모기지 론을 신청하려는 홈 바이어들이나, 또는 재융자 신청을 하려는 기존의 홈오너들이 가장 원하는 것은 낮은 이자율과 저렴한 론비용으로 융자를 받아내는 일이다.
하지만 특별한 경우를 제외한 대부분의 이자율과 론비용의 결정은 근본적으로 자신의 크레딧 관리 내용과 다운페이먼트의 액수에 따라서 일차적으로 기본이 정해지게 되며, 그 다음으로는 론프로그램의 선택적 옵션들에 따라서 이자율과 론비용을 더 낮추거나 높여가는 것으로 진행된다.
즉 이자율을 낮추면 론비용이 커지고, 론비용을 적게 하면 이자율이 높아지게 되는 ‘이자율’과 ‘론비용’ 간의 반비례적인 상관 관계속에서 자신의 상황에 유리하고 편리한 쪽을 선택하면 되는 것이다.
예를 들어 모기지론을 받는 사람이 짧은 기간내 그 집을 팔 계획이 있다면 적은 론비용에 높은 이자율을 선택하는 것이 유리하겠으나, 장기간 거주할 경우라면 론비용이 조금은 많더라도 낮은 이자율로 융자를 받는 편이 훨씬 유리하고, 또 5~6년 정도의 기간내 그 주택을 팔려는 계획이 없을 때에는 기본 이자율에 1포인트 정도의 론비용으로 정하는 것이 가장 적절하다고 본다.
만일 이러한 ‘이자율’과 ‘론비용’의 관계를 무시한 채 무조건 어느 한쪽만을 낮추려고 애쓴다면 결국은 은행 좋은 일만 시키는 꼴이 되고 만다.
다시 말해 처음에는 론프로그램에 따라서 차이가 나는 것처럼 보이겠지만, 모기지 은행들로서는 고객들이 어느 프로그램을 선택하건 간에 은행측의 수입금을 일단은 안정적으로 확보해놓기 때문에 일정 기간에 이르면 모든 론의 경우가 마찬가지가 되어지는 때문이다.
한마디로 앞에서 미리 받느냐 아니면 나중에 뒤에서 받느냐의 차이일 뿐이며, 이자율과 론비용과의 관계는 ‘저울질’과 같아서 한쪽이 올라가면 다른 한쪽이 반드시 내려가게 되는 원리로 일반적으로 말하고 있는 모기지 이자율은 기본의 론비용에 적용된 기본의 이자율이라고 보면 맞는다. 때로 프리웨이 옆에 높게 서있는 광고판에서 유달리 싼 이자율을 보게 될 때가 있는데, 거기에는 높은 융자비용이 숨어있거나, 아니면 변동이자율로서 처음 한 두달간만 특별히 싸게 해주는 이자율 이기가 쉽다. 아니면 거기에는 분명 또 다른 ‘조건’들이 포함되어 있을 수도 있다.
그 조건의 한 예를 보면, 30/5년론의 이자율은 30/30년론의 기본 이자율보다 낮아지게 되지만, 이때는 5년안으로 융자금 전액을 다 갚아야만 하는 ‘조건’이 들어감으로써 5년이 끝나기 전에는 론비용을 들여서라도 새로운 이자율로 재융자를 반드시 해야만 한다는 단점을 갖게 된다.
그 외에도 조기 상환의 페널티가 있느냐 없느냐 하는 조건에 따라서도 이자율은 달라진다. 즉 융자금액을 약정된 기간안에 조기상환하려 할 때 약정된 페널티를 내도록 하는 론 프로그램인 경우 이자율을 낮출 수는 있지만, 부득이한 사정으로 그 기간안에 집을 팔게되면 총 융자금액의 2~3%를 벌금으로 내야 하는 불리함이 따른다.
이와 같이 모기지론의 프로그램들은 대개가 한쪽이 유리하면 다른 쪽에서는 불리한 쪽으로 기우는 ‘저울질의 원칙’이 거의 적용된다고 보아야지, 어느 은행의 광고처럼 ‘Low Interest Rate, No Loan Fee’가 함께 공존하기는 결코 힘들다는 것이다.

케니 김

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