신현근 Archer Capital 부행장
격주 납부 모기지(Bi-Weekly Mortgage)는 당초의 모기지 프로그램에서 요구하는 월 불입금의 절반을 2주마다 납부함으로써 상환 기간을 단축시키는 모기지를 말합니다. 보통 모기지를 얻고나면 지급 서비스 회사로 부터 획기적으로 상환 기간을 단축하고 많은 이자를 절약할 수 있다
는 안내서와 함께 격주 모기지로의 전환하기 위한 신청서를 보내오는 경우가 많습니다. 이번 주에는 소비자들이 이러한 주장에 현혹되지 않도록 주의를 촉구하고자 합니다.
1. 주장하는 혜택
보통 이러한 지급 서비스 회사는 많은 이자의 절약, 30년 모기지의 경우에 보통 8년의 상환 기간 단축, 홈 에퀴티의 빠른 성장, 자동 지급에 따른 편의성 등의 혜택을 주장합니다.
2. 주장의 허구성
차입인 입장에서 같은 납부 금액으로 큰 혜택을 받을 수 있을 것처럼 이해하기 쉬우나 이는 차입인이 새로 선택하는 납입금액과 납입 시기 및 횟수에 따른 당연한 결과일 뿐이며 특별한 혜택이 이 프로그램에 의하여 부여되는 것이 아닙니다. 보통의 모기지의 차입인은 1개월분의 월
불입금을 매월1회 납부함으로써 1년 동안 12개월분의 월 불입금을 납입하지만, 격주 모기지의 차입인은 보통 연 26회 월 불입금의 절반을 격주로 납부함으로써 실질적으로는1년 동안 13개월분의 월불입금을 납부하게 됩니다. 이는 1년이 보통 52주임을 상기한다면 쉽게 이해할 수 있습
니다.
보통의 표준 격주 납부 모기지(Standard Bi-Weekly)에서는 지급 관리 회사나 융자 기관이 관리 구좌를 개설하여 여기에 격주 납입금을 입금시킨 후에 매월 1일에 이 구좌에서 월 불입금을 인출하여 11개월 동안 납부하며 그 후에는 그동안 추가로 납입된 불입금 덕택에 2개월
분의 월 불입금을 납부합니다. 그러므로 차입인이 실제로 더 많은 돈을 일찍 납부하는 것입니다. 그러므로 지급 서비스 회사가 주장하는 이자의 절약이나 상환 기간의 단축 등의 혜택은 모두 현금의 시간 가치(Time Value of Money)에 따른 당연한 결과일 뿐 지급 서비스 회사가 창
출하는 부가 가치로 보기 어렵습니다. 다만 이러한 서비스가 자기 통제력이 부족한 차입인에게 조기 상환을 하도록 강제적인 기율을 부여한다는 심리적 효과 정도를 인정할 수는 있을 것입니다.
3. 소요 비용과 자동 자금 이채
지급 서비스 회사는 보통 등록비(Enrollment Fee)로 200달러에서 500달러 정도를 요구하며, 매번의 지급에 대한 수수료(Service Fee)로 2달러50센트에서 4달러50센트 정도를 부과합니다. 또한 많은 지급 서비스회사는 위에서 설명한 관리구좌에 발생하는 이자를 차입인의 모기지 상환에 사용하지 않고 그 회사의 수입으로 삼고 있으므로 이 금액도 숨은 비용으로 감안하여야 합니다. 지급 서비스 회사는 대부분 차입인이 지정하는 예금이나 수표 구좌로부터 격주마다 일정한 금액을 자동적으로 이채할 것을 요구합니다. 일단 이러한 프로그램에 등록한 후에는 정기적으로 격주마다 자금이 인출되므로 항상 충분한 금액이 구좌에 있도록 관리하여야 합니다.
4. 합리적 대안
아무런 비용을 지불하지 않고도 지급 서비스 회사가 주장하는 효과를 얻을 수 있는 건전한 대안이 있습니다. 첫째, 매년 1회 월 불입금에 해당하는 금액을 추가로 납부하거나, 매월 정기 월 불입금에 이 금액의 12분의1을 추가하여 납부하는 방법입니다. 이 경우에 추가 원금 납입분에 대하여 별개의 수표를 발행하거나, 이를 정규 월 불입금에 포함하여 납부할 수도 있습니다. 어느 경우에나 원금 상환용 금액임을 명시하여야 합니다. 모기지 회사에 따라 처리하는 방법이 다를 수 있으므로 의문이 있을 때에는 사전에 협의하는 것이 좋습니다. 둘째 여유 자금이 있어 처음부터 상환 기간을 단축할 생각이 있는 차입인이라면 모기지 신청 때에 30년 모기지 보다는 다양한 상환 기간 즉 10, 15, 20년 중에서 본인의 상환 계획과 예산에 맞는 기간을 선택하여야 할 것입니다.
5. 단순 이자 격주 모기지
융자 기관에 따라서는 격주 불입금을 관리 구좌에 예치하지 않고 그 때마다 직접 모기지 원리금 지급에 사용하는 단순 이자 격주 모기지(Simple-Interest Bi-Weekly)를 허용하는 경우를 볼 수 있습니다. 이러한 방식의 모기지에서 납입 기일에 늦지 않게 항상 적기에 지급이 이루어지면 표준 격주 모기지보다 약간 상환 기간이 빨라질 수 있으나 그 차이는 아주 적습니다.
