고진성의 부동산 칼럼/ 거주주택은 새로운 재택의 수단?
2005-07-30 (토)
고진성 <파인리지 모기지>
요즘의 주택시장 상황을 보면 기술(Technology)관련 주식이 하루가 다르게 올랐던 90년대말 주식시장과 유사하다고 말하는 사람들이 있습니다. 따라서 주택가격이 상승하면 할수록 ‘버블’이란 단어는 더욱 회자되고 있습니다. 이러한 주택시장 상황 하에서 여러 가지 수완이 좋은 사람들은 이제 주택경기가 최고에 달한 시점이니 이러한 상황을 적절히 이용하면 돈을 벌 수 있지 않을 까하는 생각을 합니다.
대부분의 경우 주택가격의 상승에 따라 주택에 내재된 자산(Equity)이 늘어나자 리파이낸스(재융자)를 통하여 추가로 융자받는 이른바 ‘캐쉬아웃(Cash-Out)’을 하기도 하고 2차모게지나 홈에퀴티론을 얻기도 합니다만 일부 특별한 사람들의 경우에는 1-2년 내에 주택버블이 꺼질 것이니 그때 주택가격이 하락하면 다시 새롭게 주택을 구입할 목적으로 현재 거주하고 있는 주택을 매각
하는 사례도 생겨납니다. 그러나 이러한 행위는 시장상황의 적기(適期)를 판단하는 것 자체가 불가능하기 때문에 무모한 도박과 같은 것입니다.
어떤 분의 경우 2년 전에 주택가격이 오를 때로 올랐다고 판단하고 당시 거주하고 있던 주택을 팔아버리고 주택을 임대한 후 주택가격이 하락할 때를 기다려 왔습니다. 그러나 이후 주택가격은 하락하기는커녕 1년 동안 무려 21%가 상승해 버렸습니다. 해당주택을 85만 달러에 팔았는데
현재 시세는 120만 달러로 껑충 뛰어 올랐으니 다시 되살 수도 없는 처지에 놓이게 되고 말았습니다.
자신이 거주하는 주택을 금전적인 이익에만 매달려 팔거나 사는 결정을 내리는 것은 현명하지 못한 방법입니다. 또한 주택시장은 적어도 현재와 같은 상태가 향후 일정기간동안 유지될 것으로 보는 시각이 지배적입니다. 예를 들어 전미 모기지 협회(MBA)의 예상에 따르면 2005년도에
주택가격은 약 6.8%가 인상되고 2006년의 경우 4%, 2007년의 경우에는 5%정도 상승할 것으로 예상하고 있습니다.또한 주택가격에 대한 단순비교를 통하여 얼마나 이익이 나느냐를 따질 수 없는 것은 주택을 사고파는 것 자체가 주식매매와는 달리 높은 비용이 소요되기 때문입니다. 즉 주택관련 거래를 통한 이익을 내기에 앞서 부동산중개 수수료, 변호사비, 이주비용, 렌트비용 등의 여러 가지 소요비용을 감당해야 하기 때문입니다. 따라서 주택거래상 최소한 손해를 보지 않으려면 주택가격이 약 10%정도는 하락하여야 한다는 것이 일반적이라 보면 무방할 것입니다. 그런데 이는 주택관련 매각이익에 대한 과세부분이 제외된 경우입니다. 주택가격의 상승에 따라 매각이익이 발생하였을 경우 양도세(Capital Gain Tax)의 대상이 됩니다. 과세준칙에 따르면 해당주택에 과거 5년간 최소한 2년 이상 거주하였을 경우 처음 매각이익이 50만 달러(싱글인 경우 25만 달러)까지 세금이 면제되며 이를 초과할 경우 15%에 해당하는 금액이 과세됩니다.
요즘처럼 부동산시장의 열기가 뜨거운 경우 많은 사람들이 주택을 단순한 재택의 수단으로 생각하기 쉽습니다. 이에 따라 가격상승과 하락이라는 부동산시장의 흐름을 사전에 파악하여 주택을 팔고 산다면 이익을 볼 수 있을 것으로 판단하여 무리한 결정을 내릴 수도 있습니다. 그러나 자신과 가족이 몸담고 사는 주택은 단순하게 금전적으로 계산할 수 없는 무형의 가치가 내재되어 있으며 또한 앞서 설명한 여러 가지의 사항을 간과한 채 섣부른 결정을 내린다면 이에 따라 커다란 불이익을 감당해야 할 가능성이 높은 만큼 보다 보수적인 접근이 필요하다고 할 수 있습니다.