한주희 <부동산 컨설턴트>

지난주에 이어서 8월 예정된 정부의 부동산 대책에 대한 예상을 미리 진단하고자 합니다. 정부가 이번의 대책을 발표하기에 앞서, 검토하고 있는 여러 사항들 중 최우선으로 하는 것은 아파트의 공급을 늘려야 하는 것 아니겠는가 라는 판단인 것 같고 적어도 이런 정부의 판단은 대단히 현명한 사태파악으로 보고 있습니다. 그러나 총론(總論)에서 벗어나 각론(各論)으로 들어가 판단하건데 전체적인 주택의 공급부족으로 인한 현재까지의 부동산시장의 불안정적인 가격폭등은 전혀 아니고, 수요자가 늘 고대하고
있는 것은 우수한 주거환경권이 미치는 지역의 주택을 선호 하는 것입니다.

그렇다면 현재로선 서울강남지역이 우선적인 공급확대 검토지역이라고 부동산에 관여하고 있는 중개업자, 금융권의 시장분석기관, 민간 경제연구기관 등 동일한 판단임 에도 정부는 이를 애써 외면하고 있는 것을 크게 우려합니다. 당장은 서울 강남권(서초구, 강남구, 송파구, 강동구 등)의 노후 아파트단지에 대한 재건축 규제정책을 다소 완화 하면서, 우수한 소비자가 선호하는 지역의 부동산을 취득할 수 있는 공급의 터전을 만들어 주어야 함에도 불구하고 “자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고도 놀래듯이” 강남권의 아파트폭등으로 생긴 한국의 부동산시장의 거품현상을 지레 겁을 먹은 것이 아닌가 싶을 정도로 강북지역의 광역화하면서 재개발로 유도하여 공급량을 늘리겠다는 정책과 수도권지역의 양질의 주택지를 개발하여 공급함으로서 수요와 공급의 균형을 맞추겠다는 것은 “본말이 전도된” 한시적 정책구상이라 우려하는 것을 재차 확인하면서 우선은 일반국민들이 선호하는 지역의 부동산규제를 풀어주면서 공급을 늘릴 것을 다시금 강조합니다.

또한 이번의 정부가 마련할 것이 분명한 신규아파트의 분양가격에 대한 통제력을 복원한다는 구상이 적극 검토되고 있는 것으로 필자는 알고 있고 이는 다시 말하자면 건설사 아파트분양원가를 공개하는 정책인 것입니다. 이점에 관하여 고민을 해보도록 하겠습니다. IMF당시에는 정부에서 민간이 짓는(예: 삼성, 현대, 대우, 대림 등 유명 건설업체가 짓는 것을 ‘민영아파트’라 함.) 주택에 대하여는 분양가격에 대하여 정부와 사전조율을 거쳐, 정부통제 물가 범위 내에서 매년 분양가를 책정하고 일반에 분양하는 분양가통제 시스템이 작동하였으나, IMF당시 최대 피해업종인 건설업의 건설사에 대한 안정화 정책으로 분양가를 전면 자유화하면서 기업의 활동제약을 없앴고 이것이 현재의 분양가 자율화의 명분이었는데, 분양가 자율화가 아파트 가격폭등의 주요 원인으로 지적받는 현실에서는 다시 분양가에 대한 직간접 적인 규제가 필요하며, 그에 따라, 아파트가격의 안정을 유도하는 효과적 대안으로 모색되기에 이른 것입니다.

이 방안(분양가의 규제검토안)은 작년도에 정치권에서(열린우리당의 국회의원총선거의 선거공약) 부터 화제에 오르면서 대통령과 “김근태 보건복지부장관”간의 갈등설까지 불거지게 되었는바. 당시에는 대통령이 민간기업의 경제활동을 구체적으로 규제하긴 어렵다 라고 원칙론적인 말을 했었고 복지부장관은 “계급장을 떼고 논의하자”라고 하면서 큰 갈등 구조를 보였었던 바 있습니다. 이랬던 분양가 원가공개문제가 이번에는 여론을 등에 업고 더 이상은 피해 나갈 수 없는 환경인 것 같고, 분양원가공개가 필연적인 것은 틀림없는 것 같아, 향후, 건설사의 분양 물량 및 사업추진방향등 에 지대한 영향을 끼칠 것이고, 이것이 시장의 공급량이 일시적으로 부족할 것이 아닌가 하는 우려스러운 점도 있습니다.

‘노대통령’은 지난7월7일 언론인과의 간담회에서 ‘아파트 분양원가의 경우 처음에는 원론적입장(사기업활동에 관한 불필요한 규제)에서 반대하였는데, 열린우리당의 선거공약이기도 하여, 당, 정간의 합의를 해서 결정토록 하라고 했다!’ 고 밝힌바 있고, 이렇다면 앞으로 전면적으로 민간건설사 분양아파트에 대한 원가공개가 이루어질 것으로 갈 것입니다.
특이한 점은 한나라당의 부동산 대책위원회는 분양원가공개를 단계적으로 하자고 하고 있어 민주노동당의 전면 원가공개 실시 주장 등과 맞물려 대세는 분양원가공개로 결론 나는 것 아닌가 싶습니다. 여기에 더불어, 아파트 분양가는 물론 택지조성원가도 공개하기로 하자고 열린우리당이 주장하고 있으며,(강봉균 열린우리당 정책위원회 수석부의장) 토지공사 같은 공공용택지를 분양하는 정부 투자기관은 “영업상의 비밀”이라며 태도표명을 미루고 있습니다. 그런데 여기에서 고민할 것은 정부의 투자기관인 토지공사, 주택공사, 수자원공사 등의 택지조성 공급기관 등은 엄연히 국민의 세금으로 만들어진 공공성이 전부인 국가기관으로서, 사기업 못지 않는 이윤추구와 이윤의 극대화 경영방침을 고수하고 있음은 심히 유감이라 말하겠습니다.

애당초, 이들 기관이 국민소유부동산을 토지수용에 관한 제반 법률에 의거하여 수용하면서 수용한 땅을 택지로 전환하는 조성공사의 비용을 더하여 일반건설사에 토지를 분양함으로서, 건설사는 토지 구입원가가 비싸서 분양가가 올랐다고 하고 있는 사실을 종합 하여 본다면, 어찌하여 국민의 자산인 공공기관에서 이러한 일반기업의 이윤추구행위를 너무도 잘(?)하고 있는 건지가 근본적인 의문이며, 한심한 일 일 것 이며, 이러한 공공기관의 땅장사(?)는 향후 발표될 것이 분명한 건설사 분양원가공개화에 앞서 반드시 뜯어고쳐야할 것이라고 생각하는 것입니다.

아무튼 이러한 분양원가공개화가 이루어진다면, 당장의 효과로는 신규아파트의 가격이 안정됨으로서 기존의 아파트유통가격이 하락할 것인가 하는 점인데 분명히 아파트가격의 안정은 이룰 것이라 보는 견해가 우세하지만 궁극적으론 싸게 공급된 이런 아파트조차 기존의 아파트 가격대로 오를 것으로 보여 이것만이 현재의 한국부동산 가격의 안정화의 근본적 치유책으로 판단하기 어려울 것 입니다. 다음에 말씀드릴 부동산 관련 세금제도의 탄력적 운용과 무분별한 새금 중과 방침을 거두고 보유중인 주택이 시장에 나올 수 있는 가시적 부동산유통의 개선책이 필요하리라 보는 것입니다. --Real Estate Consultant 한 주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com