부동산 투자를 원하는 손님이 여러 투자 매물을 살펴보기를 원했다. 이 손님의 경우 현재는 사업이 잘돼 상당한 수입이 있어 수익이 많은 매물을 구입한다면 더 많은 세금을 내야 했다. 하지만 몇 년 후에는 은퇴를 계획하고 있어서 그 때에는 일정한 수익을 원했다. 현재 이 손님에게는 들어오는 수익을 측정하는 높은 캡 비율보다는 세금공제의 혜택이 많은 건물에 투자하는 것이 중요하다는 결론에 도달했다.
대부분 수익이 적으면 가치 상승이 높다. 이 손님은 지금은 세금공제 혜택을 많이 받을 수 있는 건물을 구입했다가, 적절한 시기에 그 건물에 많은 양도소득을 남기고 매각하고 1031교환으로 다른 건물을 매입하면 된다. 그 건물을 매입할 때쯤 은퇴를 할 계획이기에 일정한 수익이 있는 건물을 찾는 것으로 목표를 세웠다.
위의 경우에서 보았듯 항상 많은 수익이 있고, 캡 비율이 높은 매물이 모든 손님에게 좋은 것은 아니다. 지난주에 열거했듯이 부동산 투자가 주는 이점은 캐시 플로(cash flow) 이외에도 가치 상승, 융자 상환, 세금 혜택 등의 다른 이익이 있기 때문이다. 한 손님에게 장점이 되는 이득이 다른 손님에게는 그다지 큰 이득이 되지 않는 경우가 있다.
이 4가지 이익을 고려하면서 여러 종류 부동산 매물들의 특성을 알아보기로 한다. 첫째는 토지이다. 토지를 구입하는 가장 큰 목적은 가치 상승이다. 어떤 토지들은 몇 년 사이에 열배 이상의 가치 상승을 하는 경우도 보았다. 하지만 모든 토지가 큰 가치 상승을 하는 것은 아니다. 어떤 토지들은 몇 십년이 지나도 같은 가격대를 유지하는 경우도 있다. 토지를 구입할 때 명심할 것은 개발되고 있는 선상에 있는 토지를 구입하는 것이다. 개발되고 있는 지역에 근접한 토지 또한 유리하다. 토지는 전문적인 관리가 필요 없다. 가장 작은 단위의 금액으로 투자할 수 있는 것이 토지이다. 에스크로 과정도 비교적 간단하며 필요하면 셀러에게 융자를 받는 오너 캐리(owner carry)를 할 수도 있다. 일정한 수익이 없고, 재산세(property tax)를 내야 한다. 가치 상승이 높으면 일정 수익이 적다는 것을 극단적으로 보여 주는 매물이다.
트리플 넷 매물의 가장 큰 이득은 일정한 수익이고 또 다른 이점은 관리가 전혀 필요하지 않다는 점이다. 아파트 등의 관리에 이력이 난 바이어들은 테넌트가 하나인 싱글 테넌트 트루 트리플 넷(Single Tenant True Triple Net) 건물을 선호한다. 이 건물에는 테넌트가 세금, 보험 등의 모든 비용을 부담하고, 지붕, 주차장 보수 등을 비롯한 모든 수리를 책임진다. 이 건물들의 테넌트는 대부분 미국 전역에 체인을 가지고 있고 내셔널 크레딧이 보증하는 장기간 리스를 하고 있기 때문에 투자 위험이 극소이다. 리스 기간은 20년이 평균이다. 만일 테넌트가 지역 본사가 직접 운영하는 경우가 아니라 지역 프랜차이즈인 경우에는 25~35개 정도의 프랜차이즈를 가지고 있는 것이 바람직하다. 어떤 경우에는 좋은 감가상각 등으로 세금 혜택을 받을 수 있다. 여러 사람 투자하는 ‘테넌트 인 커먼’(Tenant in Common)과는 달리 한 주인이 소유하고 있기 때문에 여러 소유주들의 동의를 거치지 않고 매각 결정을 할 수 있다. 일정한 수익이 있기 때문에 그렇게 큰 가치 상승은 기대하기 어렵다. 요즈음 캘리포니아에 있는 트리플 넷 건물들은 캡 비율이 낮기 때문에 많은 사람들이 타주에 있는 건물들을 구입한다. 주인이 관리, 관여할 일들이 전혀 없기 때문에 어느 위치에 있는가가 중요하지 않다고 생각하는 사람들이 다수이다.


정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>
(949)417-6128