지난주 칼럼에서 밝혔듯이 부동산 시장의 향방에 대한 여러 경제기관과 단체들의 발표 내용들을 정리해 보면 부정적인 시각과 긍정적인 시각들이 대체로 반반씩 갈라져 나오고 있음을 알 수가 있다.
당장 부동산 매매에 나서려는 사람들로서는 불확실한 어느 한쪽의 판단에 찬스를 걸어야 할 수밖에 없는 판국인데, 모든 경제기관이나 단체들이 좀더 정확한 판단과 확답을 내놓지 못하는 가장 큰 이유는 환경에 따라 계속 변화하고 움직이는 경제활동 흐름의 과정에서 반드시 돌출적인 변수가 존재하기 때문이다.
하지만 다행인 것은 조금만 신경을 쓴다면 그래도 몇 개월 후에 전개될 부동산 시장의 분위기 정도는 사전에 파악할 수도 있다는 사실이다.
즉 부동산 시장의 변화 조짐을 지역별로 진행되는 시간 차이에서 찾는 것인데, 마치 물이 담긴 그릇의 한 부분에 빨간 물감 한 방울이 떨어졌을 때 떨어진 부분부터 시작하여 그릇전체로 색깔이 퍼져나가는데 시간이 걸리는 것을 지켜보는 것과 같은 이치이다.
왜냐하면 부동산 시장의 변화는 전 지역이 동시에 움직이기보다는 부분적인 지역들에서 변화가 시작되어 퍼져나가는 속성이 있기 때문이다.
다시 말하자면 경제활동의 전방이라 말할 수 있는 대도시, 즉 크고 작은 회사들과 많은 상점들이 집중적으로 몰려있는 메트로시티 안의 경제활동 상황은 경기가 좋고 나쁜 결과에 따라서 가장 먼저 그 대도시 주변에 위치한 위성도시의 주택시장에 곧바로 큰 영향을 미치게 되는 바로 그러한 점들을 관찰하는 일이다.
일부지역의 예를 들자면 LA 다운타운을 중심으로 한 거대 도시의 경기가 호황 또는 불황으로 바뀔 때마다 이러한 경기의 여파는 도시 중심부에서 가장 가까운 주변도시인 글렌데일과 라카냐다 지역 등의 주택 시세에 제일 먼저 영향을 끼치기 시작한다는 것이다. 그 다음으로 웨스트 LA와 토랜스를 거쳐 세리토스 및 풀러튼 등의 순서로 시간차를 두고 번져나가며, 다시 하시엔다와 다이아몬드바로 영향을 끼치면서 그 외 도시 등으로 계속 퍼져나가게 된다.
이때, 지역별로 빠르거나 늦어지는 시세의 변화에서 후자의 지역에 속한 사람들로서는 미리 눈치를 채고 대처할 수도 있게 된다. 즉, 지금 LA의 중심 주변도시인 라카냐다와 토랜스에서 집값이 오르거나 떨어지기 시작했다면, 곧 타 지역에서의 집값 역시 얼마 후에는 변화할 것을 시사하는 말이라는 것이다.
이와 같은 주택시세의 지역별 시간차 현상은, 적극적인 경제활동의 행위자로 볼 수 있는 자영업자들이 많이 몰려 사는 지역의 순서에 따라서 각 지역의 주택가격을 선두에서 변화시키기 때문 이다.
결국, 주택시세가 민감한 지역은 직장생활자들이 많이 살고 있는 안정된 지역보다는 경제활동의 전면에서 활발히 움직이는 사람들이 많이 몰려 사는 지역이라고 말할 수가 있다.
그것은, 돈이 많이 들어올 때는 집도 더 늘리면서 돈도 많이 쓰려 하지만, 비즈니스가 어려울 때면 다시 집도 팔고 긴축재정으로 빨리 돌아서는 신축성을 급히 보인다는 말이 된다.
그만큼 민감한 경기의 선두에 서있는 사람들이 많이 살고 있는 지역에서는 오르고 내리는 집값의 변화가 다른 지역에 비하여 빠르다는 것을 의미하며, 전체의 거울과도 같은 것이다.


케니 김

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