잘 안한다는 것이다.아직까지 셀러들은 100%융자에 대해 인식이 부족한 편이어서 바이어가 100%융자의 자격을 갖추었다 하더라도 비슷한 가격대에 오퍼가 들어왔을 경우 거의 99%가 다운 페이를 많이 한 쪽을 선호하기 때문이다.
셀러가 우려 하는 것은 바이어가 융자를 못 받을 것의 우려와 마음이 바뀔경우 보장이 전혀 없다는 것이다.
그래서 100% 융자가 가능한 집은 다운페이 하겠다는 경쟁자가 없든지, 셀러와 바이어가 절친한 관계라든지 하는 경우 뿐일 것이다. 그래서 일반 사람들에게는 한마디로 그림의 떡인 셈이다.그리고, 집을 사는 입장에서 보면 100% 융자의 또 다른 문제가 있는데 그것은 융자후의 페이먼
트부담이다.사실 노다운 융자는 말 그대로 대개 목돈과 수입이 적은 분에게 더 절실히 필요한 플랜이다.
그러나 이 플랜은 대체적으로 20% 다운 페이 하는 사람보다 수입이 많은 사람들에게 해당되는 플랜이라고 할 수 있다.그렇지 않은 사람은 모기지 페이먼트를 감당하기 어려운 상황을 맞이하게 되어있다.작은 규모의 집을 선택 하는 것이 단연 유리하다.100% 융자는 받는 것으로 끝나는 것이 아니라 시작이다. 앞뒤를 잘 따져보고 해야 후회하지 않게 된다.흔히 하는 이야기로는 모기지는 이자가 제일 중요하다라고 하는데, 더 중요한 것은 잘 감당 할 수 있는 페이먼트가 더 중요하다고 할 수 있다.
사람이 물에 빠졌다고 죽는 것이 아니라 숨을 못쉬면 죽는 원리와 같다고 할 수 있다.물에 빠져도(이자율이 더 높아도) 숨만 계속 쉴 수 있다면 (페이먼트만 감당할 수 있으면) 죽지 않는다( 집값이 오를 동안 살 수 있다) 라는 말이다.그러므로 처음 집을 사는 분은 낮은 이자율에 현혹되어 높은 페이먼트를 무리하게 감당하겠다는 것은 위험할 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다.
100% 융자 신청 대상은 크레딧이 FICO 700 이상과 융자를 받아 무리없이 페이먼트를 감당할 수 있는데 다운 페이 할 돈이 없는 사람이다.수입이 적어 월 1,000 달러 렌트 살던 사람이 1,2차 모기지에 부동산 텍스, 화재보험 등, 갑자기 월 3,000달러 이상 감당한다는 것은 무리이기 때문이다.
낮은 이자율을 적용 받으려면 20%다운이 기본이지만 사정이 그렇게 안될 경우 어쩔 수 없이 20% 이하 다운을 선택하게 되는 것이다.
그러므로 노다운 또는 20% 미만 다운으로 집을 살 때는 모기지를 감당할 수 있는 주택 가격이 낮은 집을 사야한다.방은 3개인데 화장실이 하나라든지 하는 집은 화장실 두 개짜리 보다 훨씬 싸고 기회가 오기 쉽다.또한 사람들이 약간 불편해 하는 곳은 주택이 비교적 싸다.마음에 들지 않더라도 약간의 불편을 감수하면 기회가 올 수 있다.그래도 땅이 한정되어 있기 때문에 수요가 증가하면 가격은 오르게 되어 있고 몇 년간 살면서 그때 수리해서 살던지 팔아서 마음에 드는 집으로 이사 가면 되는 것이다.
100% 융자 프로그램은 PMI(모기지 보험)회피 대안으로 대개 융자가 2개 프로그램으로 나누어지는데 주택가격의 80%는 1차, 20%는 2차 모기지로 된다.1차 모기지의 이자율은 20% 다운 하는 사람보다 은행과 크레딧에 따라 0.25%~0.5%정도 높고, 2차 모기지는 1차 모기지 이자율의 1.5~2배정도 높다고 할 수 있다.노 다운 100% 융자는 집 사기가 어렵고, 융자 받더라도 많은 페이먼트(렌트비의 2-3배)를 감당해야 하므로 신중하게 전문가와의 상담이 필요하다.
