신현근 Archer Capital 부행장

재융자 모기지(Refinance Mortgage)는 부동산 소유권을 이전하지 않으면서 현재의 소유자가 그 부동산을 담보로 제공하며 융자 기관과 맺게 되는 부동산 담보 융자 거래를 말합니다. 이번 주에는 재융자가 적합한 여러 경우를 살펴보고자 합니다.

1. 모기지 종류의 변경
전통적으로 변동 이자율 모기지의 이자율이 가장 높고 고정 이자율 모기지의 이자율이 가장 낮으며 3, 5, 7, 10년 등의 초기 이자율을 고정시키는 혼성 변동 이자율 모기지의 이자율이 그 중간 이자율을 형성하며 그 초기 고정 기간이 길어짐에 따라 이자율이 조금씩 높아지는 구조를 택합니다. 그러나 현재처럼 이러한 모기지 종류에 따른 이자율 차이가 아주 미세해진 상황에서는 변동 이자율 모기지를 가진 차입인이 고정 이자율 모기지로 바꿀 필요를 느끼게 됩니다.

특히 변동 이자율 모기지의 이자율은 계속 오르는데 고정 이자율 모기지의 이자율은 변동이 없거나 낮아지는 현재와 같은 특수한 상황에서는 이러한 필요가 커질 수 있습니다. 특히 차입인이 현재의 변동 이자율보다도 낮은 이자율을 가진 고정 이자율 모기지로 바꿈으로서 다음에 설명하는 것처럼 이자율과 월 불입금을 낮추고 나아가서는 신규 자금을 인출할 수 있는 경우처럼 복합적인 목적을 달성할 수 있는 경우에는 재융자를 고려할 필요가 더욱 크다고 하겠습니다.

2. 월불입금 및 이자 부담 감축
모기지 이자율은 시기에 따라 큰 차이를 보일 수 있습니다. 그러므로 기존 모기지 이자율이 현재의 시장 이자율보다 1% 에서 2% 정도의 차이가 있다면, 설사 모기지의 종류를 바꾸지 않은 경우에도 차입인은 재융자를 통하여 월불입금을 낮출 수 있을 뿐만 아니라 많은 금액의 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 월불입금 및 이자부담을 줄이기 위한 재융자를 투자로 보면 이해하기 쉽습니다.

재융자에 소요되는 제반 비용을 투자금액으로 보면, 재융자를 통하여 얻게 되는 이자 절감액을 투자 수익으로 볼 수 있을 것입니다. 재융자 비용을 이자 절감을 통하여 회수하는 데 소요되는 기간을 계산하여, 그 기간과 담보 주택을 보유하고자 하는 기간과를 대비하는 것이 중요합니다.
짧은 기간 안에 담보 주택을 처분할 계획이 있다면 재융자하는 것이 바람직하지 않습니다. 주택을 처분하거나 모기지를 완납하기로 예정하고 있는 기간 내에 재융자 비용을 모두 회수하고 상당한 이자를 추가로 절감할 수 있다면 재융자하기에 적합한 경우라 할 것입니다.

한 가지 어려운 점은 재융자의 시점을 선택하는 것입니다. 이자율이 가장 낮은 시점을 미리 예측하기는 불가능하므로, 현재의 이자율 아래에서 위의 방법에 따라 재융자 타당성이 인정된다면 너무 기다리지 않고 재융자하는 것이 좋을 것입니다. 이자율이 반등하는 속도가 빠른 경우에는 재융자의 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다.

3. 신규 자금 획득
여러 가지 이유로 주택 소유자가 주택을 구입한 후 새로운 자금을 얻기 위하여 재융자를 하게 됩니다. 홈 에퀴티를 담보로 한 대출이 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리하며, 세제상으로도 우대를 받습니다. 주택을 구입한 후에 주택 소유자의 홈 에퀴티는 점차적으로 증가됩니다. 홈 에퀴티는 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산입니다. 당초 주택 구입시에 지불한 다운 페이먼트 금액이었던 홈 에퀴티가 월불입금을 납부함에 따라 점진적으로 증가할 뿐만 아니라, 주택 가격이 오름에 따라 증가하게 됩니다.

새로운 자금을 얻기 위해서는 위에 설명한 홈에퀴티를 담보로 기존의 모기지를 새로운 큰 금액의 모기지로 대채하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 2차 모기지를 얻는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 장기간 사용해야할 거액의 자금이 필요한 경우에는 기존의 모기지를 대채할 큰 금액의 새로운 1차 모기지를 설정하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 장기 상환 조건의 고정 이자율의 2차 모기지를 얻는 방법 중 소요 비용과 이자율 등을 비교하여 그중 하나를 선택하는 것이 좋을 것입니다. 거액의 자금이 필요한 경우에도 비교적 짧은 기간안에 이를 상환할 수 있거나, 소액의 자금을 장기간 필요로 하는 경우 등에는 2차 모기지를 활용하는 것이 일반적으로 유리할 수 있으나, 사례마다 구체적으로 장단점을 따져보아야 할 것입니다.

4. 모기지 기간 연장
기존의 1차 모기지나 2차 모기지가 만기에 남는 큰 잔액을 일시에 지불하는 방식의 단기 모기지(Balloon Mortgage)이며 그 만기가 짧은 기간 안에 다가 온다면 재융자를 통하여 장기 모기지 바꾸는 것이 필요할 것입니다.