주택을 매입해서 세 주는 비즈니스를 하려면 일반적인 주택 매입과는 약간 다른 접근이 필요하다. 좋은 동네, 고급 저택을 쳐다 볼 것이 아니라 사람이 바글거려 임대가 잘 되는 활발한 산업지역의 저가 주거 부동산이 바람직하다.
주택 임대 비즈니스 성공 노하우
대부분의 부동산 투자자들은 플로리다 해변의 오션 뷰가 멋진 곳에 콘도가 나왔다면 탐낼 것이다. 그러나 임대용 주택 투자자인 요나스 리는 요즘 붐이 절정에 이른 그런 고급 부동산에는 관심이 없다. 사람들이 바글대는 도심 지역의 싸구려 집들을 선호한다. 그는 싼 집이나 콘도들을 매입해서 세 주는 비즈니스가 전문이다. 1993년 하버드 경영대학원 출신인 리에게는 돈을 더 많이 벌어주는 부동산이 매력이 있을 뿐이다. 그가 사업의 대상으로 삼는 부동산은 필라델피아나 볼티모어, 트렌턴 등의 동북부 노동자 계층이 몰려 사는 곳의 저렴한 주거용 부동산들이다.
멋진 동네 비싼 저택 보다
노동자 많은 지역, 싼 집이 유리
그는 레드브릭 파트너스사의 매니징 파트너로 일하는데 이 회사는 단독 주택에 투자하는 미국내 유일한 투자 펀드를 운용한다. 900 유닛의 단독주택, 콘도 등이 이 회사가 굴리는 부동산 포트폴리오다.
한 조사에 의하면 지난해 매입된 주택 4채중 한채는 투자목적이었다. 주거 부동산을 매입해서 세줄 요량이라면 레드브릭사의 비즈니스 모델은 렌탈 부동산에서 어떻게 이익을 취하는가를 보고 살피는데 좋은 사례가 될 것이다. 레드브릭사의 투자 실무를 관장하는 리는 플로리다나 뉴욕의 주택 시장이 화끈하게 달아올랐다는 것을 누구보다도 잘 안다.
하지만 뜨겁기 때문에 이 곳 부동산 가격은 비싸고 그렇기 때문에 렌트 수입을 목적으로 하기에는 적절치 못하다고 본다.
부동산 매입가격은 엄청 높은데 렌트 수입이 얼마 되지 않는다면 타산이 맞지 않는다. 물론 투자 부동산의 가치도 올라가는 곳이어야 한다. 레드브릭사는 향후 10년에 걸쳐 최소한 매년 3%씩은 오를 곳의 부동산을 겨냥한다.
투자물에 대해 좋고 싫다는 식의 감정적 반응은 금물이다. 주판부터 두들겨 보는 것이 가장 중요하다고 리는 지적한다. 숫자를 두들겨보고 수지 타산이 맞아야 하는 것이 집이 멋지게 생긴 것보다 훨씬 중요하다고 재삼 강조한다. 집이나 동네가 마음에 든다고 덥석 쥐어서는 안 된다는 것이다.
주거 부동산 투자자들이 흔히 관리에 드는 비용을 과소평가하는 것도 요주의 사항. 렌트 나가지 않은 유닛에 대한 비용, 세금, 새는 수도꼭지 수리비용, 지붕이나 화덕을 교체하는 비용 등이 이 사업을 하는데 만만치 않게 든다. 관리 수리비용을 렌탈 수입의 50%는 잡아야 한다.
주거 부동산 임대 사업에서 매입이야말로 섹시한 부분이지만 렌트비 징수나 누수 수리 등 입주자의 요구에 일일이 응해야 하는 수고를 마다하지 않아야 한다. 이점 아마추어 투자자들이 가볍게 여기는 부분이라고 리는 특히 주의를 당부한다.
랜드로드로서 돈을 벌기 위해서는 시스템적 접근이 요구된다. 재정상태를 정직하게 평가하고 투자물을 조심스럽게 선택하고 투자지역의 경제 상태를 점검해야 하고 투자 부동산 관리와 운영에 필요한 자금과 기술을 보유하고 있어야 할 것이다.
1 단계 : 수지 타산 계산
매입 비용과 관리비, 세금등 비용과 렌트 수입으로 수지 타산을 우선 계산해 본다.
부동산에 있어 무엇보다 중요한 것이 위치인데 레드브릭이 더 멋진 주택가 집 대신 오래된 산업 타운을 선호하는 것은 매입 비용이 싸기 때문에 더 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문이다. <표>의 계산에서 보듯 100만 달러 저택은 수익률이 3.6%지만 7만5,000달러 싸구려 집은 매입 비용이 적어 8.8%의 수익률을 올린다.
대부분의 집은 연간 대략 4%의 수익을 올리는 것이 보통. 적게는 2%에서 많게는 9%까지 올린다.
2단계 : 올바른 부동산 선택
임대용 부동산 최적지는 스타벅스가 있는 멋진 타운이어야 할 필요가 없다.
오히려 한물갔지만 다시 살아날 전망이 높은 산업 도시가 더 타당하다. 해당 지역의 활기가 중요하다. 비즈니스가 번성하고 컨트랙터들의 트럭이 많이 보이고 지역 정부가 개발 프로젝트를 활발히 추진하는 것이 보인다면 투자하기 좋은 시장이다.
이 사업에서 좋은 곳이란 바로 렌탈 유닛에 대한 수요가 높은 곳이다.
열심히 일하는 근로자나 소방관, 소매 종업원들이 몰려 있다면 주거 부동산 임대 사업을 펴기 좋다할 것이다.
3단계 :투자물 인스펙션
투자 부동산의 상태를 철저히 점검하는 것이 중요하다.
비용, 나아가 수익과 직결된 문제이기 때문이다.
히팅, 플러밍, 전기 시스템이 제대로 작동하는지 오래됐는지 새 것인지 철저히 체크한다. 10분쯤 인스펙션을 하면 수리 비용과 시일이 나온다.
4단계:투자물 관리
테넌트들의 전화가 있으면 즉시 고쳐주도록 해야 한다.
렌트만 징수하고 테넌트들에 잘 응대하지 않는다면 어리석다.
