내가 부동산을 팔아드린 한 손님이 자신의 부동산을 팔고 다시 매입할 부동산을 찾아달라고 부탁하였다. 그 손님의 부동산은 구입한 후 많은 가격이 올라서 1031 교환을 하지 않으면 많은 돈을 세금으로 내야만 했기 때문이다. 그는 매입할 부동산을 찾으면서 1031에 대한 몇 가지 질문을 했다. 첫째, 매각한 부동산의 에스크로가 끝나기 전에 다른 부동산을 매각하여 에스크로에 들어가면 그 계약에 대한 디파짓은 어떻게 해야 하는지? 자신의 돈으로 지불하여야 하는지, 아니면 매각한 부동산의 에스크로가 끝나면 그 것에서 나오는 부동산의 수익금으로 뒤늦게 지불하여도 되는지 궁금해 했다. 둘째, 이 손님이 매각한 토지에 대한 ‘돌려주지 않아도 되는 디파짓’(nonrefundable deposit)을 이미 받았는데 이것을 어떻게 처리해야 되는지 물었다. 셋째, 여러 가지 1031 교환 회사가 있는데 어떤 회사를 써야하는지를 물어왔다. 넷째, 손님이 매각한 부동산은 토지인데 오너 융자를 받았기 때문에 그 융자에 대한 잔액은1031 교환에 어떤 영향을 미치는지? 다섯째, 만일 매각한 부동산의 수익금 중 일부를 꺼내서 현금으로 가질 수 있는가? 여섯째, 1031의 교환을 하면 양도 소득세(capital gain’s tax)는 지불하지 않지만 주 정부에 납부해야하는 3.3%의 세금은 어떻게 하여야 하는지 궁금해 했다.
첫째 질문의 답으로 매각할 부동산의 에스크로를 닫지 않은 상태에서 매입할 부동산의 에스크로를 열 경우 매입할 부동산의 디파짓을 자신이 스스로 마련하여야 한다. 이 디파짓은 매각한 부동산의 에스크로가 끝나면 다시 돌려받을 수 있다.
둘째, 손님이 매각한 토지에 대한 디파짓은 교환 회사의 계좌에 넣어야 한다. 그렇지 않고 개인 은행 계좌에 넣으면 매각 금액에서 현금을 인출한 것으로 되기 때문에 그 인출한 금액에 상당하는 세금을 지불하여야 한다.
셋째, 1031 교환 업계는 정부의 엄격한 규제를 받지 않기 때문에 누구나가 1031 교환 회사가 될 수 있다. 또한 손님의 거액이 회사의 계좌에 입금되기 때문에 금융사고의 위험을 지닐 수 있다. 가능하면 큰 회사를 이용하는 것이 안전하다. 큰 타이틀 회사의 부속회사들이 1031 교환 회사를 하기 때문에 그들을 이용하는 것도 바람직하다.
넷째, 1031 교환 규정으로 보면 오너가 개인적으로 융자는 은행에서 얻는 융자와 똑같이 취급한다. 은행에 지불할 금액이 남아 있으면 매각하는 부동산의 에스크로가 끝나면 그 것에서 나오는 금액으로 지불하면 된다. 한 가지 명심할 것은 양도 소득세 세금을 전혀 내지 않는 100% 교환을 하려는 경우에는 은행에 남아있는 잔금만큼 융자를 얻어야 한다. 가령 150만달러의 부동산을 매각했는데 은행 융자 잔액이 30만달러 남아있으면 매입하는 부동산의 가격은 150만달러 이상이어야 하고, 그 부동산의 매입에서 융자액도 30만달러 이상되어야 세금을 100% 연기하는 교환이 성립된다.
다섯째, 매각한 부동산의 수익금에서 일부를 꺼내서 현찰로 받으면 그 받은 금액만큼 세금을 내어야 된다. 이렇게 교환하는 방식을 부분적 교환(partial exchange) 이라고 한다.
여섯째, 100%의 1031 교환을 하면 모든 세금의 납부가 그 매물을 다시 매각할 때까지 연기되므로 자연히 주 정부에 내는3.3%의 세금도 연기된다. 수익성 부동산을 매매하는 셀러들 대부분이 1031교환을 하기 때문에 이에 대해 기본 지식이 필요하다. 자세한 내용은 1031회사 전문가에 문의하는 것이 바람직하다.


정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>
(949)417-6128