한주희 <부동산 컨설턴트 >

8월 말로 예정되어 있는 정부의 고강도 부동산 시장 안정책에 관한 궁금함이 갈수록 더하고 있고 시중의 여론은 무성한 소문을 근거로 하면서 점차 정부의 의지력에 대하여 믿어가고 있는 형편입니다. 또 정부는 정부대로 언론을 주요 타깃으로 한 대국민 경고 또는 엄포성 자료들을 흘려 내보내고 있고 이런 기본 자료들을 바탕으로 하여 갖가지 예측을 언론 등에서 유추 생산하면서 국민들은 점차 다가오고 있는 예정된 시간 앞에 우왕좌왕 하는 모습도 목격되고 있습니다. 차라리 정부가 하루빨리 시장안정을 위한 정책을 내놓길 바라고 있는 형편입니다.

실제로는 아직 아무런 정부정책이 나타나고 있질 않는 상황에서 고개 숙일 줄 모르던 강남과 경기도 성남시의 분당지역 아파트가격이 눈에 띄게 하락하고 있고, 매물도 점차 시장에 나오고 있어 앞으로의 부동산시장의 흐름은 정부정책이 발표되는 수준이 어느 정도인가에 따라 크게 흔들릴
것이 분명하다 할 것입니다. 이에 따라, 필자는 예상되는 정부의 부동산 정책에 대하여 크게 구별하여 4가지 부분으로 선정하여 각 부분에 대한 독자분들의 이해를 돕는 기회를 갖고자 합니다. 크게 4가지라함은 ① 강
남지역의 재건축아파트에 대한 규제완화가능성 ② 건설사의 아파트 분양가에 대한 원가공개에 관한 건 ③ 강남을 대체할 신도시 조성에 관한 건 ④ 세금제도 중에서 보유세와 양도소득세에 관한건 등으로 나뉘어서 설명 드리고자 합니다.

현재 한국의 부동산시장의 과열화현상의 근원지는 누가 뭐라해도 강남 재건축 대상아파트의 가격폭등과 이에 맞선 그 동안의 정부의 경직된 견제적 정책시행에서 나타난 것이라고 말할 수 있을 것입니다. 사실상 부동산시장에서 우뚝 자리 매김을 할 정도로 우수하고도 비교를 불허할
만한 교육, 사회, 문화, 정치, 경제, 교통 등이 이토록 한 지역에 밀집 하면서 지역주민들의 주거환경을 (물론, 자연적 환경은 우수하지 못한 측면도 있지만…..) 빼어날 정도로 갖춘 도시는 서울의 강남지역을 제외하곤 좀처럼 찾기 힘들 것이고 이러한 환경 탓에 이 지역 부동산은 아파
트는 물론 땅이나 빌딩이나 상가나 모든 것들이 사놓기만 하면 절대로 떨어지질 않는 것입니다.

그렇다보니 이 지역의 부동산의 가치는 하늘 높은 줄 모르고 튀어 오르는 것은 너무도 당연지사일터이고.... 또한 자금사정 흐름은 저금리를 기초로 한 강남지역 사람들의 “포트폴리오” 운영상의 배가효과를 만들어, 경제상품 정보도 쉽게 알고 그런 바탕아래 또 다시 재테크를 계속
하면서 부동산의 가치를 성숙시켜온 측면도 물론 있어 왔습니다.
그렇다고 해서 강남지역 부동산의 특별한 지위는 이 지역 주민들 것만이 아닌 전국적인 수요처로서 나타나게 되고(누구든지 서울강남으로 진출코자 하는 여망이 대단히 높음) 이런 수요를 감당하기엔 물리적 특성상 대체 토지 공급이 어려워 대안으로 떠올랐던 오래된 아파트의 재건
축이었습니다.

당시엔 정부조차 경제에 도움이 된다는 판단 하에 권장하는 분위기도 있어왔고 하여, 급속도로 재건축을 위한 사업시행허가가 밀물처럼 나타나 이것이 재산증식과 투자이익 실현이라는 경제 적 가치를 인정받음으로서 투자와 투기가 성행하게 되었는바 이런 상황 속에 부동산 가격이 전
체적으로 폭등이라 할 정도로 높아져만 가고 또한 정부의 일관성 없는 부동산정책 남발로 정부의 태도에 대한 의문점을 지닌 투자자들의 공격적 행보는 급기야 현재와 같은 상황에 놓이게 된 것입니다.

이런 과정 속에 정부는 몇 층 높이로 재건축을 허용할 것이냐? (용적율)라는 것에 대하여 규제일변도로 태도를 보이게 되고 용적률확보가 재건축사업에 생명이라 할 정도로 평가가 되면서 기존의 재건축시행허가를 받은 아파트를 중심으로 또다시 가격상승폭이 커지면서 정부에서는 급기야 ‘주택거래신고제’와 ‘종합부동산보유세’를 신설하여 시장의 안정화를 꾀하였습니다.

하지만 이미 타오른 강남아파트로의 진출을 바라는 수요자가 많아지고 정부는 또다시 이런 수요자를 안착시킬 경기도 성남시 판교지역의 신도시를 마련하여 불을 끄고자 했고, 이것은 또다시 강남지역의 선별성을 부각시키고 판교 인근신도시인 분당 신도시의 대체성에 대한 시장의 호반응을 불러일으키면서 분당의 아파트가격도 상승세로 나타나고, 연이어 수도권 신도시로 확산되었습니다.

이것이 판교지역 토지보상비가 토지시장으로 또다시 유입되면서 수도권 토지가격상승을 불러일으키고 여기에다 건설사의 신규아파트 고급화 전략으로 분양가가 급등하면서 정말 부동산시장의 가격구조는 기본부터 흔들리게 되었으며 이런 모든 것이 현재 정부의 예정된 부동산특별대책을 앞둔 상황입니다. 그렇다면 본질적으로 이렇게 서울강남 아파트의 재건축으로 인한 부동산시장의 폭풍을 이번 정부대책에선 어떻게 반영될 것 인가인데, 연일 언론이나 정부일각에서 예상하여 나오는 소문이나 자료를 종합하여 본다면 재건축의 규제를 일부 완화 하여주고, 강북지역을 광역화한 재개발 사업을 활성화 시키면서 중대형 아파트의 공급량 늘려 주면서 시장의 가격을 낮추는 정책을 펼 것이라고 예상되어 왔습니다.

7월26일 “한덕수 경제부총리”는 현재 재건축 아파트에 대한 규제완화는 검토하고 있질 않다고 발표함으로서 강남지역의 재건축 아파트에 대한 규제완화는 기대하기 어려운 것 이 아닌가 합니다. 하지만 정부는 기본적으로 서울 강남지역의 지역적 특별함을 상쇄 시킬 만한 대체 방안이 없는 가운데 무조건 강남 재건축 규제를 계속 하겠다 함은 이 지역을 선호하는 수요자의 요구를 묵살하는 것과도 같아 계속적으로 서울강남의 부동산가격은 높은 가격시장구조를 지닐 것이 분명하다 할 수 있겠으며, 우수한 지역으로 몰리고자 하는 자연적 흐름을 인위적으로 거스르는 정책은 또 한 번의 불안감을 안고 갈수밖에 없음을 지적할 수 밖에 없습니다. consulod@empal.com Tel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949