Mortgage

홈바이어가 단순하게 고정이나 변동 모기지 중 하나를 선택하던 시절은 지났다. 캘리포니아주를 비롯, 전국적으로 주택 가격이 가파른 상승세를 유지하면서 은행 등 렌더마다 고객을 유치하기 위한 다양한 모기지 융자 상품을 경쟁적으로 선보이고 있다. 최근 인기를 끌고 있는 주요 모기지 프로그램을 소개하고 장단점을 분석한다.


▲이자 페이먼트 모기지(Interest only Mortgage)
원금 대신 이자만… 월 페이먼트‘최저’

월 페이먼트를 최저로 낮추기를 원하는 고객에게 인기를 끌고 있는 이 융자는 최고 15년간 원금 대신 이자만 낼 수 있다.
50만달러 모기지를 4.875% 금리로 대출 받을 경우 월 페이먼트가 2,000달러로 일반 모기지보다 최소한 600달러 이상 낮다. 그러나 이자를 내는 기간에는 원금 상환에 따른 에퀴티가 전혀 쌓이지 않아 집 값이 떨어지거나 이자율이 지속적으로 상승할 경우 모기지가 집 가격보다 더 많은 위험부담이 있다. 또 수수료도 다른 융자 상품에 비해 높을 가능성이 있으며 프리 페이먼트 수수료 등도 있어 꼼꼼한 분석이 요구된다.


▲피기백 모기지 (Piggyback Mortgage)
PMI 피하기 위한 2차 모기지 신청

제1차 모기지에 추가로 2차 모기지나 에퀴티 라인 오브 크레딧을 함께 받는 것으로 다운 페이먼트가 매입 가격의 20% 이하일 경우 적용되는 모기지 보험(PMI)을 피하기 위해 주로 이용된다. 많은 홈바이어들은 모기지 대출 액수가 35만9,650달러(내년 1월1일부터 적용) 이상일 경우 높은 이자율이 적용되는 ‘벌룬 모기지’(Balloon Mort-gage)를 피하기 위해 피기백 모기지를 신청한다. 그러나 2차 모기지나 에퀴티 라인 오브 크레딧의 경우 1차 모기지보다 이자율이 약간 높다.


▲신축 페이먼트 모기지(Flexible Payment Mortgage)
수입따라 페이먼트 몇 번 거를 수 있어

월수입이 고정적이지 않은 홈바이어들이 매달 고정된 액수가 아닌 다양한 페이먼트 액수 중 하나를 선택할 수 있는 모기지 상품이다. 홈바이어는 많은 경우 4가지 페이먼트 지불 방식가운데 하나를 선택할 수 있다. 이 중에는 사실상 이자만 갚는 최저 페이먼트 옵션과 모기지 상환기간에 몇 번은 페이먼트를 거를 수도 있는 플랜도 있다. 전국 최대 모기지 렌더 중 하나인 컨트리 와이드는 고객이 일년에 최고 두 번, 또 전체 상환기간에 최고 10번까지 월 페이먼트를 내지 않아도 되는 옵션을 제공한다. 단 페이먼트를 내지 않을 경우 페널티를 지불해야 한다. 또 최저 페이먼트 옵션의 경우 집값이 떨어지거나 이자율이 지속적으로 상승할 경우 모기지가 집 가격보다 더 많은 상황이 벌어질 수 있다.


▲포터블 모기지 (Portable Mortgage)
새 집 사더라도 기존과 같은 이자율로 대출

일반적으로 모기지는 특정 주택에 묶여 있어 집을 팔고 또 다른 집을 구입할 경우 모기지를 다시 신청해야 한다. 그러나 포터블 모기지의 경우 금리가 한번 정해지면 추후 주택을 팔고 다른 주택을 구입할 때도 같은 모기지 금리를 계속 적용 받을 수 있는 장점이 있다. 즉 한번 정해진 이자율을 최고 30년까지 락인(lock-in)할 수 있는 것이다. 이 상품을 지난해 처음 선보인 ‘이 트레이드’(E-Trade)사는 새로운 모기지를 신청하는데 따른 수수료와 시간을 절약하고 재신청에 따른 번거로움도 피할 수 있지만 무엇보다도 이자율이 올라갈수록 소비자가 절약하는 액수가 커진다고 설명한다. 이자율 고정기간은 15, 30년 중 하나를 선택할 수 있으며 만약 새 집을 구입하는데 추가로 돈을 빌릴 경우에도 기존 이자율은 변하지 않는다. 단 30년 포터블 모기지의 경우 일반 30년 고정 모기지에 비해 약 0.5%포인트의 높은 이자율을 내야 한다.


▲역 모기지(Reverse Mortgage)
에퀴티 담보로 노년층에 월정액 지급

페이먼트가 끝난 집의 에퀴티를 담보로 렌더로부터 매달 정기적인 페이먼트 또는 일시불로 돈을 받는 것으로 62세 이상 연장자들이 신청할 수 있다. 최근에는 완전 페이오프가 안됐더라도 3분의2 정도만 지불됐어도 역 모기지를 받을 수 있다. 또 소득으로 간주되지 않기 때문에 소득세 납부 의무가 없다. 따라서 재산상속을 원하는 자녀들은 ‘서운’하겠지만 연장자들의 은퇴연금으로 인기를 끌고 있다. 단 모기지 보험에 가입해야 하고 수수료 등으로 대출액수의 5% 정도를 내야 한다.


▲40년 상환 고정 모기지
상환기간 10년 연장‘대물림 모기지’

연방 모기지 공사인 패니매(Fannie Mae)가 중·저소득층의 주택구입을 지원하기 위해 최근 보증을 결정한 40년 고정 모기지는 상환기간을 추가로 10년 연장함으로써 월 페이먼트를 줄이는 장점이 있다. ‘대물림 모기지’라고도 불리는 이 상품은 특히 이자율이 상승할 경우 낮은 이자율로 고정(lock-in)을 원하는 홈바이어와 이자만 내는 모기지 상품에 대한 경쟁상품으로 부상할 것으로 보인다. 역시 단점은 30년 고정 모기지에 비해 이자율이 0.25%에서 0.385%포인트 높게 책정되고 있다는 것이다.


주택 가격이 가파른 상승세를 유지하고 있고 이자율도 오름세인 상황에서 렌더들은 고객을 유치하기 위해 다양한 융자 상품들을 내놓고 있다. 그러나 상품을 선택하기 전 자신의 재정 상황에 적합한 지와 융자 상품의 장단점을 꼼꼼하게 검토해야 한다.


조환동 객원기자