한주희<부동산 컨설턴트>

현정부가 출범하면서 그토록 고심하고 실패를 거듭하였던 부동산정책에 대한 최종완결편이 나올 모양입니다. 이번 정부의 부동산정책은 그야말로 30번에 걸친 각종 부동산대책이 시장에서 여지없이 무너졌던 과거의 반복적 실수는 없애려는 노력이 보이는 듯합니다. 정부는 근엄한 정책실행의 의지를 보여주면서 과도하게 집중되었던 부동산시장으로의 자금집중이 전반적인 경제시장의 왜곡되는 부작용과 부의 편중, 투기 장기화되고 있는 부동산시장의 극심한 유통환경을 강력한 정책적 의지로 개선 시켜보고자 그간 나름대로의 의지를 대내외적으로 내비쳐 왔습니다. 이것에 대한 정책이 수차에 걸쳐 나왔었으며, 그때마다 정부는 정부 의지대로 시장의 안정화를 달성할 것으로 확신하였었지만 보기 좋게(?) 실패하였던 것이 주지의 사실입니다.

이렇게 시장의 흐름을 보는 시각이 일반적 관점과 정부의 시각이 극심하게 대립을 보여 왔었던 것 이었고, 그렇다보니 정부의 정책에 대한 권위는 더욱 위축되면서 법을 집행하는 나름대로의 원칙 또한 무너질 대로 무너진 것이 아닌가 하는 자탄의 소리들이 여기저기 터져 나온 것이 최근까지의 일이었습니다. 그간 정부는 다시금 부동산 시장에 대한 강력하고도 원인적인 처방을 하여야할 필요를 느끼고 있던 차에 어느 정도 사회 여론을 등에 업고 보기 드문 초강력 부동산대책을 선택하여 발표를 하게 되었는바, 기본적인 것은 주택을 여러 채 보유하는 사람들에 대한 부동산 관련 세금제도를 강화하는 것입니다. 또 주된 정책 목표로 선택되어 이 방안을 정책으로 내세우는 것으로 알고 있습니다. 다시 말하면 다주택 소유자들이 한국 부동산시장의 반시장적 세력으로 낙인 받으면서 이제는 이들에 대한 집중적 세금공세로 부동산시장의 안정화를 바라는 것으로서 정책의 성공을 기대하는 것입니다.

다주택자에 대한 세금공세는 보유세인 종합부동산세의 세대별 합산 과세원칙과, 과세대상의 확대(주택 기존 9억원에서 6억원으로, 나대지는 기존 6억원에서 4억원으로)하였고, 실효세율 적용을 몇 년 앞당겨 2009년으로 하가로 하고, 거래세의 중과방침도 세부적으론 1세대 2~3주택보유자의 양도세율도 60~70% 단일세율로 정 강화하고, 탄력세율도 15%내외에서 결정된다 했습니다. 그러나, 이래저래 다주택소유자의 세금에 대한 부담을 현재보다 몇 배는 높게 함으로서 잠재적인 투기 유발 세력으로 설정하면서, 더 이상 주택을 많이 보유함으로서 발생되어지는 불로소득에 대한 정확하고 철저한 세금추징 의지를 보이는 것으로 몇 년에 걸친 수요와 공급의 원인적 가수요층을 원천적으로 찬단 하겠다는 정부의 의지가 충만한 것으로 나타나면서, 이젠 과연 다주택 소유자들은 정부의 정책의 목표로서 설 땅을 잃어 벼려야 할 것인가 아니면, 부동산시장에서 잔존하면서, 또다른 대안을 찾으면서 경제적 이익을 도모하는 차선의 방법을 찾아야할 것인가를 깊게 고민하여야 할 것입니다.

분명한 것은 “정부의 원칙은 선택이 되었고, 선택되어진 정책은 다주택자를 겨냥한다!”라는 것이고, 전통적인 부동산투자자요, 유통자로서의 지위를 이젠 버려야 할 것인지를 찾아야할 중요 시점이란 것입니다. 이젠 주택을 보유함으로서 자연적인 이익을 창출하는 시기는 지나간 것임을 깊게 유념하여야 할 것이고, 좀더, 부동산 유통시장의 경제 원리를 치밀하게 관찰하여, 수익성을 염두에 둔 사업용부동산의 흐름을 파악할 필요가 있고, 정부정책 여파에 따른 부동산 거래 침체기에서 조차 틈새를 찾고 움직이는 부동산상품에 대한 흐름도 파악하여야 하리라고 보는 것입니다.

다시 말하자면 현재 보유 중인 주택은(다주택자일 경우를 말합니다.) 더 이상 주택을 보유함으로서 얻어지는 시세차익을 포기하고 다른 경제상품을 선택하던지 수익 부동산의 존재를 찾던지 하는 구체적 경제활동을 모색하여야 합니다. 분명 정부는 정해진 정책의 목표를 완수키 위한 주체적 방안을 마련할 것이고 보면 이유야 어떻게 하던지, 자신의 자본적 이익을 보호하여야 하는 것이 중요할 것 입니다.구체적 방안으론 오피스텔에 대한 투자감각을 살려야 합니다. 업무용으로 분류된 오피스텔은 주택으로 분류가 되질 않기에 업무용 오피스텔을 보유함으로서, 안정된 임대수익을 겨냥할 필요가 있고요, 상가 또한 투자가치로서 새롭게 떠오를 것을 예상하여야 할 것입니다.

여전한 것은 토지인데 토지는 사업용 목적으로 이용 가능한 토지에 주로 관심을 기울일 것도 주문하는 것 이고, 땅에 대한 종부세 강화방침도 있는 만큼 이 점은 대단히 민감히 접근하면서 투자를 하여야 할 것 입니다. 펜션에 대한 투자도 생각해 볼 상품인데, 앞으론 펜션도 숙박업으로 등록의무화가 되면서 사업용 부동산으로서, 투자와 소유의 양 개념을 완성시켜줄 호재의 상품인 것입니다. 서울의 강북에 대한 대대적 리모델링이 진행될 것이 확실시 되면서 구주택지의 재개발 유망지에 대한 투자활성화의 흐름도 눈여겨 볼 대목이고 재개발 대상 주택을 보유하게 되면 다 주택 보유자로 불이익이 예상 되겠다 하겠지만 재개발이 진행되면서 주택이 철거되면 조합지분으로서 주택보유산정에 들어가질 않게 되면서 재산권은 그대로 인정되기에 또 다른 이익 실현가능성이 높은 부동산 투자 상품일 것 입니다.

이처럼 아무리 정책의 강도가 세고 그러므로 해서 보유자산의 이익을 훼손당할 우려가 큰 것도 사실이지만 좀 더 세밀히 연구하고 적극적 대처 방안을 연구 검토하고, 실행 한다면 반드시 위기가 아니란 것도 알아야할 것 입니다. 이번의 정부 정책 발표를 앞에 두고, 씁쓸하고 실망스런 마음이 앞서는 것은 정부의 정책 실패가 수차례 있어 왔고 국민들이 집단적으로 부동산유통의 반 유통 세력으로 치부되는 것 같은 느낌이 듭니다. 괜한 마음에 정부는 초기의 법을 집행하는 선행자로서, 악을 징벌하듯이 정당한
경제활동으로 얻어진 개인의 재산을 정부의 미숙하고도 정제되지 않은 그러면서도 지지를 이끌어 내고자 하는 국민의 정책이 마련되지 않은 상태에서 각종의 눈앞의 효과만을 노린 급조된 듯한 정책들이 연이어 실패되면서, 그간의 부담을 조세정책을 손질하여 국민들 부담을 가중시키는 사항들을 강화하는 것으로 보입니다.

정부 의도대로 모든 것을 되돌리고자 하는 것은 정말, 실망스럽기 그지없고, 이처럼 이와 유사한 사례가 발생되어 질 때 마다, 정부의 흠을 탓할 수 없고 가진 자만이 큰 죄를 진 것처럼 매도당하는 정책의 타깃으로 전락되는 현상은 끝날 것인가 하는 의문이 앞서면서 이번의 한국 부동산 시장의 왜곡현상이 있었다면, 정부는 그 와중에 과연 어떠한 역할을 하여 왔고, 분위기를 심화 시켰었는가도 절절히 따져 보아야 할 것입니다.

단적인 예로 국토 균형 발전이란 명목아래, 전국토를 대상으로 끊임없는 개발 계획을 누가 양산하였는지 와 이에 따른 기수요 출현이 과연 투기꾼들의 자가 생산된 정보만이 정부의 선의의 정책적 목표를 허물고 반 경제적 작태를 일삼아 급기야 정부가 초강수의 부동산 대책을 마련했
는지.... 어떤 것이 더 우선적 실수였고, 반성하여야 했는가를 이제는 냉정히 살펴보면서 만일 정부의 잘못된 판단에 의하여, 지금 보는 것과 같은 우스꽝스런 부동산의 격랑시대를 끝내야 하는 것이 아니겠는가 하는 마음뿐입니다.어찌하여, 정부는 국민에게서 위임 받은 커다란 의무와 권리는 정부의 정책적 행정업무 집행에서 잘못되어지면 무조건 국민 부담으로 해결하고자 하는지 정말 허탈하고 화가 나는것은 필자 혼자만의 생각일까요?