한 손님에게 두 개의 투자 매물, 상가를 보여드렸다. 첫 건물은 위치와 수익 모두 좋은 편이다. 입주 테넌트들의 크레딧도 양호하고 리스 기간도 적당했다.
단점이라면 건물이 낡아 보인다는 것. 하지만 구조가 튼튼하여 적은 비용만 들이면 말끔하게 단장할 수 있을 것 같아 보였다.
두 번 째 건물은 외관이 깨끗해 보기는 좋지만 위치, 수익, 테넌트의 질 면에서 첫 건물보다 떨어졌다. 두 건물의 가격은 거의 비슷했다. 첫 건물이 모든 조건에서 월등했지만, 이 손님은 반대로 두 번 째 건물이 마음에 들었나보다.
건물이 단정해 보였기 때문이다. 투자 부동산을 처음 구입하는 경우 아무래도 수익 지수보다는 건물의 외관에 눈이 먼저 가게 마련일 것이다.
주택과 투자 부동산의 가장 큰 차이점은 주택 구입은 감정적일 수가 있지만 투자 부동산 매입은 철저히 이성적이고 계산적이어야 한다는 것이다.
자신의 거주할 주택을 구입하는 경우 외관, 그 집이 주는 느낌 등이 중요하지만 투자 부동산은 그 부동산이 가져오는 수익이 중요하다.
수익 부동산 투자는 건물을 구입하는 것이 아니라 그 건물에서 나오는 금전적 가치를 구입하는 것이다. 여기에서의 금전적 가치는 수익뿐만 아니라 투자 부동산이 주는 4가지 혜택을 말한다.
그 4가지를 살펴보면, 첫째는 위에도 언급한 현금 유동성(cash flow)이다.
얼마가 지출되고 얼마가 들어오는 가를 가늠하는 것으로, 관리 비용을 제하기 전의 수익, 모기지를 지출하기 전의 수익, 세금을 내기 전의 수익 그리고 모든 것을 다 제하고 손에 직접 들어오는 수익 등 여러 계산 방법이 있다. 이 방법은 나중에 소개하기로 한다.
둘째는 가치 상승(appreciation)이다. 투자 부동산의 종류에 따라서 수익보다는 가치 상승에 치중하는 경우가 있다.
일반적으로 적용되는 법칙은 수익이 높은 부동산은 가치 상승이 적다는 것이다.
반대로 높은 가치 상승을 기대하고 구입하는 부동산 매물은 대체로 수익이 낮다. 이런 경우에는 가격이 높이 상승되면 매각할 시기를 잘 파악해야하는 전문적 지식이 필요하다.
셋째는 융자 상환(Loan Amortization 또는 Principle Reduction) 이다. 융자를 계속 갚아 감으로서 그 건물에 대한 에퀴티가 높아 가는 것도 부동산 투자의 한 이점이다.
마지막으로 장점은 세금 혜택이다. 기본적으로 따라오는 보험이나 건물 보수로 인한 세금 혜택이외에도 모기지 이자는 세금 공제 대상이다. 건물에 대한 감가상각(depreciation) 으로 세금 혜택을 받을 수 있다.
주거용 건물의 감가 상각 기간은 27.5년이다. 상업용, 공업용 건물의 감가상각 기간은 39년이다.
즉 주거 건물은 건물의 가치의 27.5분의 1에 상당하는 금액에 대하여 매년 세금 공제를 받을 수 있다. 이 감가상각의 좋은 점은 자신의 통장에서 지출이 없이도 자동으로 되는 세금공제라는 것이다.
위의 네 가지 이점 등은 각기 다른 종류의 부동산 투자에 적용될 뿐만 아니라 투자자 각자의 투자의 목표와 목적에 밀접한 연관이 있다.
한 예로 한 손님은 높은 수익을 원하지만 다른 손님은 다른 수익에 대해 세금을 많이 내므로 세금 공제를 원할 수 있다. 그러므로 부동산 투자는 손님 각자가 처한 투자, 금융 상황에 따라서 디자인되어야 한다. 다음 주에는 여러 종류의 매물들을 비교해 보고자 한다.


정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>
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