고진성 <파인리지 모기지>
지난 8월7일부로 연방은행(Federal Reserve)은 단기금리를 또다시 0.25% 인상하였습니다. 이는 작년 6월 이래 10번째 금리를 인상한 것이며 지난 14개월간 이자율이 2.5%가 추가 인상되었습니다.
연방금리(Fed Rate)가 인상되면 프라임금리(Prime Rate)도 연동하여 인상되며 이에 따라 신용카드나 홈에퀴티 대출관련 이자율도 자동적으로 인상됩니다.프라임금리의 경우 작년 6월에는 불과 4%에 지나지 않았으나 현재는 6.5%로 인상되었습니다.
이렇게 프라임금리가 빠른 속도로 인상되자 프라임금리의 적용을 받는 홈에퀴티 대출을 받은 분들은 이자상환의 부담이 급격하게 늘어나게 되었습니다.에를 들어 10만달러의 홈에퀴티론(P+1%기준)의 경우 불과 1년 전에는 월 416달러 정도의 이자를 부담하면 되었으나 이자율의 인상에 따라 월이자 부담은 625달러로써 무려 50%나 증가하게 되었습니다.
더 심각한 문제는 프라임금리가 향후에 더 인상될 것이 확실시된다는 것에 있습니다. 즉, 연방은행은 금년말까지 3번에 걸쳐 추가로 금리인상을 단행하여 연방금리를 4.25%까지 인상할 것으로 예상됩니다. 이렇게 되면 프라임금리는 현재의 6.5%에서 0.75%가 추가 인상되어 7.25%가 될 것으로 전망되고 있습니다.이렇게 단기금리가 계속 인상되는 상황이 전개되자 2차모기지주택담보대출로써 지난 3년간 폭넓게 취급되었던 홈에퀴티 크레딧라인(Home Equity Line of Credit)이 점차 줄어들 수밖에 없게 되었습니다.
홈에퀴티 대출의 경우 통상적으로 프라임금리(Prime Rate)에 1%가 추가된 이자율이 부과됨에 따라 대부분의 사람들은 현재 홈에퀴티 대출과 관련하여 7.5%에 해당하는 이자를 지불하고 있으며 향후 프라임금리의 인상에 따라 홈에퀴티 대출관련 이자율은 8.25%로 증가하게 될 것입니다.
이와 반면 10년만기 국채율과 연동되는 30년 고정 이자 모기지금리(Fixed Rate Mortgage: FRM)는 여전히 6%미만대를 유지하고 있는 바 이러한 금리수준은 전무후무하게 낮은 이자율로 평가되고 있습니다.이렇게 단기금리의 인상에 따라 홈에퀴티 대출에 관련한 이자비용의 부담은 계속적으로 가중되는 반면 모기지이자율은 여전히 낮은 수준을 유지하는 상황이 발생되자 많은 사람들이 주택담보대출을 고려할 때 통상적으로 택하였던 홈에퀴티 대출보다는 캐쉬아웃 재융자를 선택하여야 하며 또한 현재 사용중인 홈에퀴티 대출도 재융자를 통하여 모기지에 추가시키는 방법을 신중하게 고려하여 부채비용을 절감할 수 있습니다.
이를 반증하듯 프래디맥(Freddie Mac)의 최근조사에 따르면 2005년도 상반기에 발생한 리파이낸스(재융자)중 캐쉬아웃리 파이낸스가 무려 74%나 차지하고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 이는 2000년말 이래 가장 높은 수치인 점을 감안할 때 많은 사람들이 현재 벌어지고 있는 상황과 앞으로 전개되어질 상황을 고려하여 발 빠른 행보를 하고 있는 것으로 판단됩니다.
향후 홈에퀴티 대출과 고정모기지의 이자율간의 격차가 벌어지면 벌어질수록 모기지재융자를 통한 홈에퀴티 대출에서 고정모기지로의 전환은 더욱 늘어날 것입니다. 그러나 재정적인 의사결정은 언제나 시기(Timing)가 가장 중요합니다. 캐쉬아웃재융자나 기존 홈에퀴티론을 고정모기지에 추가하여 재융자하는 경우는 장기모기지이자율이 낮다는 것을 전제로 합니다. 그러나 고정모기지금리가 앞으로도 계속 낮을 것이라고 예상하는 것은 무리입니다.
왜냐하면 연방은행의 단기금리 인상정책의 핵심적인 이유는 인플레이션의 억제 외에 궁극적으로는 모기지 금리를 인상시켜 과열된 주택시장을 진정시키겠다는 것입니다. 즉 단기금리의 인상을 통해 10년만기 국채의 수익률을 하락시켜 이에 직간접적으로 영향을 받는 모기지 금리를 인상시키겠다는 의도입니다.따라서 고정모기지 금리가 향후 인상될 가능성이 매우 높다는 점을 감안한다면 바로 지금이 캐쉬아웃 리파이낸스의 적기가 아닐까 판단됩니다.
