부동산 투자 손님을 인터뷰할 때 가장 먼저 알아봐야 할 사실은 그 손님이 가지고 있는 투자의 ‘목표와 목적’이다.
손님 각자마다 다른 목표와 목적을 가지고 있기 때문에 어떤 손님에게 이득인 부동산의 요소가 다른 손님에게는 단점이 될 수 있기 때문이다.
부동산 투자의 4가지 이득을 다시 한번 열거하면 ‘캐시플로’(cash flow), 가치상승, 융자상환, 세금혜택이다. 이 4가지 이득을 바탕으로 지난주 토지와 ‘트리플 넷’ 매물의 장단점을 살펴봤다. 여기에 한 가지 더할 점은 토지의 경우 감가상각으로 세금혜택을 받을 수 없다는 것이다.
지난주에 이어 여러 투자매물의 장단점들을 살펴보도록 하자. 아파트의 경우 최근 몇년 동안 가치가 급상승했다. 상업용, 공업용 투자 건물과 다르게 아파트는 주거용이므로 감가상각으로 인한 세금혜택을 무시할 수 없다.
즉 오피스, 샤핑센터 등 다른 상업용 건물을 전부 감가상각이 되는데 자그마치 39년이 걸리는 반면 아파트는 27년으로 훨씬 짧다.
즉 아파트 소유주는 다른 건물주에 비하여 더 많은 비율을 감가상각하여 세금혜택을 받을 수 있다. 아파트는 각 유닛마다 개별적으로 전기, 개스미터가 달려 있기 때문에 유틸리티 비용을 따로 계산해 주지 않아도 된다는 이점이 있다.
하지만 아파트의 경우 관리에 손이 많이 간다는 게 단점이다. 16유닛 이상이라면 아파트 안에 상주하는 관리자를 둬야 한다. 현재 캡 비율로 보면 캐시플로가 아주 낮다.
현재 캡 비율은 4~5 정도로 4에 못 미치는 건물도 있다. 캘리포니아가 아닌 다른 주에 캡 비율이 높은 건물들이 있지만 그런 지역은 가치 상승이 캘리포니아보다 낮다. 다시 한번 기억해야 될 법칙은 캐시플로와 가치 상승은 서로 상반된다는 것이다.
오피스 건물의 장점은 매년 렌트가 오른다는 것. 요즈음 같이 건축비용이 많이 드는 시기에는 현재 존재하는 건물을 구입하는 것이 새로 건축하는 것보다 비용이 적게 먹힌다.
가장 좋다는 ‘클래스 A급’의 빌딩은 테넌트가 쓰는 모든 유틸리티 비용이 렌트에 포함되어 있지만 그 비용이 인상되면 테넌트가 부담해야 한다.
대부분 테넌트의 크레딧이 좋기 때문에 리스기간 중간에 파기하는 경우가 거의 없어 안전한 투자가 된다.
리스 기간이 길고 리스가 끝나는 시기가 정확히 명시되어 있기 때문에 리스가 끝나기 전에 미리 현재의 테넌트의 리스를 연장하든지, 다음에 들어올 새 테넌트를 구할 수 있다.
이렇듯 리스를 미리 계획해 조치하는 것을 ‘스테이지 리스 익스퍼레이션’(Stage Lease Expiration)이라고 한다.
오피스 투자의 단점은 건물 보수 등에 꽤 많은 비용을 지출해야 한다는 것이다.
즉 한 테넌트가 들어오면 그 테넌트가 원하는 대로 디자인을 하여 오피스를 꾸며줘야 한다.
이 비용의 일부는 주인이 부담하고, 테넌트 또한 일부를 부담한다. 큰 건물일수록 수십명의 테넌트가 있기 때문에 상업용 브로커를 통해서 리스 계약을 해야 한다. 큰 건물일수록 손이 많이 가기에 전문 관리팀도 필요하다.
모든 매물의 특성을 잘 파악, 목표와 목적에 맞는 투자 매물을 찾도록 전문가와 상의하는 것이 중요하다.
부동산 투자는 긴 안목을 가지고 장기 계획을 세워야 한다.


정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>
(949)417-6128