고진성/ 파인리지 모기지
전미부동산협회(NAR)의 통계조사(8/15/05)에 따르면 뉴저지지역의 주택매매는 다른 지역에 비해 주춤거리는 것으로 나타나고 있습니다. 단독주택 및 콘도 등 기존주택의 매매는 지난 4월부터 6월까지 별다른 변화가 없으나 작년 같은 기간에 비해 약 0.6%가 줄어들었다고 합니다. 미동북부지역의 경우 기존주택의 매매는 전반적으로 7.5%이상 증가한 점을 감안한다면 뉴저지지역은 정반대의 현상이 생기게 된 것입니다.
이러한 현상에 대하여 대부분의 주택전문가들은 주택가격 때문이라고 말하고 있습니다. 즉 뉴저지의 주택 평균주택가격이 32만2,500달러 정도나 되기 때문에 매입자의 형편에 맡기 어렵다는 것입니다. 다른 지역도 마찬가지일 것이나 뉴저지주택시장이 현재 안고 있는 커다란 문제는 소득이 주택비용을 따라가지 못하는 소위 “감당여력 딜레마(Affordability Dilemma)”인데 이는 무리해서라도 주택을 매입할지라도 과연 감당할 수 있겠느냐 라는 우려입니다. 주택가격이 지나치게 빠른 속도로 오른 결과 주택매매가 억제되는 현상이 발생되고 있는 것입니다.
주택가격의 상승은 거의 전국적으로 발생되고 있는 현상입니다. 전국적으로 주택평균가격은 20만8,300달러로 13.6%가 상승하였고 149개 조사지역중 67개가 10%이상의 가격상승률을 나타내고 있습니다. 이렇게 주택가격이 인상된 사례는 전무후무하며 특히 인플레이션 증가율에 비교하여 볼 때 가장 기록적인 증가율을 나타내고 있습니다. 미동북부지역의 경우 주택가격은 13.1%가 상승한 24만3,100달러를 나타내고 있는데 뉴저지의 경우에도 이에 뒤지지 않은 가격상승을 나타내고 있습니다.
예를 들어 애틀랜틱 시티지역의 경우 주택가격은 25.7%가 상승하여 24만4.900달러를 나타내고 있으며 미들섹스, 맘모스, 오션 그리고 서모셋카운티 등이 포함된 에디슨지역의 경우 39만4,100달러로 22.8%가 상승하였습니다. 에섹스, 유니온, 모리스, 와렌 그리고 서섹스카운티 등 5개 카운티에 해당하는 지역의 경우 9.9%의 가격상승률을 나타내고 있으며 이에 따라 주택가격은 41만4,400달러로 인상되었습니다. 이들 지역의 경우 시장에 매물로 나온 주택들이 종전에 비해 오랫동안 팔리지 않고 있습니다. 이러한 상황은 주택시장이 주춤해졌기 때문에 발생된 현상이기 보다는 현재의 시장상황이 매우 좋다고 하니 주택을 비싸게 팔 수 있을 것이라는 지나친 기대감으로 인하여 리스팅 가격이 높게 책정되었기 때문입니다.
이렇듯 주택의 수요와 공급이 조금씩이나마 균형을 더해가는 상황에서는 주택을 팔려는 사람들의 기대치가 주택매입자가 생각하는 매입적정가보다 높을 경우 종전처럼 주택매매가 잘 성사되지 않을 것입니다. 경제학자들이 인플레이션이 경제에 커다란 악영향을 끼치는 이유는 기본적인 사실(가치)에 기초하여 의사결정을 하는 것이 아니라 오르고 있는 가격을 기준으로 의사결정을 내리기 때문이라고 합니다. 그러나 이제는 더이상 주택신드롬에 사로 잡혀 지금 당장 집을 장만하지 않으면 앞으로 집장만이 불가능할 것으로 생각하여 주택시장에 뛰어 드는 일은 점점 줄어들 것으로 판단됩니다.
주택시장의 상태에 대한 평가는 현재 리스팅에 나와 있는 매물이 팔리는 데 얼마나 소요되는 것인가를 나타내 주는 재고지수(Unsold Inventory Index)가 사용되는 데 뉴저지의 경우 1년전에는 3.5개월이었던 재고지수는 현재 3.3개월이라고 합니다. 재고지수만 가지고 평가한다면 뉴저지주택시장은 여전히 공급에 비해 수요가 많은 지역으로 평가될 수 있습니다. 그러나 숫자로 나타내 주는 것과 실제로 일어나고 있는 현상과는 적지 않은 괴리가 있을 수 있습니다.
현재 가격하락의 가능성이 있는 지역을 알아보려면 지난 5월과 6월중 시장에 나온 매물이 4%이상 증가한 지역 그리고 최근 몇년 비교해 볼 대 리스팅으로 나온 재고율이 가장 높은 지역은 어디인지를 알아보면 될 것입니다. 이들 지역의 경우 모기지 이자율이 지금보다 0.5%만 더 상승하게 되면 더욱 주택매물이 증가하는 계기로 작용할 것이며 이는 결국 전반적인 가격하락으로 발전할 가능성이 있을 것으로 판단됩니다.아직까지는 모기지이자율이 여전히 낮은 수준임에 따라 과다한 리스팅 금액으로 나타나는 일정부분의 거품이 제거되어지는, 이른바 가격안정이 이루어진다면 뉴저지주택시장은 지속적으로 안정된 성장을 구가할 것으로 전망됩니다.
