신현근(Archer Capital 부행장)
민간 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI)은 보통 주택 가치의 80% 이상을 대출한 융자 기관이 그 모기지가 채무 불이행 상태에 빠져 담보 주택을 처분하여 대출금을 회수해야할 처지에 빠지는 경우 민간 보험회사가 융자기관에게 이로 인한 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 보험입니다. 최근에는 융자기관이 보험료를 납부하고 융자기관은 이를 보상받기 위해 상대적으로 높은 이자율을 적용하는 융자기관 지불 모기지 보험(Lender-Pay Mortgage Insurance)이 늘어나고 있으나 아직도 대부분의 경우 차입인이 보험료를 납부하는 전통적인 차입인 지불 모기지 보험(Borrower-Pay Mortgage Insurance)이 이용되고 있습니다.
이번 주에는 전통적인 지불 방식의 민간 모기지 보험의 취소에 대해 알아봅니다.1. 보험 취소의 필요성: 보험료를 지불하는 것은 차입인이지만 융자기관이 보험회사를 선정하고 또한 융자기관이 보험의 수익자이기 때문에 차입인과 융자기관의 이해관계가 다를 수 있습니다. 특히 일단 가입한 모기지 보험이 취소되지 않는 한 융자기관의 손실 위험성이 거의 사라진 이후까지 차입인은 계속 보험료를 납부해야 하는 불합리한 경우가 발생할 수 있습니다. 그러므로 차입인이 어떤 경우에 보험을 취소할 수 있는지를 알아서 자기의 이익을 지키는 것이 매우 중요합니다.
2. 연방법상 보험의 자동 취소: 주택 소유자 보호법(Homeowners Protection Act of 1998, HPA)은 1999년 7월29일 이후에 설정된 주택에 대한 모기지에 대해 모기지 잔액이 원리금 상환(Amortization)에 의해 융자 당시 주택 가치(Original Value)의 78% 이하로 떨어지면 자동적으로 보험을 취소하도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 법에서는 현재의 주택 가치를 무시하므로 이 법에 따른 취소 요건을 갖추는 데에는 많은 원금을 추가로 선납하지 않는 대부분의 경우에 오랜 기간이 소요됩니다.
3. 연방법상 차입인의 신청에 의한 보험의 취소: 위에서 설명한 연방법은 1999년 7월29일 이후에 설정된 주택에 대한 모기지에 대해 차입인의 신청이 있으면 모기지 잔액이 당초 주택 가치의 80% 이하로 떨어지는 시점에서 이를 취소하도록 규정하고 있습니다. 여기에서 본인의 요청이 있는 경우에는 보험의 취소 시점이 앞당겨짐에 유의하여야 합니다. 그러나 융자기관은 그 주택에 2차 모기지가 있는 경우, 융자 당시 보다 주택의 가치가 하락한 경우와 지난 1년간 30일 이상 지불이 늦은 적이 있거나 그 이전 1년 동안에 60일 이상 지불이 늦은 적이 있는 경우에는 차입인의 보험 취소 신청을 거절할 수 있습니다.
4. 모기지 공사가 매입한 모기지에 대한 특례: 모기지 공사인 페니 메이나 프레디 맥이 매입한 모기지에 대하여는 1999년 7월29일 이전에 발생한 모기지인지 그 뒤에 발생한 모기지인지를 가리지 않고 모기지 공사가 정한 연방법의 규정보다 훨씬 관대한 보험 취소 요건이 적용됩니다.
이를 살펴보면 다음과 같습니다.차입인은 모기지 잔액이 현재 감정가(Current Appraised Value)의 75% 이하로 떨어지는 경우에는 2년 이후에 보험을 취소할 수 있으며 모기지 잔액이 현재 감정가의 80% 이하로 떨어지는 경우에는 5년 이후에 보험을 취소할 수 있습니다. 현재의 감정가를 받아들이므로 주택 가격이 급등한 경우에는 쉽게 취소 요건을 갖출 수 있습니
다.
차입인이 보험의 취소를 신청하고 모기지 공사와 융자기관이 받아들일 수 있는 감정을 받아야 합니다. 주택에 2차 모기지가 있거나 주택이 주 주거용이 아닌 투자용으로 사용되고 있거나 다세대 주택인 경우에는 취소의 기준이 되는 비율이 낮아지므로 취소에 더 많은 기간이 소요됩니다. 모기지 공사는 지난 1년간 30일 이상 지불이 늦은 적이 있거나 그 이전 1년 동안에 60일 이상 지불이 늦은 적이 있는 경우에는 차입인의 보험 취소 신청을 허용하지 않습니다.
5. 융자 기관 자체의 취소 규정: 위에서 설명한 경우에 해당되지 않는 1997년 7월27일 이전에 발생한 모기지로서 모기지 공사에 매각되지 않은 모기지에 대하여는 융자기관 자체의 보험 취소 규정에 따를 수밖에 없습니다. 다만 캘리포니아, 뉴욕 등의 주에서는 이에 관한 주법이 있으므로 이러한 주법이 융자기관의 취소 규정에 영향을 미칠 수 있습니다. 어느 경우에나 차입인은 융자기관의 보험 취소에 대한 규정을 서면으로 받아서 스스로에게 가장 적합한 취소 방안을 검토하는 것이 좋을 것입니다. 문의: 347-432-9939/516-576-3232
