지난회에서 설명했다시피 해외에 거주하고 있는 이민자(영주권자, 시민권자)들께서 한국의 부동산상품에 투자할 경우의 기본적 절차를 말한 바 있는데, 투자한 부동산을 어느 시점에는 다시 팔경우가 필연적으로 올 것입니다. 이런 경우, 국내의 거주자와는 달리 복잡할 것이라는 선입관을 대부분을 갖고 있으리라고 봅니다. 그렇습니다.

예를들면 국내인이 아파트를 보유하다가 팔 경우 기본적 서류는 아주 간단하죠, 매매잔금을 받고, 사는 사람 명의로 이전등기를 해줘야 하는 필요서류를 주면 되는 것은 일반적인 사항이기에 똑같고요, 다만, 국내인은 등기권리증(부동산 소유표시의 토지문서, 건물문서)과 인감증명, 인감도장, 주민등록등본, 아파트의 은행융자에 관한 서류(은행대출통장)등만 필요할 것인데 반하여, 해외거주자는 영주권자일 경우 현지 영사관발행 재외국민등록등본, 거주사실증명(만일 국내거소 등록을 하였을 경우 국내거소증), 말소인감증명(해외거주 영주권자는 국내에 주민등록번호가 존재하고 있기에 이에 따른 인감증명을 한국에 최종으로 거주하였던 주소지동사무소에서
인감증명을 발급 받을 수 있음, 주민등록등본도 마찬가지임.), 말소 주민등록등본, 등기권리증, 인감도장 등이 필요할 것입니다.

시민권자일 경우는 거주지역 공증인(대부분, 변호사)에게서 한글로 된 거주증명원과 한글로 된 서명확인서, 영문으로 된 거주증명원과 서명확인서를 공증 받아야 하고, 등기권리증과, 재외 국민 등록등본 국내 거소 등록 시 거소증 등이 필요합니다.아주 중요한 사항은 매매잔금을 받기 전에 필히, 본인이 소유하고 있었던 아파트(다른 부동산도 마찬가지임)의 관할 세무서의 양도소득세과에 매매신고를 하고 이에 따른 양도소득세를 납부하
여야 하며, 이럴 경우 세무당국은 본인에게 매각 자금확인서를 발급하여줄 것이고, 이 문서를 근거로 하여, 안전하게 부동산 매매자금을 외국으로 송금(반출)할 수가 있게 되는 것입니다.

여기에서, 특별한 경우를 말씀드린다면 해외거주자가 국내에 와서 매매 업무를 진행할 수 없는 경우, 국내인을 대리로 한 위임을 하게 될 수 있겠는데 이 경우는 영주권자는 영사관에서 시민권자는 공증기관에서 위임장을 작성하여 위임받은 자에게 송부하여 준다면 국내에 있는 위임받은 사람은 그 사람의 서류로 첨부하여, 부동산매매 업무를 진행할 수 있을 것입니다.
이 경우에도 앞서 말한 서류들은 참고로 할 수 있기 때문에 준비하여 위임장과 같이 보내주셔야 할 것 입니다. 자, 그렇다면, 부동산을 사거나 팔 경우 가장 중요한 것은 살 시기 선택과 팔시기 선택일 것이고, 팔 경우 한국은 양도소득세에 관한 것이 가장 중요사항 일터인데, 필자에게 다음과 같은 문의사항이 가장 많습니다.

재외국민일 경우 세금제도에서 불이익을 받지 않는가, 차별은 없는가 하는 점입니다. 답은 절대로 국내인과의 세금제도에서의 차별은 존재치 않는다는 것이고, 가장 혼란을 느끼는 것은 1주택만을 소유하고 몇 년이 흘렀는데 왜 양도소득세를 내야하는가 하는 점이 두드러진 의문사항이더군요.
이 경우도 국내인과의 별도 차별은 없고 다만 외국에 있는 상태에서 국내주택을 분양받았거나 매입할 경우 타 지역 소유자로서 서울을 비롯한 수도권과 광역시의 부동산은 3년 보유하고 꼭 2년을 거주(직접 살아야 됨)하여야 하는 조건에 미치질 못 하기에 1주택 보유하고 있었다 하더러도 양도소득세는 납부 하여야 한다는 점이고요, 이 경우는 부산에 살고 있는 집이 없는 사람이 서울의 아파트를 매입할 경우와 똑같은 사정으로 취급된다는 말입니다.

다만, 전 가족이 해외이민 비자를 받고 이주 결정이 나기 전에 주택을 소유하고 있었을 경우에는 보유기간이 단 1개월밖에 안 된다 하더라도 양도소득세는 면제받을 수 있다는 점을 알고 있어야 하고, 이 경우에도 매매가격이 6억원이하 주택만 면제를 받을 수 있고, 만약 본인 주택이 1주택이고, 이민가기 전 서울 강남구에 있는 6개월전 3억원에 구입 후 현재 8억2천만원에 팔았을 경우 8억2천만원 - 6억원 = 2억2천만원은 양도소득세 과세 대상가액이고, 서울의 강남구는 실제 매매가격을 기준으로 하여 또한 주택투기지역이라는 특수한 부동산 거래 규제지역의 패널티를 포함하여 세금을 징수하니까 2억2천만원에 대한 세금액은 정확치는 않지만 약 7천만원 정도를 납부 하여야할 것입니다.

이것 또한 서울아파트 보유후 부산으로 전 가족이 이사를 갔을 경우와 똑같은 결과가 있다는 점을 유념하여야 하고, 이처럼 국내인과 부동산에 관한 세금제도의 차별은 전혀 없음을 말씀드립니다. 외국에 살고 있는 입장이다 보니, 앞서 말 한 바대로 한국부동산을 구입하려 해도 정보가 충분치 못 하다는 점과, 팔 경우에도 어느 시기에 어떠한 가격으로 결정해서 팔아야 할지와 누구를 선택해서 중개업무를 맡길 것인가, 이것이 가장 중요한 점입니다.미국의 경우 MLS System 이라는 공개적이고 객관적 부동산 유통환경이 있어, 개인의 판단이 용이하지만 한국은 아직도 부동산에 관한 한 유통제도가 공정한 틀이 없어 정보의 부족을 절감하고 있는 관계로 매매에 있어 여간 조심스러운 것이 아닐 겁니다.

요즘은 인터넷에서 실시간 부동산 가격정보를 보여주긴 하지만 이것도 공정한 가격 체계라고 선뜻 주장할 수는 없는 것이 사실이다 보면, 한국의 친, 인척의 도움이 절실할 것 이고 이럴 경우 친인척의 개인의 판단이 너무 중요하여 시장의 흐름을 꿰뚫어 볼 수 있는지도 의문 입니다.그러다보면 전문적인 기관이나 부동산 중개사업자의 도움이 절실할 것 인바, 외국의 사정에 나름대로 정통하고 외국생활에 대한 이해도가 깊은 전문가 선택만이 중요할 것 이라 말씀드릴 수 있을 겁니다. Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com Tel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949