피기백 론을 이용해 자기 돈은 한푼도 없이도 큼직한 주택 매입이 가능해졌다. 주택 가격이 상승을 지속할 때는 단기 차익을 거머쥘 수 있지만 사태가 반전되면 졸지에 궁지에 몰리게 된다는 것이 이 투자방식의 허점이다.
조지아주 조아킨 탐슨은 재주꾼이다. 빵가게 주인이자 보험회사 간호원으로 일해왔는데 요즘은 성공적인 부동산 투자가란 직함도 추가했다. 그는 지난 8월3일 집을 샀다 되파는 방법으로 53일만에 1만4,500달러를 벌었다. 아틀랜타의 작은 은행이 주택 구매에 필요한 금액을 전부 융자해 주었다.
노 다운 융자 투기성 주택 매입 ‘피크’
상승세 꺾이면 졸지에 위험으로 추락
탐슨이 이 집을 구매하면서 들인 돈이라고는 에스크로에 소요된 1,200달러가 전부였다. 아주 괜찮은 투자다. 두달이란 짧은 기간동안에 투자액의 1,100%를 건졌으니.
주택 시장이 달아올라있을 때는 남의 돈을 최대한 굴리는 것이 부자가 되는 첩경임을 점점 더 많은 사람들이 알게 됐다. 수많은 바이어들이 구매가의 대부분을 은행에서 빌어서 주택을 산다.
집을 사려면 전통적인 20% 다운 페이는 있어야 되는 줄 알고 있는 사람이라면 최근의 주택 시장 동향에 대해서는 전혀 무관심하게 지나쳤다고 밖에 말할 수 없을 것이다.
▶어부바 융자
이런 추세에는 과할 정도로 후하게 레버리지를 허용하는 소위 어부바 융자(piggyback loan)가 주범이라고 스투어트 펠드스타인 SMR사장은 지적한다. 어린 아이 어부바 하듯이 1차 융자위에 2차 융자를 등짐 지운다는 뜻에서 그런 이름이 붙여졌다.
과거에는 개인 모기지 보험(PMI)을 피하기 위해 20%를 다운하는 것이 대부분이었다. 다운이 적을 경우 PMI를 의무적으로 가입해야하는데 바이어 입장에서는 연간 모기지 액수의 0.5%에 해당하는 액수를 불필요하게 지출하는 셈이었다.
그러나 최근 작은 은행들이 피기백 론을 제공하면서 바이어들의 선택 폭은 넓어졌다. PMI를 들지 않고도 구매가액의 80%를 퍼스트 모기지론으로 융자받고 피기백 론으로 10%에서 20%이상을 융자를 받을 수 있다. 1차 론위에 2차 론을 어부바하면 바이어는 자기 돈은 한푼도 없이도 큼직한 주택을 쥘 수가 있다.
피기백 론은 투기꾼들이나 선택하는 예외적인 위험한 방식으로 생각한다면 오산이다. SMR 조사에 따르면 올해 매입한 주택중 ‘금액상으로’ 48%가 피기백 론을 이용하고 있다. 2001년 20%에서 엄청나게 늘어났다.
▶붐을 이룬 노다운
구매가의 거의 전액을 은행에서 빌어서 집을 사는 경우가 아주 허다하다. 자기 돈은 거의 없이도 집을 살 수 있도록 융자가 나오니 주택 매입이 부풀려지고 시장은 달아오른다. 최근의 주택 붐이 달아오른 배경에는 이런 이유가 한몫하고 있다.
그러나 여기에는 커다란 위험이 도사리고 있다. 만약 주택 가격이 떨어지면 100% 융자로 주택을 구매했던 사람들은 졸지에 곤경에 처하게 된다. 빨리 처분한다는 전제하에 힘에 부치게 매입을 했는데 판매가 지연되니 모기지 페이먼트 부담을 감당하기가 어렵게 되고 집을 차압당하게 된다.
“항상 최악의 시나리오를 생각하라고 말하지만 대부분의 많은 사람들은 이 경고를 무시해 버리고 만다”고 콜드웰 뱅커 부동산회사의 사장 제임스 길레스피는 안타까워 한다.
요즘 바이어들은 레버리지(leverage)를 어느 정도나 쓰고 있을까? 놀랍게도 모기지 은행 협회에는 이 중요한 정보에 대한 자료가 없다.
다행히 뉴저지주 해켓츠타운소재 SMR 리서치 사가 2004년 및 올해 5월까지의 주택 매입 융자 내용을 분석했다.
이 회사의 자료에 의하면 올해들어 구매 가액의 95.1% 이상을 융자받아서 주택을 매입한 경우가 전체 거래의 38%에 육박하고 있다. 2004년중 34%에서 또 늘어난 것 이다.
5%도 다운을 안하고 집을 사는 사람이 엄청 많은 것이다. 달리 말하면 바이어중 3분의 1은 집을 매입했으나 에퀴티는 한푼도 없거나 거의 없다는 말이 된다.
▶얼마나 위험한가
일류 은행(prime lender)인 경우 100% 융자를 해주는 경우는 오직 크레딧이 아주 우수한 경우에 한한다. 크레딧점수가 아주 높아 확실하게 상환한다고 판단했을 경우에 한한다.
그러나 2류 렌더들은 크레딧이 낮은 대출자에게도 과도한 레버리지를 안긴다. 물론 정상 이자율보다 대략 4% 포인트는 더 받고 대출을 해주는 것이다.
이렇게 대출받은 사람인 경우 사태가 약간 예상밖으로 빗나가면 모든 것이 졸지에 위험에 떨어진다. 에퀴티가 조금도 없기 때문에 집값이 매입한 가격 아래로 하락하면 집을 팔 수도 없는 처지에 봉착하게 되는 경우가 허다하게 발생한다.
주택 시장 경기가 하강하고 차압주택이 늘어나면 가장 취약한 처지에 처하게 되는 당사자들이 레버리지를 과도하게 사용한 바이어들 자신이 된다. 차압으로 몰리게 되면 융자를 받는데도 어려움을 겪게 되고 보험을 매입하기도, 심지어 직장을 구하는데도 어려움이 가중되게 된다. 대부분의 고용주들도 피용자의 크레딧을 체크하기 때문이다.
이와 대조적으로 오리지널 모기지를 2부 시장에 판 융자회사들은 주택이 차압되도 손해를 보는 일이 거의 없다. 집값 오름세가 갑자기 고개를 꺾을 때 가장 큰 피해자로 전락하게 되는 사람들은 전적으로 남의 돈으로 매매단기차액을 노렸던 투기꾼들이다.
그러나 지금도 크레딧은 흥청망청으로 나오고 있으므로 탐슨은 벌써 두 번째 딜에 들어갔다.
이번에는 첫 번째보다 자기 돈이 더 적게 들어갔다. 100달러. 그것이 전부다.
